建設(shè)用地的概念、分類和特點(diǎn)

　　(一)建設(shè)用地的概念

　　建設(shè)用地是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。建設(shè)用地利用的結(jié)果，基本上是以非生態(tài)附著物的形式。

　　根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，土地按照用途分為：

　　(二)建設(shè)用地的分類

　　1.按附著物的性質(zhì)分類，可分為：

　　(1)建筑物用地

　　人們?cè)趦?nèi)生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場所。

　　(2)構(gòu)筑物用地

　　人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的建筑物。

　　2.按建設(shè)用地的利用方式分類，可分為：

　　商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通設(shè)施用地、水利設(shè)施用地、其他建設(shè)用地。

　　3.按土地所有權(quán)的歸屬分類，可分為：

　　(1)國有建設(shè)用地

　　包括城市市區(qū)的土地、鐵路、公路、機(jī)場、國有企業(yè)、港口等用地。

　　(2)集體所有建設(shè)用地

　　包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、鄉(xiāng)村辦企業(yè)使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地。

　　4.按建設(shè)用地的用途分類，可分為：

　　(1)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，包括：

　�、俪擎�(zhèn)、工礦、村莊用地;

　�、诮煌ㄓ玫�;

　�、坂l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村作坊、機(jī)械化養(yǎng)殖場、采礦區(qū)、廢石場、垃圾堆場等三類。

　　(2)農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，如作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等建設(shè)所需使用的土地。

　　5.按建設(shè)用地的規(guī)模(占地、建面、投資)分類，可分為：大型、中型、小型項(xiàng)目建設(shè)用地。

　　6.按建設(shè)用地的狀況分類

　　(1)新增建設(shè)用地

　　指新近某一時(shí)點(diǎn)以后由其他非建設(shè)用地轉(zhuǎn)變而來的建設(shè)用地。

　　(2)存量建設(shè)用地

　　指新近某一時(shí)點(diǎn)以前已有的建設(shè)用地。

　　7.按建設(shè)用地的使用期限分類，可分為：

　　(1)永久性建設(shè)用地

　　是指建設(shè)用地一經(jīng)使用后就不再恢復(fù)原來狀態(tài)的土地;

　　(2)臨時(shí)建設(shè)用地

　　是指在實(shí)施過程中，需要臨時(shí)性使用的土地。

　　(三)建設(shè)用地的特點(diǎn)

　　1.非生態(tài)利用性：無需利用土壤的生產(chǎn)功能，因?yàn)闊o關(guān)種植。農(nóng)轉(zhuǎn)建易，建恢農(nóng)難，不輕易將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。

　　2.土地利用的集約性：可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益，故人們熱衷于農(nóng)轉(zhuǎn)建，但全世界范疇都在嚴(yán)格管控。

　　3.區(qū)位選擇的重要性：區(qū)位是非常重要的條件。但區(qū)位也具有相對(duì)性，因?yàn)椴煌�物業(yè)類型對(duì)用地的要求不同。

　　二、建設(shè)用地管理的原則

　　(一)規(guī)劃總體控制的原則

　　1.國家通過土地利用總體規(guī)劃，確定建設(shè)用地的規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)和時(shí)序安排，對(duì)建設(shè)用地實(shí)行總量控制。

　　2.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合總體規(guī)劃。

　　3.土地利用總體規(guī)劃確定的約束性指標(biāo)和分區(qū)管制規(guī)定不得突破。

　　(二)有償使用土地的原則

　　1.1988年《土地管理法》修訂，具體辦法，后續(xù)規(guī)定。

　　2.1990年國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國有土地有償使用制度正式建立。《土地管理法》規(guī)定，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國有建設(shè)用地供應(yīng)原則上都應(yīng)采用有償使用方式。

　　3.1994年通過的《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)一步明確了國有土地使用權(quán)出讓等有償方式。

　　(三)節(jié)約和集約用地的原則

　　1.布局優(yōu)化原則

　　禁止城市新區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)在規(guī)劃外范圍設(shè)立——集聚效應(yīng)/規(guī)模經(jīng)營;

　　因地制宜采用組團(tuán)式、串聯(lián)式、衛(wèi)星城式布局——避免占用優(yōu)質(zhì)耕地;

　　鼓勵(lì)優(yōu)化設(shè)計(jì)、分層布局;充分利用地上和地下空間——整體、分層設(shè)立土地使用權(quán)。

　　2.市場配置原則

　　進(jìn)一步擴(kuò)大有償使用范圍，經(jīng)營性用地招拍掛;

　　符合規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)加層、改造等提高土地利用率;

　　符合規(guī)劃的工業(yè)：提容積不加價(jià);

　　符合用地要求且受鼓勵(lì)工業(yè)：差別地價(jià)。

　　注意：投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例等控制性指標(biāo)納入土地使用條件。

　　3.盤活利用原則

　　國家鼓勵(lì)土地整治。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃，對(duì)城鄉(xiāng)低效利用土地進(jìn)行再開發(fā)，提高土地利用效率和效益，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

　　鼓勵(lì)社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)低效用地、廢棄地再開發(fā)和利用。

　　鼓勵(lì)土地使用者自行開發(fā)或合作開發(fā)。

　　(四)建設(shè)用地年度計(jì)劃管理

　　明確主次。土地管理，首看是否符合土地利用總規(guī)，再看是否符合土地利用年度計(jì)劃。

　　國土資源部會(huì)同國家發(fā)展改革委，測算全國未來三年新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)控制總規(guī)模，同時(shí)結(jié)合省、自治區(qū)、直轄市和國務(wù)院有關(guān)部門提出的計(jì)劃指標(biāo)建議，編制全國土地利用年度計(jì)劃草案，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)，提交全國人民代表大會(huì)審議確定后，下達(dá)各地執(zhí)行。

　　新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行指令性管理，不得突破。因特殊情況需增加全國土地利用年度計(jì)劃中新增建設(shè)用地計(jì)劃的，按規(guī)定程序報(bào)國務(wù)院審定。

　　因地震、洪水、臺(tái)風(fēng)、泥石流等重大自然災(zāi)害引發(fā)的抗災(zāi)救災(zāi)、災(zāi)后恢復(fù)重建用地等特殊情況，制定災(zāi)后重建規(guī)劃，經(jīng)發(fā)展改革、國土資源、民政等部門審核，省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以先行安排新增建設(shè)用地指標(biāo)，列出具體項(xiàng)目，半年內(nèi)將執(zhí)行情況報(bào)國土資源部。

　　三、建設(shè)用地供應(yīng)政策

　　(一)建設(shè)用地供應(yīng)的含義

　　建設(shè)用地供應(yīng)是指國家將土地使用權(quán)提供給建設(shè)單位使用的過程。

　　(二)供地的基本依據(jù)與政策

　　1.國家鼓勵(lì)類項(xiàng)目：可以供地，甚至積極供地。

　　2.國家限制類項(xiàng)目：限制供地

　　(1)先報(bào)批，再執(zhí)行：全國范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃布點(diǎn)、生產(chǎn)能力過剩需總量控制和涉及國防安全、重要國家利益的建設(shè)項(xiàng)目。

　　(2)嚴(yán)格監(jiān)督管理和指導(dǎo)：大量損毀土地資源或以土壤為生產(chǎn)原料，需要低于國家規(guī)定地價(jià)出讓、出租土地的。

　　3.國家禁止類項(xiàng)目：禁止供地

　　危害國家安全或者損害社會(huì)公共利益的，國家產(chǎn)業(yè)政策明令淘汰的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品和工藝所涉及的，國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止投資的。(該《目錄》定期更新)

　　四、國有建設(shè)用地審查報(bào)批管理

　　國土資源主管部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)審。

　　以有償使用方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣國土資源主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。繳納土地有償使用費(fèi)后，依照規(guī)定辦理土地登記。

　　以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣國土資源主管部門，向建設(shè)單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，依照規(guī)定辦理土地登記。

　　建設(shè)項(xiàng)目施工期間，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》公示于施工現(xiàn)場。

　　五、建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場管理

　　土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級(jí)市場，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押則是土地二級(jí)市場。

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