2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)講義第四章第六節(jié)

　　社會因素

　　政治安定狀況

　　社會治安狀況

　　城市化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程。城市化過程中，農(nóng)業(yè)勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，分散的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)地域空間集聚，城鎮(zhèn)建設(shè)促進城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境和景觀拓展與更新，城市文明與城市生活方式傳播和擴散。

　　衡量指標(biāo)-城市化率，指一個區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直�，城市化率越大，表明城市化水平越�?/P>

　　城市化水平高，意味著人口向城鎮(zhèn)集中，對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求增加，從而帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格上漲。

　　房地產(chǎn)投機。房地產(chǎn)投機是指不是為了使用或出租而為了再出售而暫時購買房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為即為賣而買。

　　投機行為完全建立在對未來房地產(chǎn)價格預(yù)期的基礎(chǔ)上。預(yù)期價格上漲，則會買入，預(yù)期價格下跌，則會賣出。

　　房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)的影響有多重性

　　消極影響：造成市場劇烈波動

　　□在房地產(chǎn)節(jié)節(jié)上升期，投機者的搶購會造成一種虛假需求，推動價格進一步上漲

　　□在價格下跌期，投機者的大量拋售，會使價格進一步下跌。當(dāng)投機者判斷失誤或被極端情緒控制時，可能造成價格的劇烈波動。

　　積極影響：平抑穩(wěn)定。當(dāng)房地產(chǎn)需求較小時，投機者購入房產(chǎn)，擴大需求(抄底)。當(dāng)房地產(chǎn)高價時，投機者拋售獲利，增加供給。

　　國際因素

　　世界經(jīng)濟狀況，世界經(jīng)濟發(fā)展良好，有利于房地產(chǎn)價格上漲

　　國際競爭狀況，主要指國與國之間為吸引外資展開的競爭

　　低地價政策可以使房地產(chǎn)價格下降，但吸引資金的注入，會增加需求，從而導(dǎo)致價格上漲。政治對立狀況，國與國的政治對立，可能會出現(xiàn)經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款等情況，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌軍事沖突狀況，戰(zhàn)爭使房地產(chǎn)價格下降。(盛世置業(yè)，亂世藏金)

　　心理因素

　　影響房地產(chǎn)價格的心理因素

　　購買或出售時的心態(tài)

　　個人的欣賞趣味

　　時尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理

　　接近名家住宅的心理

　　講究風(fēng)水或吉祥號碼

　　心理影響情況

　　房地產(chǎn)需求者想買，而擁有者惜售，則成交價一般高于市場價格

　　房地產(chǎn)購買者出于自身的特殊需要，在競爭中抬高價格

　　有債務(wù)糾紛的債務(wù)人為了快速脫身，會低價出售房地產(chǎn)

　　風(fēng)水的影響

　　對特殊數(shù)字的偏好或回避

　　其他因素

　　行政隸屬變更

　　重要政治人物的健康狀況