第三節(jié)　物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用

　　一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則

　　應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。

　　(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　(三)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式

　　1.包干制(類似固定總價(jià)合同)

　　是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　2.酬金制(明確酬金比例)

　　是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　(四)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金 。

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　�、芪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　�、菸飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

　�、揶k公費(fèi)用;

　�、呶飿I(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　�、辔飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　�、峤�(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　【例題】實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括(　)。

　　A.物業(yè)服務(wù)成本

　　B.法定稅費(fèi)

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P227。

　　二、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審

　　(一)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義

　　物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本。

　　物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審，是指價(jià)格主管部門為制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實(shí)施監(jiān)督和審核的行為。

　　(二)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)

　　1.物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守的原則

　　(1)合法性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。

　　(2)相關(guān)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。

　　(3)對(duì)應(yīng)性原則。計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。

　　(4)合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平。

　　2.物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的依據(jù)

　　核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

　　(三)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成

　　物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù) 費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)�、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用組成。

　　(四)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)工會(huì)、職工教育經(jīng)費(fèi)、五險(xiǎn)一金類：基數(shù)、比例要符合規(guī)定;

　　(2)固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法;

　　(3)物業(yè)服務(wù)業(yè)將較為專業(yè)的內(nèi)容外包的，要對(duì)外包合同進(jìn)行審定;

　　(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入審核，要視物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否兼營(yíng)其他業(yè)務(wù)，采用不同分?jǐn)偭鞒獭?/P>

　　三、住宅專項(xiàng)維修資金的使用

　　住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　(一)繳納【補(bǔ)充內(nèi)容】

　　商品住宅或非住宅，每平方米建筑面積，住宅專項(xiàng)維修資金為當(dāng)?shù)刈≌�建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%;

　　公有住房的專項(xiàng)維修資金，由售房單位和購(gòu)房業(yè)主共同繳納，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金;

　　業(yè)主繳納專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積，為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

　　(二)使用

　　1.住宅專項(xiàng)維修資金費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/P>

　　(1)售后的各類商品房屋，按各自物業(yè)類型對(duì)應(yīng)的建筑面積比例 分?jǐn)?

　　(2)售后的公有住房，由于售房人和業(yè)主都予以繳納，所以按照售房人繳納的與售后私人繳納的比例 分?jǐn)?

　　(3)出售之前的各類房屋，建設(shè)單位或公有住房單位根據(jù)相應(yīng)建筑面積比例 分?jǐn)偂?/P>

　　2.下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

　　(1)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān) 的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;

　　(2)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān) 的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　(3)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān) 的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;

　　(4)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān) 的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　3.在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買國(guó)債。

　　4.利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。

　　5.禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

　　6.利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意;未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

　　7.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意。

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