第三節(jié)　房地產(chǎn)測(cè)繪

　　考情分析

　　一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述

　　(一)房地產(chǎn)測(cè)繪的概念

　　1.房地產(chǎn)測(cè)繪的定義

　　房地產(chǎn)測(cè)繪指運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪手段，來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務(wù)的一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)活動(dòng)。

　　測(cè)繪是由物到圖，測(cè)設(shè)是由圖到物。

　　2.房地產(chǎn)測(cè)繪的種類

　　包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。

　　(1)房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，形成房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙，即房地產(chǎn)分幅平面圖的測(cè)繪活動(dòng)。

　　(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是指因房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測(cè)量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖，形成圖、表、卡、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等信息的測(cè)繪活動(dòng)。

　　3.房地產(chǎn)測(cè)繪成果

　　房地產(chǎn)測(cè)繪成果是指在房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中形成的數(shù)據(jù)、圖、表、卡、冊(cè)等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。

　　4.房地產(chǎn)測(cè)繪的基本內(nèi)容

　　房地產(chǎn)測(cè)繪的基本內(nèi)容包括：房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收。

　　(二)房地產(chǎn)測(cè)繪的作用

　　1.為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及交易提供基本信息服務(wù)

　　例如：房地產(chǎn)面積與房地產(chǎn)價(jià)值掛鉤。

　　2.為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)

　　例如：房屋總量、房屋面積、房屋分布等。

　　3.為其他部門提供參考資料

　　例如：城市建設(shè)、司法、稅收等部門業(yè)務(wù)需要。

　　二、房地產(chǎn)面積測(cè)算

　　(一)房地產(chǎn)面積測(cè)算的意義和內(nèi)容

　　1.房地產(chǎn)面積測(cè)算的意義

　　實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、核發(fā)權(quán)屬證書的必要信息，也是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策、房地產(chǎn)權(quán)利人維護(hù)合法權(quán)益的必不可少的資料。

　　2.房地產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容

　　(二)房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定和方法

　　1.房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定

　　(1)房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算。

　　(2)各類面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

　　(3)邊長(zhǎng)以m為單位，取至0.01m;面積以m2為單位，取至0.01m2。

　　(4)量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具。

　　(5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

　　2.房地產(chǎn)面積測(cè)算的方法

　　根據(jù)面積測(cè)算數(shù)據(jù)資料的來(lái)源，可分為：解析法和圖解法。

　　解析法：根據(jù)實(shí)地測(cè)量的數(shù)據(jù)，及科學(xué)的公式計(jì)算。解析法測(cè)算面積主要包括界址點(diǎn)坐標(biāo)解析測(cè)算和幾何圖形法量算面積。

　　圖解法：利用精密儀器，對(duì)已有房產(chǎn)圖進(jìn)行量算。

　　房地產(chǎn)面積的測(cè)算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點(diǎn)坐標(biāo)法測(cè)算，也可以用圖解法測(cè)算。

　　(三)土地面積測(cè)算

　　1.土地面積測(cè)算的意義

　　土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地?cái)?shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。

　　2.丘的測(cè)量要求

　　丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨(dú)立丘和組合丘之分：

　　一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元(一個(gè)單位、一個(gè)門牌號(hào)或一處院落的房屋)時(shí)稱為獨(dú)立丘;一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位(權(quán)屬混雜和面積過(guò)小時(shí))時(shí)稱為組合丘。

　　3.不計(jì)入用地面積的范圍

　　(1)無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地;

　　(2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地;

　　(3)公共使用的河灘、水溝、排水溝;

　　(4)已征用、劃撥或?qū)儆谠�房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地;(5)其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積。

　　(四)房屋面積測(cè)算的一般規(guī)定

　　1.建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積

　　房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。

　　2.計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定

　　(1)建筑面積計(jì)算的一般情形

　　1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

　　2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積，2.20m

　　以下的部位，不計(jì)算建筑面積。

　　樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

　　依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

　　3)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

　　4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計(jì)算。

　　房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池不計(jì)算建筑面積。

　　5)挑樓，按其外圍水平投影面積計(jì)算;未封閉的挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算;騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分，不計(jì)算建筑面積。

　　挑廊：外圍水平投影面積超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影面積計(jì)算

　　5)全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　外圍水平投影面積超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影面積計(jì)算

　　屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

　　與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算;外圍水平投影面積超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影面積計(jì)算。

　　有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算;房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊，不計(jì)算建筑面積。

　　6)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平面積計(jì)算;不足2.20m的，不計(jì)算建筑面積。

　　7)有柱(不含獨(dú)立柱、單排柱)或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。獨(dú)立柱、單排柱的門廊，算一半建筑面積。

　　8)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　9)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算;獨(dú)立柱、單排柱的永久性車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

　　10)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積;與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積;與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫，不計(jì)算建筑面積。

　　(2)其他不計(jì)算房屋面積的范圍

　　1)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等。

　　2)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

　　3)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

　　4)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

　　5)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

　　(3)幾種特殊情況下，計(jì)算建筑面積的規(guī)定

　　1)同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。

　　金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

　　2)房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。

　　3)對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。

　　4)樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。

　　5)與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。

　　3.房屋使用面積

　　房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

　　4.成套房屋建筑面積的測(cè)算

　　成套房屋的建筑面積：

　　成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

　　(五)共有建筑面積的分?jǐn)?/P>

　　1.共有建筑面積的分類

　　(1)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積

　　(2)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積

　　2.共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t

　　(1)產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　(2)無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　3.共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式

　　按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)�，�?jì)算各單元應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，按下式計(jì)算：

　　δSi=K×Si

　　式中δSi——各戶應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄�用面積(m2);

　　K——分?jǐn)偙壤�系�?shù);

　　Si——參加分?jǐn)偟母鲬籼變?nèi)建筑面積(m2)。

　　K=∑δSi/∑Si

　　∑δSi——需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積總和(m2);

　　∑Si——參加分?jǐn)偟母鲉卧�套�?nèi)建筑面積總和(m2)。

　　大原則：先予計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)K;利用分?jǐn)傁禂?shù)K，乘以各套單元的套內(nèi)建面，得到各套單元的分?jǐn)偯娣e。

　　4.共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒?/P>

　　(1)住宅樓：整體分?jǐn)?/P>

　　住宅樓以幢(棟)為單元，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ�面積。

　　例如，某幢住宅樓，一梯3戶，套內(nèi)建筑面積為40m2、30m2、30m2，應(yīng)分?jǐn)偣�共建筑面積為100m2，參與分?jǐn)偟拿娣e總和為1000m2。

　　K=100/1000=0.1;

　　δS1=40×0.1=4(m2);

　　δS2=δS3=30×0.1=3(m2)

　　(2)商住樓：多級(jí)分?jǐn)?/P>

　　住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分?jǐn)偂?/P>

　　商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊粮鲗�，作為各層共有建筑的一部分，加至相�?yīng)各層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偲湎鄳?yīng)各層總的共有建筑面積。

　　(3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/P>

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