第一節(jié)　房屋征收概述

　　一、房屋征收的概念

　　房屋征收指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制取得國有土地上單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的行為。

　　實踐中，國有土地上房屋被依法征收的，同時回收國有土地使用權(quán)。

　　二、房屋征收的限制條件

　　房屋征收作為一種以取得國有土地上單位、個人的房屋為目的的強制性行為，有嚴格法定的限制條件：

　　1.房屋征收只能是為了公共利益的需要;

　　2.房屋征收必須嚴格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序;

　　3.以房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格對被征收人的損失予以公平補償。

　　總結(jié)：

　　■征收的強制性有理有據(jù)，而強制執(zhí)行也意味著公平補償

　　■征收依照法律執(zhí)行，故征收評估業(yè)務(wù)，也是法定業(yè)務(wù)

　　■征收補償評估的價值時點為征收決定公告之日

　　三、房屋征收的前提條件

　　(一)公共利益的界定

　　房屋征收的核心是不需要房屋所有權(quán)人的同意而強制取得其房屋，收回國有土地使用權(quán)，“公共利益”是國家征收國有土地上單位、個人的房屋的前提條件。

　　例如：國防外交的需要;能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;科教文衛(wèi)體、環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等事業(yè)需要;保障性安居建設(shè)的需要;舊城區(qū)改造的需要;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

　　(二)公共利益的特點

　　1.公共利益是客觀的。它客觀地影響著社會公眾整體的生存與發(fā)展，不因各個利益主體主觀認識上的不同有所改變。

　　2.公共利益是共享的。公共利益具有整體性、相對普遍性和共有性。

　　3.公共利益是不確定的。包括“利益內(nèi)容的不確定性”和“受益對象的不確定性”。

　　四、征收與征用的異同

　　征收是國家強制取得集體和單位、個人的財產(chǎn);征用是國家強制使用集體和單位、個人的財產(chǎn)。

　　征收與征用的主要區(qū)別如下：

　　(1)適用對象不同。征收的財產(chǎn)主要是不動產(chǎn)，征用的財產(chǎn)既包括不動產(chǎn)也包括動產(chǎn)。

　　(2)前提條件不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要。

　　(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收主要是所有權(quán)的改變，即“強買”;征用只是使用權(quán)的改變，即“強租”。

　　(4)補償內(nèi)容不同。《物權(quán)法》對征收規(guī)定了具體的補償辦法;對征用只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補償，補償辦法可以由雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定。