第三節(jié)　土地制度概述

　　一、土地所有制

　　《土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。即國(guó)家所有土地的所有權(quán)，由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

　　(一)國(guó)有土地

　　根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》，國(guó)有土地范圍如下：

　�、俪鞘惺袇^(qū)的土地;

　　②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地;

　�、蹏�(guó)家依法征收的土地;

　�、芤婪ú粚儆诩�體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

　�、蒉r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;

　�、抟驀�(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

　　現(xiàn)階段，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑有：

　�、偻ㄟ^(guò)行政劃撥方式取得;

　�、谕ㄟ^(guò)國(guó)家出讓方式取得;

　�、弁ㄟ^(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式);

　�、芡ㄟ^(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。

　　依法取得建設(shè)用地使用權(quán)(地下/地表/地上空間)后：

　　①建設(shè)用地使用權(quán)人享有土地占有、使用和收益的權(quán)利;

　�、谟袡�(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施;

　　③不得改變土地用途。如需要改變的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn);

　�、苄略O(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　依法流轉(zhuǎn)(轉(zhuǎn)讓/互換/出資/贈(zèng)與/抵押)所取得建設(shè)用地使用權(quán)的：

　�、佼�(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同;

　�、谑褂闷谙抻僧�(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限;

　　③建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分;

　�、芙ㄖ�物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

　　(二)(農(nóng)民)集體土地

　　根據(jù)《憲法》規(guī)定，集體土地的范圍：

　�、俎r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地(除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外);

　　②宅基地和自留地、自留山;

　�、凵�林和山嶺、草原、荒地、灘涂(法律規(guī)定屬于集體所有的)。

　　黨的十八屆三中全會(huì)提出加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。同時(shí)，改革農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。

　　二、土地管理的基本制度

　　(一)國(guó)家實(shí)行土地有償有限期使用制度

　　除了國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。

　　(二)國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度

　　根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。

　　土地用途管制的核心是：不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)�？刂平ㄔO(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

　　(三)國(guó)家實(shí)行耕地保護(hù)制度

　　十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

　　耕地主要是指種植農(nóng)作物的土地，包括：新開(kāi)墾荒地、輪歇地、草田輪作地;以種植農(nóng)作物為主間有零星果樹(shù)、桑樹(shù)或其他樹(shù)木的土地;耕種3年以上的灘地和灘涂等。

　　三、城鎮(zhèn)土地使用制度改革

　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。

　　即不支付地價(jià)、無(wú)限期使用，且不可流轉(zhuǎn)。

　　上述我國(guó)城市土地使用制度通過(guò)幾十年的實(shí)踐，存在許多弊端：不合理利用、績(jī)效評(píng)價(jià)偏頗、有違按勞分配、不利于城市建設(shè)、產(chǎn)生不正之風(fēng)。

　　隨著改革開(kāi)放，城市土地使用制度也成為重要一環(huán)。從根源打破傳統(tǒng)。

　　我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度改革有一個(gè)發(fā)展過(guò)程，體現(xiàn)為：

　　①征收土地使用費(fèi);

　�、陂_(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓;

　�、壑贫ǖ胤叫酝恋厥褂脵�(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī);

　�、苄迲�、修法;

　　⑤制定全國(guó)性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例。

　　四、現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架

　　1.在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者。

　　2.土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　3.到期需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)款。

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