房地產測繪概述

　　一、房地產測繪的內涵

　　(一)測量學

　　采用科學方法測定地面上點的平面位置和高程，將地球表面的地形(包括地物、地貌)和其他信息(如行政、產權界址)繪制成圖，以及將已設計的工程建筑或指定的界址標定在實地上的一門學科。

　　測量工作的根本任務是確定地面點的空間位置。

　　房地產測量

　　《物權法》確立了國家對不動產統(tǒng)一登記的制度。

　　《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》

　　不動產測量：地籍測量、房產測量、海籍測量、行政區(qū)域界線測量、不動產測量監(jiān)理。

　　房地產測量工作包括“測繪”和“測設”。

　　房地產測繪是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內的土地、建筑物及構筑物的特征點位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息。房地產測繪可分為房產基礎測繪和房產項目測繪。(實地到圖)

　　房地產測設是根據(jù)設計圖紙將一系列點位在實地上標定。(圖到實地)

　　不動產測量的主要工作內容：控制測量、界址測量、宗地(海)圖、分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫。

　　地籍，記載土地權屬、位置、數(shù)量、質量、價值、利用等基本情況的圖簿冊和數(shù)據(jù)。

　　房產項目測繪，分為：

　　預測繪，在房屋交易和產權管理信息平臺中建立樓盤表，按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，主要用于辦理商品房預售許可、商品房合同網(wǎng)簽備案、在建工程和預購商品房抵押管理、商品房預售資金監(jiān)管等。

　　實測繪(竣工后測繪)，建設項目完工后，交付使用前，測繪單位實地測量，生成房產實測繪報告，預測繪數(shù)據(jù)和實測繪數(shù)據(jù)對接，形成房產分戶平面圖、相關的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等資料。可以用于不動產產權、產籍管理，房地產開發(fā)利用、交易、征稅、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設等使用。

　　二、房地產測繪的特點

　　(一)測圖比例尺大

　　房地產測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素都必須清晰準確地注記，因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺一般為1：200。

　　(二)測繪內容較多

　　地形測量測繪的對象是地貌和地物;房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數(shù)量、用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素。

　　(三)精度要求高

　　房地產測繪精度要求高，一般不能從圖上量取，必須實測和計算。

　　(四)修測、補測及時

　　城市基本地形圖的復測周期一般為5～10年，房地產測繪權屬發(fā)生變化時也應該及時修測。

　　圖、卡、表、冊與實物要一致。

　　三、房地產測量的技術規(guī)范

　　測量規(guī)范是測量工作所依據(jù)的法規(guī)性技術文件。

　　房地產測量主要執(zhí)行國家標準《房產測量規(guī)范》;房產測量的成果：房產薄籍、房產數(shù)據(jù)和房產圖集;

　　地籍測繪主要執(zhí)行行業(yè)標準《地籍測繪規(guī)范》、《地籍圖圖式》。

　　四、房地產測繪的工作程序

　　(一)房地產測繪由房地產的權利申請人或利害關系人申請

　　房地產測繪部門接受申請的，應查驗提交的各種資料是否齊全，并與其簽訂房地產測繪合同。

　　(二)總體技術設計

　　按照房地產測繪合同的要求，進行平面控制測量，界址測量、地籍圖、宗地圖、房產分戶圖的測繪、面積計算，或組織變更測量。

　　(三)房地產測繪產品二級檢查一級驗收制

　　一級檢查是在全面自查、互檢的基礎上，由測繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對產品質量實行過程檢查。二級檢查是在一級檢查的基礎上，由施測單位質量檢查機構和專職檢查人員對產品質量實行的最終檢查。

　　產品成果的最終驗收工作由任務的委托單位組織實施，即一級驗收。

　　五、房地產測繪的精度要求

　　(一)產生測量誤差的原因

　　1.儀器誤差：

　　各種測量儀器都不是完美無缺的，即使最精密的儀器，也會有一定的誤差。

　　2.觀測者的影響：

　　由于觀測者的感覺器官的鑒別能力有著一定的局限性

　　3.周圍環(huán)境：

　　溫度、濕度、風力、大氣折光等因素。

　　(二)房地產面積測量的精度要求

　　精度分3級，以兩倍中誤差為限差。

　　房產面積的精度要求 (單位：m2)

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