第七章 收益法及其運(yùn)用

　　第五節(jié) 報(bào)酬率的求取

　　報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)：

　　針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問?報(bào)酬率(yield rate，Y)也稱為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率(internal rate of return，IRR，也稱為內(nèi)部報(bào)酬率)同性質(zhì)的比率。進(jìn)一步弄清報(bào)酬率的內(nèi)涵，還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的含義及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入資本的收回，即保本。投資回報(bào)是指所投入資本全部收回以后的額外所得，即報(bào)酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報(bào)就是從銀行得到的利息。

　　報(bào)酬率的求取方法：

　　針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問?了解了報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)后，下面介紹求取報(bào)酬率的三種主要方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)等。

　　(一)累加法

　　累加法(built-up method)是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。

　　(二)市場(chǎng)提取法

　　市場(chǎng)提取法(market extraction method)是利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率的方法。

　　(三)投資報(bào)酬率排序插入法

　　收益法估價(jià)采用的報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)置業(yè)投資中所要求的報(bào)酬率。由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是相近的，所以可通過與獲取估價(jià)對(duì)象凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。