第三節(jié)　國有土地上房屋征收評估

　　一、房屋征收中的評估工作

　　房屋征收中應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估、測算的內(nèi)容主要有：

　　(1)被征收房屋的價值;

　　(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值以及差價;

　　(3)被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　除上述評估內(nèi)容外，房屋征收中，可以由房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，測算的內(nèi)容主要有：房屋征收當事人對房屋室內(nèi)裝飾裝修、機器設(shè)備、物資搬遷費用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償協(xié)商不成時，可以通過委托評估機構(gòu)評估確定。房屋征收部門擬定征收補償方案時，也可以委托評估機構(gòu)對征收范圍內(nèi)的房屋價值進行預(yù)評估。

　　二、房屋征收評估機構(gòu)選定及委托

　　根據(jù)《房屋征收條例》，房屋征收評估應(yīng)當由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，除三級暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)都可以從事房屋征收評估工作。

　　一級：全部業(yè)務(wù);

　　二級：除上市、清算外;

　　三級：除上市、清算、司法鑒定外;

　　暫定三級：除上市、清算、司法鑒定、抵押、拆遷外。

　　被征收人對此協(xié)商不成的，通過省、自治區(qū)、直轄市制定的具體選用辦法決定。

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定后，一般由房屋征收部門作為委托人在規(guī)定時間內(nèi)向其出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

　　房屋征收評估報告必須由負責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。

　　三、房屋征收評估原則和要求

　　(一)房屋征收評估原則

　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

　　獨立：無利害關(guān)系;

　　客觀：工作不帶情感、好惡和偏見;

　　公正：不偏袒任何一方當事人，客觀評估。

　　(二)房屋征收評估基本事項

　　1.評估目的

　　被征收房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。

　　2.評估對象界定

　　一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;未經(jīng)登記的，應(yīng)當按市、縣級政府認定、處理結(jié)果評估。

　　3.評估時點確定

　　被征收房屋價值評估時點應(yīng)當為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　4.評估價值內(nèi)涵

　　被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。

　　價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　(三)實地查勘、評估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

　　1.實地查勘要求

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當進行實地查勘，房屋征收部門和被征收人應(yīng)當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕簽字或者蓋章的，應(yīng)當有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當在評估報告中說明有關(guān)情況。

　　2.評估方法選用

　　房屋征收評估應(yīng)當選用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或者多種。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選比較法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。

　　3.評估結(jié)果確定

　　選用多種方法評估時，應(yīng)對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。房屋征收評估價格應(yīng)當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。

　　4.技術(shù)協(xié)調(diào)要求

　　同一個房屋征收范圍內(nèi)的評估工作，原則上由一家估價機構(gòu)承擔。征收范圍較大的，可由兩家以上估價機構(gòu)共同承擔，并明確一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)為牽頭單位。

　　牽頭單位統(tǒng)一標準，包括估價對象、價值時點、價值內(nèi)涵、估價依據(jù)、估價原則、技術(shù)路線、估價方法、重要參數(shù)選取、估價結(jié)果確定等。

　　(四)評估結(jié)果和報告送達

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶初步評估結(jié)果提交房屋征收部門，包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門向被征收人公示。

　　公示期間，房地產(chǎn)估價機構(gòu)安排注冊房地產(chǎn)估價師進行現(xiàn)場說明解釋，聽取有關(guān)意見。

　　公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，報告需要兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。

　　房屋征收部門應(yīng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

　　四、房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處

　　(一)房屋征收評估異議處理

　　房屋征收當事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)書面申請復(fù)核評估。該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復(fù)核申請之日起10日內(nèi)進行復(fù)核。

　　復(fù)核后，改變原估價結(jié)果的，重新出具評估報告;

　　復(fù)核后，評估結(jié)果沒有改變的，書面告知復(fù)核評估申請人。

　　(二)房屋征收評估爭議調(diào)處

　　被征收人或者房屋征收部門對估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

　　評估專家委員會應(yīng)當自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)進行審核，出具書面鑒定意見。

　　經(jīng)鑒定，原評估報告不存在技術(shù)問題的，維持原評估報告;

　　經(jīng)鑒定，存在問題，由原估價機構(gòu)更正，重新出具報告。

　　被征收人對鑒定意見不服的，可以申請行政復(fù)議或行政訴訟。

　　(三)評估專家委員會及其工作機制

　　省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當成立房地產(chǎn)價格評估專家委員會。

　　評估專家委員會由房地產(chǎn)估價師以及價格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。評估專家委員會對復(fù)核結(jié)果進行鑒定，選派成員組成專家組時，專家組成員應(yīng)為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。

　　五、房屋征收評估收費

　　房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，即房屋征收評估的費用由房屋征收部門承擔，鑒定費用由進行委托的房屋征收當事人承擔。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔。房地產(chǎn)估價機構(gòu)受托進行復(fù)核評估的，不再收取評估費用。

　　總結(jié)：

　　1.房屋征收評估，房屋征收部門給錢;

　　2.收到估價報告，被征人申請復(fù)核，不收錢;

　　3.被征收人再申請鑒定，鑒定結(jié)果表示誰有錯，誰出錢

　　六、對違法違規(guī)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和人員的處罰

　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，要按照《房屋征收條例》的規(guī)定進行處罰。具體的法律責(zé)任包括：

　　1.給予警告、罰款，吊銷證書等行政處罰。

　　2.將有關(guān)處罰記入信用檔案。

　　3.造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任。

　　4.構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。(例如：提供虛假證明文件罪/出具證明文件重大失實罪)