第四節(jié)　集體土地征收

　　一、征收集體土地的特點(diǎn)

　　1.具有一定的強(qiáng)制性，是國家的特有行為。

　　2.要妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;保證被征地農(nóng)民的生活水平不因征收土地而降低。

　　3.被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體土地變?yōu)閲�有土地，征用不改變土地所有�?quán)，是有條件的使用權(quán)的改變，因搶險救災(zāi)等緊急需要而強(qiáng)制使用的行為，最終完璧歸趙。

　　二、征收集體土地應(yīng)遵守的原則

　　(一)珍惜耕地，合理利用土地的原則

　　“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策。

　　(二)保證國家建設(shè)用地的原則

　　因?yàn)檎魇�，源于國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃，不能只考慮眼前。故從全局出發(fā)，克服暫時的困難，保證國家建設(shè)用地。

　　反對兩種做法：一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征收;二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。

　　因此，既要貫徹節(jié)約用地原則，又要保證國家建設(shè)項(xiàng)目所必需的土地。

　　(三)妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

　�、賹φ魇盏耐恋匾�合理補(bǔ)償;

　�、趯σ蛘鞯亟o農(nóng)民造成的損失要合理補(bǔ)助;

　�、蹖φ鞯卦斐傻氖Ｓ噢r(nóng)民勞動力要適當(dāng)安排。

　　(四)有償使用土地的原則

　　有償使用是土地使用制度改革的核心。

　　一般來說，除了國家核準(zhǔn)劃撥的以外，凡新增建設(shè)用地均實(shí)行有償有限期使用。

　　目前，我國對國有土地沒有全部實(shí)行有償使用，即依然是土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度并行。

　　(五)依法征地的原則

　　違反土地利用總體規(guī)劃、擴(kuò)大開發(fā)區(qū)用地規(guī)模、未批先征等行為都是當(dāng)前違法征地的主要表現(xiàn)形式，其中最主要形式就是“以租代征”。

　　三、征收集體土地的政策規(guī)定

　　(一)征收土地的范圍

　　《物權(quán)法》規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體土地。對于征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于國家，用地單位只有土地使用權(quán)。

　　(二)征收土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定

　　在征地依法報批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓�主管部門應(yīng)告知征地情況、確認(rèn)征地調(diào)查結(jié)果、組織征地聽證。

　　(1)當(dāng)?shù)赝恋匦姓�主管部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。

　　(2)對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。

　　(3)對擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑，被征收土地的集體組織和個人有申請聽證的權(quán)利。

　　(三)申請征地不得化整為零

　　一個建設(shè)項(xiàng)目需要征收的土地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零。

　　分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用。

　　鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設(shè)需要征收的土地，可以分段申請批準(zhǔn)，辦理征地手續(xù)。

　　(四)對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助

　　征收土地由用地單位支付(費(fèi)用源頭)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

　　(五)聯(lián)營使用集體土地政策

　　由聯(lián)營企業(yè)向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn);可以按照規(guī)定實(shí)行征收，也可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件。

　　(六)征收土地公告

　　被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。

　　包括征收土地公告和征地補(bǔ)償安置方案公告。

　　未進(jìn)行征地、補(bǔ)償、安置公告的，被征地單位和個人，有權(quán)拒絕辦理征地相關(guān)手續(xù)。

　　(七)合理使用征地補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用

　　耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展;菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理;征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支。

　　(八)特殊征地按特殊政策辦理

　　1.大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和安置費(fèi)用，由國務(wù)院另行規(guī)定;

　　2.征收林地、園林等按林業(yè)管理部門的規(guī)定辦理;

　　3.征收土地發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹等應(yīng)報主管部門處理后方可征地;

　　4.遷移烈士墓、華僑墓按主管部門規(guī)定辦理;

　　5.用地范圍內(nèi)的國防設(shè)施，經(jīng)協(xié)商后方可征收。

　　四、征收集體土地補(bǔ)償?shù)姆秶�和�?biāo)準(zhǔn)

　　組織征地的地方政府必須按征地協(xié)議書如數(shù)支付補(bǔ)償費(fèi)，被征地單位也不得額外索取。在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補(bǔ)償。

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

　　《物權(quán)法》還規(guī)定，除要依法足額支付上述費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

　　(一)土地補(bǔ)償費(fèi)

　　1.征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。

　　2.歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

　　(二)安置補(bǔ)助費(fèi)

　　每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　由農(nóng)村經(jīng)濟(jì)集體組織安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;由其他單位安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的人員，補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個人。

　　(三)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　地上附著物是指依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上(下)管線等。

　　青苗是指被征收土地上正處于生長階段的農(nóng)作物。

　　城市郊區(qū)菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。

　　地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。

　　(四)臨時用地補(bǔ)償

　　征用臨時用地，應(yīng)當(dāng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償。但臨時用地逐年累計的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過按征收該土地標(biāo)準(zhǔn)計算的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和。

　　五、征收集體土地的工作程序

　　(一)建設(shè)用地申請

　　在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣國土資源主管部門提出用地申請。

　　建設(shè)單位提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請表》，并附具下列材料：

　　(1)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見;

　　(2)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件;

　　(3)建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計批準(zhǔn)或者審核文件。

　　建設(shè)項(xiàng)目擬占用耕地的，還應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)充耕地方案;建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，還應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。

　　(二)受理

　　對應(yīng)受理的建設(shè)項(xiàng)目，市縣級國土資源主管部門在收到申請之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查。

　　(三)建設(shè)用地審查

　　建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行國土資源主管部門內(nèi)部會審制度。有關(guān)國土資源主管部門收到上報的材料，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報經(jīng)同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級國土資源主管部門審查。

　　(四)建設(shè)用地審批

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的方可批準(zhǔn)：

　　(1)符合土地利用總體規(guī)劃;

　　(2)確屬必需占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo);

　　(3)占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求

　　(4)單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。

　　征收土地方案符合下列條件的方可批準(zhǔn)：

　　(1)被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議的;

　　(2)被征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的;

　　(3)被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實(shí)可行。

　　供地方案符合下列條件的方可批準(zhǔn)：

　　(1)符合國家的土地供應(yīng)政策;

　　(2)申請用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求;

　　(3)只占用國有未利用地的，符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。

　　(五)征地實(shí)施

　　經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。

　　建設(shè)項(xiàng)目補(bǔ)充耕地方案經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目，由市、縣國土資源主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí);在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。

　　征地補(bǔ)償、安置方案確定后，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，并落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑。

　　(六)簽發(fā)用地證書

　　(1)有償使用土地的，應(yīng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同;

　　(2)以劃撥方式使用土地的，向用地單位簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》;

　　(3)用地單位持土地使用權(quán)出讓合同或相關(guān)材料辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　(七)征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理

　　建設(shè)用地批準(zhǔn)后直至頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證之前，應(yīng)進(jìn)行跟蹤和管理，其主要任務(wù)是：

　　(1)會同有關(guān)部門落實(shí)安置措施;

　　(2)督促被征地單位按期移交土地;

　　(3)處理征地過程的各種爭議;

　　(4)填寫征地結(jié)案報告。

　　(八)建立征收土地檔案

　　建立征收土地檔案的基本要求：

　　(1)整理和收集征收土地過程中形成的各種文件;

　　(2)收集存檔的文件一律要原件;

　　(3)市、縣范圍內(nèi)的土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式。

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