第七章 收益法及其運(yùn)用

　　第六節(jié) 直接資本化法

　　直接資本化法概述：針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?

　　(一)直接資本化法的含義及基本公式

　　直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，然后將未來(lái)第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

　　預(yù)測(cè)的未來(lái)第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替�？捎糜谥苯淤Y本化的收益類型主要有潛在毛收入、有效毛收入和凈收益。

　　(二)幾種收益乘數(shù)法

　　對(duì)應(yīng)著不同的收益類型，收益乘數(shù)有潛在毛收入乘數(shù)(potential gross income multiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(shù)(net income multiplier，NIM)。相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　　資本化率和收益乘數(shù)的求取方法：

　　針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)? 資本化率和收益乘數(shù)都可采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益期限的長(zhǎng)短)等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價(jià)格)求取。資本化率(R)還可通過(guò)凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(shù)(EGIM)之比、資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系(見后面"資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系")及投資組合技術(shù)(見本章第六節(jié))求取。

　　資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系：

　　針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)? 資本化率(R)和報(bào)酬率(y)都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者又有很大的區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率;報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率(通常用未來(lái)第一年的凈收益除以價(jià)格來(lái)計(jì)算)，僅僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力;報(bào)酬率則是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求取未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值的比率。

　　直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較：針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?

　　(一)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;③計(jì)算過(guò)程較簡(jiǎn)單。

　　但由于直接資本化法利用的是未來(lái)第一年的收益來(lái)資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的凈收益每年上漲2%，而選取的房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%，如果以該房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對(duì)象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，則會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　(二)報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ);②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解;③由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取報(bào)酬率，而通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率也可以求取報(bào)酬率。

　　但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)師的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合實(shí)際情況。當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場(chǎng)信息時(shí)，直接資本化法會(huì)是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場(chǎng)可比信息缺乏時(shí)，報(bào)酬資本化法則能提供一個(gè)相對(duì)可靠的評(píng)估價(jià)值，因?yàn)楣纼r(jià)師可以通過(guò)投資者在有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資上所要求的收益率來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。