第五章　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

　　單項(xiàng)選擇題(單項(xiàng)選擇題每題0.5分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)

　　1.2017年甲公司開發(fā)建設(shè)普通商品住房項(xiàng)目，總投資為5000萬元，其投資項(xiàng)目資本金應(yīng)不低于(　)萬元。

　　A.1000

　　B.1250

　　C.1500

　　D.1750

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。2009年5月25日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。5000×20%=1000(萬元)。參見教材P108。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中應(yīng)實(shí)行(　)制度。

　　A.住宅質(zhì)量保險(xiǎn)和住宅質(zhì)量保證書

　　B.商品房預(yù)售許可證和住宅質(zhì)量保證書

　　C.住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書

　　D.住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保修書

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。請記準(zhǔn)開發(fā)企業(yè)兩書的名稱。參見教材P113。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅(　)之日起計(jì)算。

　　A.竣工

　　B.竣工驗(yàn)收

　　C.入住

　　D.交付

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。參見教材P113。

　　4.以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的(　)，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.50%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評估其價(jià)值，且不得高估或低估。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過投資項(xiàng)目資本金總額的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。參見教材P107。

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從(　)之日起計(jì)算。

　　A.工程竣工

　　B.物業(yè)驗(yàn)收合格

　　C.購房人實(shí)際入住

　　D.開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。參見教材P113。

　　6.某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年9月擬開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為1億元人民幣，其項(xiàng)目資本金應(yīng)當(dāng)不低于(　)萬元。

　　A.2000

　　B.2500

　　C.3000

　　D.3500

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。此題中開發(fā)的是高檔住宅項(xiàng)目，是2009年9月開發(fā)，所以資本金比例要求為總投資的30%，即30%×1億元=3(千萬元)。參見教材P108。

　　7.禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是(　)。

　　A.尚未竣工的房地產(chǎn)

　　B.已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　C.預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的房地產(chǎn)

　　D.沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的情形主要有：(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;(2)在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上建設(shè)的;(3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的房地產(chǎn);(5)權(quán)屬有爭議的;(6)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收不合格的;(8)法律規(guī)定禁止的其他情形。參見教材P116。

　　8.《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的(　)管理而設(shè)定的。

　　A.質(zhì)量

　　B.資金

　　C.進(jìn)度

　　D.動(dòng)態(tài)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是項(xiàng)目手冊制度。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目手冊制度是政府行業(yè)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度。參見教材P110。

　　9.根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，閑置土地滿(　)未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，政府可以無償收回土地使用權(quán)。

　　A.6個(gè)月

　　B.1年

　　C.2年

　　D.3年

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)開項(xiàng)目的處理原則�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。參見教材P108。

　　10.向購房人承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任的是(　)。

　　A.設(shè)計(jì)單位

　　B.施工單位

　　C.監(jiān)理單位

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。參見教材P109。

　　11.轉(zhuǎn)讓房屋開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，除建設(shè)用地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)達(dá)到全部開發(fā)投資總額的(　)以上。

　　A.25%

　　B.30%

　　C.35%

　　D.50%

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。參見教材P111。

　　12.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)(　)通知被拆遷人。

　　A.書面

　　B.電話

　　C.口頭

　　D.當(dāng)面

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成安置補(bǔ)償?shù)模�原安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。參見教材P112。

　　13.土地閑置需要征收土地閑置費(fèi)的是(　)。

　　A.該區(qū)域發(fā)生洪澇災(zāi)害

　　B.規(guī)劃修改

　　C.發(fā)現(xiàn)古人活動(dòng)遺址

　　D.銀行貸款沒有落實(shí)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)開項(xiàng)目的處理原則。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費(fèi)。(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。(2)因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的。(3)因動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動(dòng)工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開發(fā)商努力能解決的問題等。參見教材P108。

　　14.下列不能夠用于投資資本金的是(　)。

　　A.工業(yè)產(chǎn)權(quán)

　　B.非專利技術(shù)

　　C.土地使用權(quán)

　　D.借款

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評估其價(jià)值，且不得高估或低估。借款是債務(wù)性資金。參見教材P107。

　　15.下列不能夠用劃撥土地的是(　)。

　　A.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　B.廉租住房

　　C.高等學(xué)校教學(xué)樓

　　D.普通商品房

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得。普通商品房用地應(yīng)為出讓土地。參見教材P106。