第二節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的概念及組織形式

　　住建部將根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《資產(chǎn)評(píng)估法》，制定房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理辦法，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)督和管理。

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)概念

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式

　　依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以采取合伙制，也可以采取公司制。

　　目前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式主要是合伙制和公司制中的有限責(zé)任制。

　　采取合伙制的，要符合合伙企業(yè)法的一般性規(guī)定;

　　采取有限責(zé)制的，要符合公司法有限責(zé)任公司的一般性規(guī)定。如：出資人以其出資額為限承擔(dān)法律責(zé)任，估價(jià)機(jī)構(gòu)以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立和備案

　　設(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)辦理登記。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)向有關(guān)評(píng)估行政管理部門備案。評(píng)估行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將備案情況向社會(huì)公示。

　　2016年12月1日起，設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行備案管理制度，不再實(shí)行資質(zhì)核準(zhǔn)。

　　從事房地產(chǎn)估價(jià)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)向所在地省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。

　　《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于貫徹落實(shí)資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理有關(guān)問題的通知》(建房[2016]275號(hào))【補(bǔ)充內(nèi)容】

　　二、實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案管理制度

　　自2016年12月1日起，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行備案管理制度，不再實(shí)行資質(zhì)核準(zhǔn)。設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合資產(chǎn)評(píng)估法第十五條、二十七條、二十八條規(guī)定。對(duì)符合規(guī)定的，省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案，核發(fā)統(tǒng)一格式的備案證明(證書樣式另發(fā));符合《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中相應(yīng)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(資質(zhì)要求)的，在備案證明中予以標(biāo)注。

　　三、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等級(jí)

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分級(jí)

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。新設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等級(jí)核定為三級(jí)，設(shè)1年的暫定期。

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分級(jí)

　　《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》對(duì)股東和合伙人的要求，有所不同。

　　《資產(chǎn)評(píng)估法》：合伙形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有兩名以上合伙人，合伙人三分之二以上應(yīng)當(dāng)是具有三年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近三年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰的評(píng)估師。

　　《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》：合伙企業(yè)的合伙人中有一半以上是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

　　【例題】一級(jí)合伙制房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的出資額合計(jì)不低于(　)。

　　A.30%

　　B.50%

　　C.60%

　　D.100%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等級(jí)。有限責(zé)任公司公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%。參見教材P181。

　　【例題】一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司應(yīng)具備的條件有(　)。

　　A.有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　B.專業(yè)技術(shù)人員達(dá)70%

　　C.法定代表人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　D.專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份不低于全部股份的60%

　　E.股東中有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等級(jí)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，并未要求專職技術(shù)人員的比例。參見教材P181。

　　四、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管

　　《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定：自然人、法人或者非法人組織需要確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的，可以自愿委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的(即法定評(píng)估)，應(yīng)當(dāng)依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法在其等級(jí)許可范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。

　　房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋征收補(bǔ)償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估。

　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)監(jiān)管

　　一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。

　　二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。

　　各等級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立類似分支機(jī)構(gòu)性質(zhì)的“辦事處”、“聯(lián)絡(luò)點(diǎn)(站)”等機(jī)構(gòu)。

　　一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(1)名稱采用“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱+分支機(jī)構(gòu)所在地行政區(qū)劃名+分公司(分所)”的形式;

　　(2)分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

　　(3)在分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;

　　(4)固定的經(jīng)營服務(wù)場(chǎng)所;

　　(5)估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)部管理制度健全。

　　注冊(cè)于分支機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，不計(jì)入設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)。

　　設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到分支機(jī)構(gòu)工商注冊(cè)所在地的省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　(三)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并、分設(shè)

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的等級(jí)，但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的等級(jí)條件。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分立的，只能由分立后的一方房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承繼原等級(jí)，但應(yīng)當(dāng)符合原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等級(jí)條件。

　　承繼原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的一方由各方協(xié)商確定，其他各方按照新設(shè)立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等級(jí)。

　　(四)開展評(píng)估活動(dòng)的基本要求

　　委托人有權(quán)自主依法選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，委托開展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)依法選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　對(duì)受理的評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定至少兩名評(píng)估專業(yè)人員承辦，除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法。

　　評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員簽名并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。

　　(五)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)監(jiān)管

　　1.業(yè)務(wù)承攬

　　(1)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對(duì)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

　　(2)承辦委托業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對(duì)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

　　(3)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費(fèi)用。

　　(4)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬業(yè)務(wù)。

　　(5)承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面估價(jià)委托合同。

　　(6)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　(7)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)業(yè)務(wù)需要建立職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金，或者自愿辦理職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

　　2.異地執(zhí)業(yè)

　　房地估價(jià)機(jī)構(gòu)在其工商注冊(cè)所在地行政區(qū)域外從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，完成估價(jià)業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向業(yè)務(wù)發(fā)生地縣級(jí)以上地方政府建設(shè)行政主管部門留存房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳椤?/P>

　　3.業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓

　　經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)，以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告。

　　4.估價(jià)所需資料獲取

　　(1)委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，如實(shí)提供估價(jià)所必需的資料，并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　(2)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得對(duì)外提供估價(jià)過程中的獲知的當(dāng)事人的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。

　　(3)因估價(jià)需要，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)估價(jià)師可以向房地產(chǎn)行政主管部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息。

　　5.報(bào)告出具

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，有至少2名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并加蓋該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

　　分支機(jī)構(gòu)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具估價(jià)報(bào)告，有至少2名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并加蓋該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

　　6.估價(jià)檔案保管

　　根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》，估價(jià)檔案的保存期限不得少于十五年，屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不得少于三十年。

　　《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的保管期限屆滿而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)保管到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、解散時(shí)，其房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或其指定的機(jī)構(gòu)。

　　【例題】《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事(　)估價(jià)業(yè)務(wù)。

　　A.城市房屋拆

　　B.課稅

　　C.企業(yè)清算

　　D.司法鑒定

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管。二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。參見教材P183。

　　【例題】甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)，并以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告的前提是(　)。

　　A.經(jīng)市(縣)級(jí)人民政府批準(zhǔn)

　　B.經(jīng)委托人書面同意

　　C.經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)

　　D.經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準(zhǔn)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管。經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)，以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告。參見教材P185。

　　【例題】房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的條件包括(　)等。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)具有一、二級(jí)資質(zhì)

　　B.分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　C.在分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　D.有固定的經(jīng)營服務(wù)場(chǎng)所

　　E.估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)部管理制度健全

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。二、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。參見教材P183。

　　【例題】注冊(cè)于分支機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，計(jì)入設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管。注冊(cè)于分支機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，不計(jì)入設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)。參見教材P183。

　　【例題】三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事公司上市、企業(yè)清算和司法鑒定的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管。參見教材P183。

　　五、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的禁止行為和法律責(zé)任

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的禁止行為

　　1.利用開展業(yè)務(wù)之便，謀取不正當(dāng)利益;

　　2.允許其他機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義開展業(yè)務(wù)，或者冒用其他機(jī)構(gòu)名義開展業(yè)務(wù);

　　3.以惡性壓價(jià)、支付回扣、虛假宣傳，或者貶損、詆毀其他評(píng)估機(jī)構(gòu)等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù);

　　4.受理與自身有利害關(guān)系的業(yè)務(wù);

　　5.分別接受利益沖突雙方的委托，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估;

　　6.出具虛假評(píng)估報(bào)告或者有重大遺漏的評(píng)估報(bào)告;

　　7.聘用或者指定不符合資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定的人員從事評(píng)估業(yè)務(wù);

　　8.違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

　　(二)禁止行為處置(除出具虛假評(píng)估報(bào)告外)

　　先予以警告，可以責(zé)令停業(yè)一個(gè)月以上六個(gè)月以下;沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　出具虛假評(píng)估報(bào)告的，由住建部責(zé)令停業(yè)六個(gè)月以上一年以下;沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師在一年內(nèi)累計(jì)三次因違反資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定受到責(zé)令停業(yè)、責(zé)令停止從業(yè)以外處罰的，可以責(zé)令其停業(yè)或者停止從業(yè)一年以上五年以下。

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