2016年房地產估價師理論與方法第一章考點講義：對房地產估價的基本認識

　　一、房地產估價的含義

　　(一)專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別

　　對“估價”通俗而簡單的理解，就是估計商品、資產、財產等的價格或價值，是任何人都可以做的，不論他估計得對或錯，也不論人們是否相信其估計結果。例如，你看上了某幢房屋或某塊土地，想知道它值多少錢，或者判斷賣方的要價是否合理，或者自己出價多少合適，你可以自己估計，也可以咨詢親友的意見。這種意義上的估價，不妨稱為非專業(yè)估價。然而，要想獲得客觀合理、令人信服的估價結果，就需要專業(yè)估價。

　　(二)專業(yè)房地產估價的概念

　　專業(yè)房地產估價的核心內容，是接受他人委托，為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷。為了保障這種分析、測算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動的單位和個人是房地產估價機構和房地產估價師，而且要求遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法規(guī)、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的方法去分析、測算和判斷。因此，如果給專業(yè)房地產估價下個完整的定義，那么它是指房地產估價機構接受他人委托，委派房地產估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法規(guī)、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。

　　(三)估價與評估的異同

　　房地產估價也稱為房地產價格評估、房地產價值評估、房地產估值，時常還稱為房地產評估。一般情況下，房地產估價和房地產評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是，科學、嚴謹地說，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。

　　(四)國外和港臺地區(qū)對房地產估價的稱謂及定義

　　國外以及中國香港和臺灣地區(qū)對房地產估價的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“the act or process of developing an opinion of value(得出一種價值意見的行為或過程)”。

　　二、房地產估價的特點

　　為了進一步理解和把握房地產估價的含義，還應對房地產估價有下列認識。

　　(一)房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

　　(二)房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

　　(三)房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

　　(四)房地產估價有誤差但誤差應在合理的范圍內

　　(五)房地產估價既是科學也是藝術

　　三、房地產估價的必要性

　　(一)專業(yè)估價存在的基本前提

　　(二)房地產需要專業(yè)估價

　　(三)房地產估價在估價行業(yè)中占主體

　　房地產估價不僅必要，而且在估價行業(yè)中占主體。這是因為：

　　(1)房地產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少。

　　(2)房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。

　　(3)房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。

　　對房地產估價的各種需要

　　一、房地產抵押的需要：

　　房地產抵押是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。上述債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，用于擔保債務履行的房地產為抵押房地產。

　　二、房地產征收征用的需要：

　　房地產特別是土地，是各種生產、生活活動都不可缺少的要素，又不可移動，有時為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎設施建設、公共事業(yè)、保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，或者因搶險、救災等緊急需要，國家不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是強制性的，都要經過法定程序，都要給予公平補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產強制地征歸國有，不存在返還的問題，通俗地說是“強買”;征用只是使用權的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產，被征用的財產使用后，應當返還被征用人，通俗地說是“強租”。

　　三、房地產稅收的需要：

　　自古以來，房地產是一個良好的稅源，與房地產有關的稅種較多，名稱也不盡一致，如房產稅(房屋稅)、地產稅(土地稅、地價稅)、房地產稅(不動產稅、財產稅、物業(yè)稅)、契稅(不動產取得稅、不動產移轉稅)、土地增值稅等。在現代市場經濟下，這些稅種的計稅依據一般是房地產的成交價格、價值、租金或者以它們?yōu)榛�礎的房地產價格差額、增值額等。為了防止偷逃稅款、避免稅負不公及說服納稅人，稅務機關需要掌握真實的房地產價格、價值、租金，需要以公平合理的計稅價值(或租金)為參考核定計稅依據。納稅人認為稅務機關核定的計稅依據不合理的，也可能委托房地產估價機構評估計稅價值，以說服稅務機關重新核定計稅依據。