判斷題

　　1、成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項(xiàng)目的價(jià)值。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，仍然需要估價(jià)的，房地產(chǎn)估價(jià)師可以以該推測(cè)的最可能的規(guī)劃條件進(jìn)行估價(jià)，但要具體說明。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、評(píng)估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成房屋征收補(bǔ)償，這時(shí)減去的項(xiàng)目中不包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式：V=VP-C。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來預(yù)測(cè)的。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、在動(dòng)態(tài)分析法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，也包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的靜態(tài)分析法。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　11、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　12、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)中，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期中的建設(shè)期可分為前期和建造期。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　13、在任何情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售期和建設(shè)期都不可能重疊。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　14、折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　15、假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的含義。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。參見教材P319。

　　2、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測(cè)其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測(cè)的最可能的規(guī)劃條件作為估價(jià)假設(shè)，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說明它是如何推測(cè)的，以及它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性。參見教材P321。

　　3、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。參見教材P321。

　　4、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式;②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。參見教材P322。

　　5、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開發(fā)法最基本的公式。評(píng)估尚未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯拿�地價(jià)值，這時(shí)減去的項(xiàng)目應(yīng)包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、地上物拆除費(fèi)等費(fèi)用。參見教材P326。

　　6、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式。適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式：V=VP-C。參見教材P329。

　　7、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。參見教材P323。

　　8、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程，預(yù)測(cè)它們未來發(fā)生的時(shí)間及在未來發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。參見教材P323。

　　9、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分。參見教材P323。

　　10、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用動(dòng)態(tài)分析法。在難以采用動(dòng)態(tài)分析法的情況下，可以采用靜態(tài)分析法。參見教材P324。

　　11、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。參見教材P330。

　　12、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。建設(shè)期包括前期和建造期。參見教材P330。

　　13、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊。參見教材P330。

　　14、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。參見教材P333。

　　15、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。參見教材P334。