知識(shí)點(diǎn)二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(歷年考試重點(diǎn)、�？键c(diǎn))[了解]:(一)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　價(jià)格和價(jià)值的關(guān)系如下圖所示：

　　還需要說(shuō)明的是，雖然估價(jià)是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但在實(shí)際中一般是通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)推測(cè)內(nèi)在的價(jià)值。另外，價(jià)值和價(jià)格的內(nèi)涵雖然在理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等原因，實(shí)際中一般并不對(duì)它們作嚴(yán)格區(qū)分，通常可以交換使用。(易考判斷題)

　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)

　　(三)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

　　(四)房地產(chǎn)估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)(常考點(diǎn))

　　對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，主要包括下列幾點(diǎn)：

　　(1)即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和存在一些不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

　　(2)所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差。

　　(3)不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。

　　(4)判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將該評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較

　　(5)即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價(jià)鑒定中一般不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)及其誤差大小，而是通過(guò)檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序方面是否有疏漏，以及估價(jià)依據(jù)是否正確、估價(jià)方法是否適用、估價(jià)參數(shù)是否合理等，間接地對(duì)其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。

　　(五)房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)也是藝術(shù)

　　房地產(chǎn)價(jià)值不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型就能夠計(jì)算出的。數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，往往也需要估價(jià)師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作出判斷。