2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)講義第三章第三節(jié)

　　殘余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值，一般低于市場價值。

　　特例：在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值給予拆遷補(bǔ)償

　　投資價值指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。

　　投資價值與市場價值的區(qū)別

　　市場價值來源于大多數(shù)市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的。具有唯一性

　　投資價值是對特定的投資者而言，建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上。投資價值因人而異

　　投資價值因人而異的原因在于，不同的投資者在各方面的情況不同，都會影響其對房地產(chǎn)未來收益能力的預(yù)期

　　投資實(shí)現(xiàn)的條件，投資者評估的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格

　　投資價值的評估方法與評估市場價值的方法相同，主要區(qū)別在參數(shù)的取值

　　政府國有土地招、拍、掛，開發(fā)商委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高購買價格，就是一種投資價值評估

　　例題：房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于(　)�！�2007年真題】

　　A.市場價值

　　B.清算價值

　　C.快速變現(xiàn)價值

　　D.投資價值

　　『正確答案』D

　　例題：下列價值種類中，屬于基本價值類型的有(　)�！�2008年真題】

　　A.抵押價值 　　　B.市場價值

　　C.計(jì)稅價值 　　　D.投資價值

　　E.在用價值

　　『正確答案』BDE

　　例題：下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是(　)。【2009年真題】

　　A.在用價值為市場價值

　　B.投資價值屬于非市場價值

　　C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用

　　D.同一估價對象可能有不同類型的價值

　　『正確答案』A

　　『答案解析』在用價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場價值，不是的話，就會低于市場價值。

　　不同的投資者對于投資價值的判斷有很大差異，和市場價值不一定吻合。

　　例題：對于同一估價對象和同一估價時點(diǎn)，下列價值類型中評估值最大的一般是(　)�！�2009年真題】

　　A.謹(jǐn)慎價值　　B.市場價值

　　C.殘余價值　　D.快速變現(xiàn)價值

　　『正確答案』B

　　例題：下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有(　)【2009年真題】

　　A.完全產(chǎn)權(quán)價值

　　B.出租人權(quán)益價值

　　C.快速變現(xiàn)價值

　　D.承租人權(quán)益價值

　　E.殘余價值

　　『正確答案』CE

　　『答案解析』快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值;殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。完全產(chǎn)權(quán)價值肯定是市場價值，出租權(quán)價值，和承租權(quán)價值，由于租金存在市場標(biāo)準(zhǔn)，租賃也是完全的市場行為，因而租金體現(xiàn)了市場價值。

　　例題：【判斷題】對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值�！�2009年真題】

　　『正確答案』錯誤

　　『答案解析』市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在某一具體時點(diǎn)，市場價值是唯一的;投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。