綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分，每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分)

　　(一)

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)建設(shè)——普通住宅小區(qū)，向社會公開預(yù)售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70㎡，陽臺面積為6㎡，套內(nèi)墻體建筑面積9㎡，分?jǐn)偣灿薪ㄖ�面積13㎡。

　　1.下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為(　　)。

　　A.商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效

　　B.在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式

　　C.李某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓

　　D.商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

　　2.李某所購房屋的建筑面積為(　　)㎡。

　　A.70

　　B.76

　　C.83

　　D.92

　　3.簽訂商品房預(yù)售合同至房屋竣工前，李某可以申請(　　)。

　　A.房屋預(yù)告登記

　　B.房屋所有權(quán)初始登記

　　C.房屋轉(zhuǎn)移登記

　　D.商品房預(yù)售合同登記備案

　　4.按現(xiàn)行登記，下列關(guān)于李某購買的住房可享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策的表述中，正確的為(　　)。

　　A.李某按成交價1%繳納契稅

　　B.房屋交付后，李某轉(zhuǎn)讓該房，免征土地增值稅

　　C.李某抵押該房，減半征收印花稅

　　D.李某出租該房，免征個人所得稅

　　(二)

　　2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值為6800萬元。

　　5.該項(xiàng)目2006年3月12日估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價值為(　　)萬元。

　　A.0

　　B.6000

　　C.6475

　　D.8000

　　6.人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由(　　)參照評估確定。

　　A.人民法院

　　B.估價機(jī)構(gòu)

　　C.拍賣師

　　D.開發(fā)商

　　7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應(yīng)當(dāng)不低于(　　)萬元。

　　A.4352

　　B.4800

　　C.5120

　　D.5440

　　8.如果拍賣最終應(yīng)價為6500萬元，則該應(yīng)價為(　　)。

　　A.無效應(yīng)價

　　B.有效應(yīng)價

　　C.可以成交的價格

　　D.不確定

　　9.如果該項(xiàng)目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為(　　)年。

　　A.35.5

　　B.45.5

　　C.50.0

　　D.65.5

　　(三)

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計為2000 元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費(fèi)率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，購買辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓時，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應(yīng)要求對所抵押的在建工程辦理保險，并與丁財產(chǎn)保險公司簽訂了保險合同。

　　10.該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎(chǔ)工程施工中應(yīng)(　　)。

　　A.采取人工加固措施

　　B.降低地下水位

　　C.用大型土石方修筑地基

　　D.按條形基礎(chǔ)砌筑

　　11.該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為(　　)㎡。

　　A.2916.67

　　B.3250.00

　　C.3437.50

　　D.3500.00

　　12.乙公司籌集建房資金利用的信用形式為(　　)。

　　A.銀行信用

　　B.商業(yè)信用

　　C.民間信用

　　D.國家信用

　　13.甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉(zhuǎn)讓合同為(　　)。

　　A.典型合同

　　B.雙務(wù)合同

　　C.主合同

　　D.從合同

　　14.甲公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤時，該樓盤平均銷售價格應(yīng)為(　　)元/㎡。

　　A.3228.73

　　B.3268.86

　　C.3346.91

　　D.3382.26

　　15.乙公司簽訂保險合同的當(dāng)事人為(　　)。

　　A.丙商業(yè)銀行

　　B.丁財產(chǎn)保險公司

　　C.甲公司

　　D.乙公司

　　綜合分析題參考答案：

　　1.CD 2.ABD 3.A 4.B 5.ACD 6.B 7.C 8.A 9.AD 10.B 11.B 12.D 13.D 14.B 15.BD