第一節(jié)　房地產(chǎn)測繪概述

　　一、房地產(chǎn)測繪的內(nèi)涵

　　(一)測量學(xué)

　　采用科學(xué)方法測定地面上點的平面位置和高程，將地球表面的地形(包括地物、地貌)和其他信息(如行政、產(chǎn)權(quán)界址)繪制成圖，以及將已設(shè)計的工程建筑或指定的界址標(biāo)定在實地上的一門學(xué)科。

　　測量工作的根本任務(wù)是確定地面點的空間位置。

　　(二)房地產(chǎn)測量

　　《物權(quán)法》確立了國家對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度。

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》

　　不動產(chǎn)測量：地籍測量、房產(chǎn)測量、海籍測量、行政區(qū)域界線測量、不動產(chǎn)測量監(jiān)理。

　　房地產(chǎn)測量工作包括“測繪”和“測設(shè)”。

　　房地產(chǎn)測繪是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物的特征點位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。房地產(chǎn)測繪可分為房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房產(chǎn)項目測繪。(實地到圖)

　　房地產(chǎn)測設(shè)是根據(jù)設(shè)計圖紙將一系列點位在實地上標(biāo)定。(圖到實地)

　　不動產(chǎn)測量的主要工作內(nèi)容：控制測量、界址測量、宗地(海)圖、分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫。

　　地籍，記載土地權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量、價值、利用等基本情況的圖簿冊和數(shù)據(jù)。

　　房產(chǎn)項目測繪，分為：

　　預(yù)測繪，在房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理信息平臺中建立樓盤表，按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，主要用于辦理商品房預(yù)售許可、商品房合同網(wǎng)簽備案、在建工程和預(yù)購商品房抵押管理、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。

　　實測繪(竣工后測繪)，建設(shè)項目完工后，交付使用前，測繪單位實地測量，生成房產(chǎn)實測繪報告，預(yù)測繪數(shù)據(jù)和實測繪數(shù)據(jù)對接，形成房產(chǎn)分戶平面圖、相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等資料�？梢杂糜诓粍赢a(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征稅、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等使用。

　　二、房地產(chǎn)測繪的特點

　　(一)測圖比例尺大

　　房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺一般為1：200。

　　(二)測繪內(nèi)容較多

　　地形測量測繪的對象是地貌和地物;房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。

　　(三)精度要求高

　　房地產(chǎn)測繪精度要求高，一般不能從圖上量取，必須實測和計算。

　　(四)修測、補(bǔ)測及時

　　城市基本地形圖的復(fù)測周期一般為5～10年，房地產(chǎn)測繪權(quán)屬發(fā)生變化時也應(yīng)該及時修測。

　　圖、卡、表、冊與實物要一致。

　　三、房地產(chǎn)測量的技術(shù)規(guī)范

　　測量規(guī)范是測量工作所依據(jù)的法規(guī)性技術(shù)文件。

　　房地產(chǎn)測量主要執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》;房產(chǎn)測量的成果：房產(chǎn)薄籍、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集;

　　地籍測繪主要執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《地籍測繪規(guī)范》、《地籍圖圖式》。

　　四、房地產(chǎn)測繪的工作程序

　　(一)房地產(chǎn)測繪由房地產(chǎn)的權(quán)利申請人或利害關(guān)系人申請

　　房地產(chǎn)測繪部門接受申請的，應(yīng)查驗提交的各種資料是否齊全，并與其簽訂房地產(chǎn)測繪合同。

　　(二)總體技術(shù)設(shè)計

　　按照房地產(chǎn)測繪合同的要求，進(jìn)行平面控制測量，界址測量、地籍圖、宗地圖、房產(chǎn)分戶圖的測繪、面積計算，或組織變更測量。

　　(三)房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品二級檢查一級驗收制

　　一級檢查是在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由測繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實行過程檢查。二級檢查是在一級檢查的基礎(chǔ)上，由施測單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員對產(chǎn)品質(zhì)量實行的最終檢查。

　　產(chǎn)品成果的最終驗收工作由任務(wù)的委托單位組織實施，即一級驗收。

　　五、房地產(chǎn)測繪的精度要求

　　精度就是誤差分布的密集或離散程度。

　　(一)產(chǎn)生測量誤差的原因

　　1.儀器誤差：

　　各種測量儀器都不是完美無缺的，即使最精密的儀器，也會有一定的誤差。

　　2.觀測者的影響：

　　由于觀測者的感覺器官的鑒別能力有著一定的局限性。

　　3.周圍環(huán)境：

　　溫度、濕度、風(fēng)力、大氣折光等因素。

　　(二)房地產(chǎn)面積測量的精度要求

　　精度分3級，以兩倍中誤差為限差。

　　房產(chǎn)面積的精度要求(單位：m2)