2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)講義第四章第五節(jié)

　　經(jīng)濟(jì)因素

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

　　衡量指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，是一個國家或一個地區(qū)在一定時期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動的總成果的一種計量。

　　GDP增長說明社會總需求增加，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，帶動房地產(chǎn)的需求，引起價格上漲

　　一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。(　)【2007年真題】

　　『正確答案』錯

　　『答案解析』GDP增長帶動房地產(chǎn)的需求，引起價格上漲

　　居民收入水平

　　衡量指標(biāo)有

　　城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長

　　農(nóng)村居民人均純收入的增長

　　收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升

　　居民收入對房地產(chǎn)價格的影響程度

　　下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有(　)�！�2009年真題】

　　A.居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大

　　『正確答案』ABCD

　　利率升降對房地產(chǎn)價格的影響

　　從開發(fā)角度，開發(fā)貸款利率上升會增加項目融資成本，使總成本上升，使價格上升

　　從需求角度，消費貸款利率上升會增加購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會減少需求，使價格下降

　　從收益法原理角度，利率提高會使折現(xiàn)率提高，使房地產(chǎn)價格下降 V=A/i

　　總體看，房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價格下降

　　匯率。匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率，在國際投資中匯率波動影響房地產(chǎn)投資收益。

　　當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，導(dǎo)致價格上漲

　　物價水平。衡量物價水平的指標(biāo)主要有

　　居民消費價格指數(shù)(CPI)

　　生產(chǎn)資料價格指數(shù)(PPI)

　　我國目前的統(tǒng)計口徑中，房地產(chǎn)價格被列入固定資產(chǎn)投資，沒有納入兩指數(shù)內(nèi)核算，因此兩指數(shù)的變動并不反映房地產(chǎn)價格的變動，只是間接影響。

　　物價與房地產(chǎn)價格上漲的關(guān)系

　　一般物價與房地產(chǎn)價格等比例變動，原因是通貨膨脹，不是真正的房地產(chǎn)價格上漲

　　由于建筑材料、人工等房地產(chǎn)投入要素的價格上漲，會增加開發(fā)建設(shè)成本，會推動房價上漲

　　長期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能

　　房價與地價的關(guān)系

　　在土地供給較充裕情況下，地價水平取決于房價水平，房價決定地價

　　在開發(fā)用地由政府壟斷供應(yīng)或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預(yù)期政府減少土地供應(yīng)將造成地價上漲或形成壟斷的高地價，推動房價上漲

　　下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是(　 )�！�2007年真題】

　　A.上調(diào)貸款利率

　　B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D.增加土地供應(yīng)

　　『正確答案』B