第三節(jié)　房地產(chǎn)面積測算

　　一、房地產(chǎn)面積測算的概念

　　房地產(chǎn)面積測算系指水平面積測算，包括房屋面積測算和土地面積測算。

　　房屋面積測算包括：房屋建筑面積(房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積)、房屋使用面積(內(nèi)墻面水平投影計算)、產(chǎn)權面積(房屋所有權建筑面積，需要登記確認)、房屋專有建筑面積(區(qū)分所有的建筑物權利人專有部分的建筑面積)、房屋分攤建筑面積(區(qū)分所有的建筑物權利人分攤的共有部分建筑面積)。

　　成套房屋的建筑面積=房屋專有建筑面積+分攤建筑面積

　　房屋專有建筑面積(也叫套內(nèi)建筑面積)=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積

　　土地所有權面積、土地使用權面積、土地獨有獨用面積、土地分攤面積

　　土地面積測算以宗為單位進行。

　　二、土地面積量算

　　土地面積量算是地籍測量的重要內(nèi)容，通過土地面積量算各級行政單位土地面積、宗地面積和地類圖斑土地面積、建筑占地面積等數(shù)據(jù)資料。土地面積量算在地籍調(diào)查和地籍測量的基礎上進行。

　　面積的控制與量算的原則為“從整體到局部，層層控制，分級量算、塊塊檢核”。

　　(一)解析法面積計算

　　1.坐標法

　　根據(jù)界址點坐標成果表上數(shù)據(jù)，按下式計算面積：

　　其中

　　S——面積，單位：m2;

　　Xi、Y——第i個界址點的縱、橫坐標，單位：m;

　　n——界址點個數(shù);

　　i——界址點序號，按順時針方向排序。

　　2.幾何要素法

　　對不規(guī)則圖形，將其分割成簡單規(guī)則的幾何圖形，然后分別計算面積，最后匯總計算。

　　(二)圖解法面積計算

　　光電面積量測儀法、求積儀法、方格網(wǎng)法、網(wǎng)點法。

　　三、房產(chǎn)面積量算

　　各類面積測算必須獨立測算兩次，較差在規(guī)定限差之內(nèi)，取中數(shù)作為最后的結果。面積以平方米為單位，取至0.01m2。

　　建筑面積的測算規(guī)定：

　　全部計算建筑面積的范圍

　　計算一半建筑面積的范圍

　　不計算建筑面積的范圍

　　(記憶要點：2.2米、是否封閉、有無圍護、有無上蓋)

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