第五節(jié)　資產(chǎn)證券化與房地產(chǎn)信托投資基金

　　一、資產(chǎn)證券化

　　(一)資產(chǎn)證券化的概念

　　以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。特定的“資產(chǎn)池”是證券發(fā)行的基礎(chǔ)。

　　將缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)樵诮鹑谑袌?chǎng)上可以自由買賣的證券，使其具有流動(dòng)性的行為。

　　包括：實(shí)體資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)證券化(狹義專指，如MBS、ABS)、證券資產(chǎn)證券化、現(xiàn)金資產(chǎn)證券化。

　　(二)資產(chǎn)證券化的理論基礎(chǔ)

　　現(xiàn)金流分析原理(基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流分析是資產(chǎn)證券化的最核心原理)

　　資產(chǎn)重組原理(共同特點(diǎn)的資產(chǎn)匯成“資產(chǎn)池”，其現(xiàn)金流會(huì)有規(guī)律)

　　風(fēng)險(xiǎn)隔離原理(發(fā)起人破產(chǎn)不會(huì)對(duì)SPV運(yùn)行產(chǎn)生影響)

　　信用增級(jí)原理(外部增級(jí)：金融保險(xiǎn)、企業(yè)擔(dān)保、信用證、現(xiàn)金抵押賬戶;內(nèi)部增級(jí)：建立優(yōu)先和次級(jí)結(jié)構(gòu)、超額抵押和利差賬戶)

　　(三)資產(chǎn)證券化的流程

　　1.參與主體：

　　發(fā)起人(可證券化資產(chǎn)的原始產(chǎn)權(quán)人，融資需求者)

　　發(fā)行人(SPV，special purpose vehicle，特殊目的機(jī)構(gòu)，金融中介，創(chuàng)設(shè)證券化工具)

　　投資者(主要是機(jī)構(gòu)投資者)

　　2.延伸主體：信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、服務(wù)人、受托管理人、投資銀行。

　　運(yùn)作過程的案例，可以不看

　　二、房地產(chǎn)信托投資基金

　　(一)房地產(chǎn)信托投資基金概述

　　1.基本概念(信托，基于信任而委托)

　　REITs，以公司、商業(yè)信托投資計(jì)劃或契約的組織形式，通過發(fā)行收益憑證(股票、商業(yè)票據(jù)或債券)，募集不特定的多個(gè)投資者的資金，委托專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資于房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié)以及不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并將絕大部分投資綜合收益按比例分配給投資者。

　　含義：(1)投資者(委托人)基于REITs合同，將其貨幣資金或房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至REITs發(fā)起人(委托人)，受托人向委托人或其指定的受益人交付資產(chǎn)受益憑證，受托人依據(jù)REITs合同對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理和處置，由此產(chǎn)生的收益由資產(chǎn)受益憑證的持有者享有。(2)REITs是房地產(chǎn)信托投資的金融機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)信托投資品的生產(chǎn)者和銷售者，也是投資人(委托人)所交付信托財(cái)產(chǎn)的支配者。(3)REITs是房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)品。

　　2.房地產(chǎn)信托投資基金的類型

　　按組織形式分：契約型、公司型、有限合伙型

　　按投資對(duì)象分：權(quán)益型(直接或間接投資擁有房地產(chǎn))、抵押型(和房地產(chǎn)抵押貸款有關(guān))、混合型

　　按是否可追加：封閉型、開放型

　　按募集形式：公募、私募

　　按持續(xù)期限：固定期限、不固定期限

　　按投資標(biāo)的：特定型、不特定型

　　3.REITs的組織形態(tài)

　　契約型

　　4.REITs的優(yōu)勢(shì)

　　(1)收益穩(wěn)定，通脹期保值;(2)免雙重征稅，無最低投資要求;(3)投資者獲得穩(wěn)定的即期收入;(4)中小投資者可以參與;(5)流動(dòng)性強(qiáng);(6)信息不對(duì)稱程度低。

　　REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。適用于商業(yè)地產(chǎn)。

　　REITs不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

　　(二)房地產(chǎn)信托投資基金的相關(guān)分析

　　1.相似概念的比較

　　房地產(chǎn)信托：信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)，以及登記、過戶、納稅等事項(xiàng)。

　　房地產(chǎn)投資信托：具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的信托投資公司，運(yùn)用自有資金和穩(wěn)定的長(zhǎng)期信托資金，以投資者的身份直接參與房地產(chǎn)投資。

　　房地產(chǎn)信托基金：房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)及其他信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營(yíng)運(yùn)資金。

　　2.與其他房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的區(qū)別

　　REITs與房地產(chǎn)股票(投融資政策的差異;投資對(duì)象不同)

　　REITs與證券投資基金(主要是投資標(biāo)的不同)

　　(三)REITs的流程

　　1.相關(guān)當(dāng)事人及其作用：投資者、信托投資基金管理公司、信托基金托管公司、資產(chǎn)管理公司。

　　為了保證信托基金的資金安全，信托基金托管公司和管理公司作為信托基金的托管人和管理人，必須保持獨(dú)立性。

　　2.運(yùn)作流程

　　由房地產(chǎn)信托基金托管公司依據(jù)托管契約，在扣除稅收、管理費(fèi)、信托費(fèi)等相關(guān)支出后，將至少90%的基金收益分配給投資人。

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