簡答題

　　1、某成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的土地開發(fā)后分塊有償轉讓;可轉讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當?shù)摹靶�塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;建設期為3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年投資利潤率為10%;當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉讓價格的4%。請采用靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。

　　簡答題

　　1、

　　【正確答案】 (1)確定估價時點。

　　估價時點為購買該成片荒地之日，假設為現(xiàn)在。

　　(2)起始狀態(tài)。起點——荒地;終點——五通一平熟地

　　設該成片荒地的總價為V：

　　開發(fā)完成后的熟地總價值=800×2000000×60%=9.6(億元)

　　取得該荒地的稅費=V×4%=0.04V(億元)

　　土地開發(fā)成本及管理費用、銷售費用總額=2.5×2=5(億元)

　　投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

　　(注：理解計息期的取值，土地取得費用和稅費，一次性投入，因而計息期是3年，土地開發(fā)成本和管理銷售費用是均勻投入的，計息期取一半，1.5年)

　　轉讓開發(fā)完成后的熟地的稅費總額=9.6×6%=0.576(億元)

　　(注：只計算賣方承擔的稅費;)

　　土地開發(fā)利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

　　(注：題目給出的是投資利潤率，所以利潤的計算基數(shù)不包括投資利息。)

　　V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

　　V=1.641(億元)

　　故：該成片荒地總價=1.641(億元)單價=164100000/2000000=82.05元/m2。