第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運用

　　第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義：

　　房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長，其土地取得成本和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費以及開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間不盡相同，特別是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有兩種方式：一是折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法;二是計算投資利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

　　現(xiàn)金流量是指一個項目(方案或企業(yè))在某一特定的時期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額�，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流人量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流人，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量�，F(xiàn)金流人通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

　　凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量一現(xiàn)金流出量

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別：

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

　　(1)對開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時點(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價時點的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。

　　(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上(直接或最終折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2008年8月15日的價值，要把預(yù)測的在未來發(fā)生的各項收入和支出都折算到2008年8月15 日。如果預(yù)測該項目2011年8月15日開發(fā)完成后的房價(含地價)為5000元/m2，折現(xiàn)率為10%，則需要將這5000元/m2折現(xiàn)到2008年8 月15日，即在2008年8月15日來看的房價實際為：

　　(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。之所以這樣處理，是為了與投資項目經(jīng)濟評價中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點：

　　從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程相對較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測算出的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能并不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求"先知先覺"，具體需要做到3點：①后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準確;②各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準確;③各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準確。由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準確預(yù)測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。