第三節(jié)　房地產(chǎn)經(jīng)營管理

　　開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓

　　(一)轉(zhuǎn)讓條件

　　1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時必須具備的條件。

　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

　　(一)轉(zhuǎn)讓條件

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：

　�、俜课萁ㄔO(shè)項目

　　開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;

　�、诔善�土地開發(fā)項目

　　應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。

　　2.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：

　　(1)轉(zhuǎn)變模式，走流程

　　(2)保留模式，繳收益

　　經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形：

　　(1)轉(zhuǎn)讓后的用地，仍舊用于劃撥范圍內(nèi)項目建設(shè)的;

　　(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

　　(3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

　　(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

　　(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

　　(7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　(二)轉(zhuǎn)讓程序

　　(1)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　(2)未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成安置補償?shù)�，原安置補償合同中的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)書面通知被拆遷人。

　　二、商品房交付使用

　　(一)履約按期交房，協(xié)助辦理權(quán)屬登記

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

　　3.對于期房，商品房建成后的測繪結(jié)果與合同約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時，開發(fā)商與購房人應(yīng)根據(jù)合同約定對面積差異進行結(jié)算。

　　4.商品房竣工驗收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時申請商品房所有權(quán)首次登記，并按照規(guī)定與商品房買受人共同申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

　　(二)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　1.《住宅質(zhì)量保證書》

　　《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。商品住宅的保修期不得低于工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。超出部分，開發(fā)商仍舊承擔(dān)。保修期從商品住宅交付之日起計算。

　　非住宅商品房的保修期不得低于工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。

　　2.在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　3.因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

　　2.《住宅使用說明書》

　　1)開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

　　2)結(jié)構(gòu)類型;

　　3)裝修、裝飾注意事項;

　　4)通訊、電、熱力、上水、下水、燃氣、消防等設(shè)施配置的說明;

　　5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項;

　　6)門、窗類型，使用注意事項;

　　7)配電負荷;

　　8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

　　9)其他需說明的問題。

　　住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

　　三、房地產(chǎn)廣告

　　2015年12月24日，國家工商行政管理總局公布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》(國家工商行政管理總局令第80號)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告行為，但不適用居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告。該規(guī)定自2016年2月1日起施行。

　　(一)房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則

　　真實、合法、科學(xué)、準確，符合社會主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。

　　未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得以“內(nèi)部認購”、“內(nèi)部認定”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。

　　不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚。

　　(二)發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;

　　2.住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　3.土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權(quán)證明;

　　4.工程竣工驗收合格證明;

　　5.發(fā)布房地產(chǎn)項目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明。出租、項目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明;

　　6.中介機構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明;

　　7.確認廣告內(nèi)容真實性的其他證明文件。

　　(三)房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項：

　　(1)開發(fā)企業(yè)名稱;

　　(2)中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售的，載明該機構(gòu)名稱;

　　(3)預(yù)售許可證書號。

　　廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。

　　(四)發(fā)布房地產(chǎn)廣告的具體要求

　　1.房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

　　2.房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

　　3.房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準確、清楚，比例恰當(dāng)。

　　4.房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

　　5.房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準確。

　　6.房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

　　7.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

　　8.房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容。

　　9.房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

　　10.房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。

　　11.房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定;涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

　　12.房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)價格評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估單位、估價師和評估時間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實、準確，表明出處。

　　(五)禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

　　1.禁止發(fā)布房地產(chǎn)虛假廣告

　　廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：

　　(1)商品或者服務(wù)不存在的;

　　(2)商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價格、生產(chǎn)者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，或者服務(wù)的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質(zhì)性影響的;

　　(3)使用虛構(gòu)、偽造或者無法驗證的科研成果、統(tǒng)計資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語等信息作證明材料的;

　　(4)虛構(gòu)使用商品或者接受服務(wù)的效果的;

　　(5)以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費者的其他情形。

　　2.凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告

　　(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;

　　(2)在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的;

　　(3)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　(4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的;

　　(5)權(quán)屬有爭議的;

　　(6)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;

　　(7)不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的;

　　(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

　　3.房地產(chǎn)廣告不得包含的內(nèi)容

　　《廣告法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：

　　(1)升值或者投資回報的承諾;

　　(2)以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;

　　(3)違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定;

　　(4)對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。

　　四、依法查處違法違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)營行為

　　1.發(fā)布虛假房源信息和廣告;

　　2.通過捏造或散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價;

　　3.未取得預(yù)售許可證銷售商品房;

　　4.不符合商品房銷售條件，以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費用，借機抬高價格;

　　5.捂盤惜售或者變相囤積房源;

　　6.商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用;

　　7.以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格;

　　8.將已作為商品房銷售合同標的物的商品房再銷售給他人。

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