第二節(jié)　建設用地使用權出讓

　　一、建設用地使用權出讓的含義

　　(1)土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。

　　(2)經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用期限內擁有占有、使用、收益、處分權;土地使用權可以進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。

　　(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能申請土地使用權登記，領取權屬證書。

　　(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓，除允許集體土地流轉外。

　　(5)土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經(jīng)濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。

　　【例題】按照法律規(guī)定，(　)可以出讓國有土地使用權。

　　A.國家

　　B.擁有國有土地使用權的事業(yè)單位

　　C.擁有國有土地使用權的開發(fā)企業(yè)

　　D.擁有國有土地使用權的個人

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓的含義。土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。參見教材P28。

　　【例題】城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地出讓，應具備的法定條件是(　)。

　　A.由國家先行征收

　　B.先轉讓給國家

　　C.經(jīng)集體土地所有者同意

　　D.經(jīng)集體經(jīng)濟組織2/3以上的成員同意

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓的含義。集體土地不經(jīng)征收不得出讓，除允許集體土地流轉外。參見教材P29。

　　二、建設用地使用權出讓計劃、方式和年限

　　(二)建設用地使用權出讓方式

　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，其他可以采用協(xié)議方式。

　　【2011年真題】經(jīng)營性國有土地使用權可以通過(　)方式取得。

　　A.行政劃撥

　　B.招標出讓

　　C.拍賣出讓

　　D.協(xié)議出讓

　　E.掛牌出讓

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。國有土地使用權出讓有四種形式，包括招標、拍賣、掛牌和協(xié)議。經(jīng)營性項目必須通過競爭方式獲得土地，即招、拍、掛。參見教材P29。

　　【2014年真題】下列建設項目中，應采取招標等公開競價方式取得國有建設用地使用權的有(　)。

　　A.工業(yè)廠房

　　B.公益設施

　　C.娛樂場館

　　D.城市基礎設施

　　E.高檔酒店

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃和方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地應當采取招標、拍賣等方式進行出讓。參見教材P29。

　　1.招標出讓方式

　　(1)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。

　　(2)出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。投標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動。

　　(3)評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

　　(4)確定中標人。對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

　　2.拍賣出讓方式

　　出讓方用叫價的辦法將土地使用權一般拍賣給出價最高者(競買人)。

　　競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，應當終止拍賣。

　　主持人連續(xù)三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交。

　　3.掛牌出讓方式

　　掛牌時間不少于10個工作日，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競買人競價情況調整增價幅度。

　　掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。

　　(三)建設用地使用權的出讓年限(最高年限)

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業(yè)用地50年;

　　(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;

　　(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　(5)綜合或其他用地50年。

　　【例題】某住宅用地出讓年限為50年，建設期為2年。建設期滿后，張某購買了其中一套住宅，持有10年后轉讓給王某。王某取得的該住宅用地使用權年限為(　)年。

　　A.38　　　　B.40

　　C.58　　　　D.60

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓年限。以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限。50-2-10=38年。參見教材P33。

　　【例題】下列關于國有建設用地使用權出讓最高年限的表述中，錯誤的是(　)。

　　A.私立學校用地50年

　　B.廠房用地50年

　　C.大型超市用地50年

　　D.別墅用地70年

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓年限。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或其他用地50年。參見教材P33。

　　(四)建設用地使用權的收回

　　(1)土地使用權期間屆滿處理。

　　住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　非住宅建設用地使用權期間屆滿，需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回的，應當予以批準。

　　(2)建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依法對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

　　(3)因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權。

　　一是土地使用者未如期支付地價款。

　　二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地。

　　(4)司法機關決定收回土地使用權。因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機關決定沒收其全部財產，收回土地使用權。

　　【2017年真題】根據(jù)《物權法》，住宅建設用地使用權期間屆滿的，(　)。

　　A.無償收回

　　B.給予補償收回

　　C.自動續(xù)期

　　D.屆滿前一年申請續(xù)期

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權的收回和終止。依據(jù)《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。參見教材P34。

　　【例題】國家可以收回出讓土地使用權的情況包括(　)。

　　A.土地使用權期限屆滿

　　B.未按照合同約定支付土地使用權出讓金

　　C.司法機關決定收回

　　D.房屋滅失

　　E.土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權的收回和終止。國家收回土地使用權的原因包括：(1)土地使用權期間屆滿處理;(2)建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依法對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金;(3)因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權;(4)司法機關決定收回土地使用權。參見教材P34。

　　(五)建設用地使用權終止

　　1.建設用地使用權因土地滅失而終止

　　如：地震、水患、塌陷等自然災害引起的不能使用土地而終止。

　　2.建設用地使用權因土地使用者的拋棄而終止

　　由于政治、經(jīng)濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權。

　　三、建設用地使用權出讓合同及其管理

　　建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

　　種類：成片土地使用權出讓合同，項目用地(宗地)土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同。

　　【2010年真題】土地使用權出讓合同由(　)與土地使用者簽訂。

　　A.市人民政府

　　B.縣人民政府

　　C.省人民政府土地管理部門

　　D.市、縣人民政府土地管理部門

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。參見教材P35。

　　(一)合同的主要內容

　　1.合同。主要內容包括：當事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;土地用途;土地條件;土地使用期限;出讓金等費用及其支付方式;開發(fā)投資強度;規(guī)劃條件;配套;轉讓、出租、抵押條件;期限屆滿的處理;不可抗力的處理;違約責任;解決爭議的方法。

　　2.合同附件

　　主要內容有：宗地平面界址圖;出讓宗地豎向界限;市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。

　　(二)合同的履行

　　(1)超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;

　　滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

　　(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。

　　(3)項目固定資產總投資、投資強度和開發(fā)投資總額應達到合同約定標準。

　　【例題】《城市房地產管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金的(　)以下的土地閑置費。

　　A.10%　　　B.15%

　　C.20%　　　D.25%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。參見教材P36。

　　【例題】開發(fā)商在以出讓方式獲得的土地上建商品住宅，后在該塊土地上改建商場，則必須(　)。

　　A.經(jīng)規(guī)劃管理部門同意

　　B.經(jīng)房產管理部門同意

　　C.經(jīng)原土地使用權出讓方同意

　　D.重新簽訂土地使用權出讓合同或簽訂合同變更協(xié)議

　　E.調整土地使用權出讓金

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓合同及其管理。用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。參見教材P36。

　　(三)合同的解除

　　(1)在簽訂出讓合同后，受讓人延期付款超過60日，經(jīng)土地管理部門催交后仍不能支付出讓價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　　(2)土地管理部門延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付出讓價款的其余部分，受讓人并可請求土地管理部門賠償損失。

　　四、嚴格住房建設用地出讓管理

　　(一)規(guī)范編制擬供地塊出讓方案

　　依據(jù)土地利用規(guī)劃和城鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃協(xié)調擬定住房用地出讓方案。土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設條件和土地使用標準，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。

　　(二)嚴格制定土地出讓的規(guī)劃和建設條件

　　嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設，住宅用地的容積率指標必須大于1。

　　(三)嚴格土地競買人資格審查

　　除應要求提供有效身份證明文件、繳納競買(投標)保證金外，還應提交競買(投標)保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機構的資信證明。

　　(四)嚴格劃撥決定書和出讓合同管理

　　各類住房建設項目應當在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內開工建設，自開工之日起三年內竣工。綜合用地的，必須在合同中分別載明商業(yè)、住房等規(guī)劃、建設及各相關條件。

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