2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法章節(jié)講義第三章第一節(jié)

　　房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件

　　1.房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)--貨幣或?qū)嵨�、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來表示，但可以用實(shí)物等非貨幣形式來償付

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件(三條件)有用性，稀缺性，有效需求(意愿+購買能力)

　　房地產(chǎn)價(jià)格的特征(5個(gè))

　　⑴受區(qū)位影響很大

　�、茖�(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

　�、切纬傻臅r(shí)間較長(zhǎng)

　　⑷容易受交易者的個(gè)別情況的影響

　�、捎薪粨Q代價(jià)的價(jià)格(買賣價(jià)格，也稱源泉價(jià)格)和使用代價(jià)的租金(租賃價(jià)格，狹義價(jià)格)

　　房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　1.房地產(chǎn)需求

　　房地產(chǎn)需求，是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。

　　需求的條件：購買愿意+購買支付能力

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求：在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有消費(fèi)者需求的總和。

　　【典型例題】

　　形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A.消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿

　　B.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

　　C.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

　　D.人口急劇增長(zhǎng)

　　E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　提示：參見教材P80

　　『正確答案』AB

　　決定房地產(chǎn)需求的因素(5因素)

　�、旁摲康禺a(chǎn)的價(jià)格(一般是負(fù)相關(guān)，但是有例外--炫耀物品和吉芬物品)

　　⑵消費(fèi)者的收入(正常商品正相關(guān)，低檔商品負(fù)相關(guān))

　　⑶消費(fèi)者的偏好(正相關(guān))

　�、认嚓P(guān)物品的價(jià)格水平

　　替代品-一某商品價(jià)格上升，導(dǎo)致另一種商品需求增加(經(jīng)濟(jì)適用房與商品房)

　　互補(bǔ)品-一某商品價(jià)格上升，導(dǎo)致另一種商品需求減少(住宅與其配套商業(yè))

　�、上�費(fèi)者預(yù)期：對(duì)未來收入的預(yù)期(正相關(guān))，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期(正相關(guān)，如買漲不買跌)

　　房地產(chǎn)需求曲線，表示房地產(chǎn)需求量與價(jià)格之間的關(guān)系的曲線。

　　【難點(diǎn)】需求量的變動(dòng)(點(diǎn)在需求曲線上移動(dòng))和需求的變動(dòng)(整條需求曲線的位移)

　　需求量的變動(dòng)，僅只價(jià)格變動(dòng)，其他因素不變，需求量沿需求曲線移動(dòng)，價(jià)格提高，點(diǎn)向左移，價(jià)格降低，點(diǎn)向右移

　　需求的變動(dòng)，指價(jià)格以外的其他因素變動(dòng)，導(dǎo)致整條需求曲線向左或向右平移(引起需求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移)

　　2.房地產(chǎn)供給(熟悉)

　　房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。

　　兩個(gè)條件：供給愿意+供給能力

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者供給的總和

　　潛在供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

　　決定房地產(chǎn)供給量的因素

　　該房地產(chǎn)價(jià)格(正相關(guān))。

　　該房地產(chǎn)的成本(負(fù)相關(guān))。

　　該房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平(正相關(guān))。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期

　　■預(yù)期價(jià)格上升，則會(huì)增加供給量

　　■預(yù)期價(jià)格下降，則會(huì)減少供給。

　　房地產(chǎn)供給曲線是表示房地產(chǎn)供給量與價(jià)格之間的關(guān)系的曲線。

　　【難點(diǎn)】供給量的變化(點(diǎn)在供給曲線上移動(dòng))與供給的變化(整條供給曲線的位移)

　　與需求量的變化和需求的變化類同。

　　3.房地產(chǎn)均衡價(jià)格(熟悉)

　　是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。

　　均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離了均衡價(jià)格，必須會(huì)出現(xiàn)過�；蚨倘�，導(dǎo)致賣者之間或買者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上升，最終再次趨向于均衡價(jià)格。

　　4.房地產(chǎn)供求狀況的四種類型

　　全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和變更用途的困難，使得決定房地產(chǎn)價(jià)格的，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。也印證了前面說過的房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)。