第八章 成本法及其運用

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　土地取得成本：

　　土地取得成本也稱為土地費用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，包括土地開發(fā)補償費(如土地和房屋征收補償費、相關(guān)稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等)、城市基礎設施建設費、建設用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費等。

　　土地取得成本的具體構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而有所不同。目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有3個：①通過市場購置取得;②通過征收集體土地取得;③通過征收國有土地上房屋取得。在實際估價中，應根據(jù)估價對象中的土地在估價時點取得的主要途徑，選取上述三個途徑之一來求取。

　　建設成本：

　　建設成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括下列幾項：

　　(1)勘察設計和前期工程費，如市場調(diào)研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價、交通影響評價、規(guī)劃及建筑設計、建設工程招標，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時用房等房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的必要支出。要注意場地平整費等費用與前述土地取得成本的銜接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運和場地平整的費用或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就只有部分或者沒有場地平整費等費用。

　　(2)建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎設施建設費、公共配套設施建設費重復。

　　(3)基礎設施建設費，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設施的建設費用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者沒有基礎設施建設費。

　　(4)公共配套設施建設費，包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動中心)、社區(qū)服務(如居委會)、市政公用(如公共廁所)等非營業(yè)性設施的建設費用。

　　(5)其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。

　　(6)開發(fā)期間稅費，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費用，如綠化建設費、人防工程費等。

　　有時需要將上述建設成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設成本。在這種情況下，一般可將基礎設施建設費歸入土地開發(fā)成本;公共配套設施建設費視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設成本中，或者在兩者之間進行合理分配;其他費用一般歸入建筑物建設成本中。

　　管理費用：

　　管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出i包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與建設成本之和的一定比例，如4%。因此，管理費用通常按照土地取得成本與建設成本之和的一定比例來測算。

　　銷售費用：

　　銷售費用也稱為銷售成本，是指預售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設費、樣板房或樣板間建設費、銷售人員費用或者銷售代理費等。為便于投資利息的測算，銷售費用應區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設費、樣板房或樣板間建設費一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的。銷售費用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例來測算，如為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的3%。

　　投資利息：

　　一)投資利息的含義

　　投資利息與財務費用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費。

　　(二)投資利息的計算

　　計算投資利息需要把握下列5個方面：

　　1.應計息項目

　　應計息項目包括土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。

　　2.計息周期

　　計息周期是指計算利息的單位時間。它可以是年、半年、季、月等，通常為年。

　　3.計息期

　　計息期也稱為計息周期數(shù)。為確定每項費用的計息期，首先要估算整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設期。

　　4.計息方式

　　計息方式有單利和復利兩種。單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計算利息。在單利計息下，每期的利息是個常數(shù)。

　　5.利率

　　利率是用百分比表示的單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實際利率等。投資利息計算中一般采用估價時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。