契稅

　　契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

　　一、納稅人

　　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

　　(1)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

　　1)國有土地使用權(quán)出讓;

　　2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換;

　　3)房屋買賣;

　　4)房屋贈(zèng)與;

　　5)房屋交換。

　　(2)下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：

　　1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;

　　2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

　　3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;

　　4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

　　【2017年真題】下列房地產(chǎn)行為中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的有(　)。

　　A.房屋贈(zèng)與

　　B.房屋作價(jià)入股

　　C.房屋交換

　　D.房屋抵押

　　E.房屋租賃

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是納稅人。《契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

　　(1)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

　　1)國有土地使用權(quán)出讓;

　　2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換;

　　3)房屋買賣;

　　4)房屋贈(zèng)與;

　　5)房屋交換。

　　(2)下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：

　　1)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股;

　　2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

　　3)以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬;

　　4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。參見教材P246。

　　【2015年真題】華某受讓一套面積150m2的二手住房，需繳納的稅是(　)。

　　A.契稅

　　B.個(gè)人所得稅

　　C.房產(chǎn)稅

　　D.土地增值稅

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對象、計(jì)稅依據(jù)。契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。參見教材P246。

　　【例題】下列行為中，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的有(　)。

　　A.房屋贈(zèng)與

　　B.房屋繼承

　　C.以土地、房屋權(quán)屬抵債

　　D.以土地、房屋權(quán)屬投資、入股

　　E.房地產(chǎn)抵押

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對象、計(jì)稅依據(jù)。房屋贈(zèng)與;以土地、房屋權(quán)屬抵債;以土地、房屋權(quán)屬投資、入股等需要交納契稅。選項(xiàng)B，法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅;選項(xiàng)E，房地產(chǎn)抵押不繳納契稅。參見教材P246。

　　二、課稅對象

　　契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。

　　三、計(jì)稅依據(jù)

　　國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格;

　　土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定;

　　土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

　　為了避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，以評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以房地產(chǎn)交易契約價(jià)格總額為計(jì)稅依據(jù)。

　　【例題】房屋交換時(shí)，以所交換房屋的評估價(jià)格作為契稅的計(jì)征依據(jù)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對象、計(jì)稅依據(jù)。契稅的計(jì)稅中，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。參見教材P246。

　　【例題】下列關(guān)于稅收的表述中，正確的是(　)。

　　A.房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)

　　B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須按照交易合同上載明的價(jià)格征收契稅

　　C.農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

　　D.城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是契稅-納稅人、課稅對象、計(jì)稅依據(jù)。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。為避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，以評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按規(guī)定稅額減半征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅對象。參見教材P246。

　　四、稅率

　　契稅的稅率為3%～5%，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。

　　【例題】國家規(guī)定的契稅稅率是(　)。

　　A.1%～3%

　　B.1%～6%

　　C.3%～5%

　　D.4%～6%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是契稅-稅率、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限。契稅的稅率為3%～5%。各地具體適用稅率，由省級人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)根據(jù)本地的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。參見教材P246。

　　五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

　　契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。

　　按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

　　六、減稅、免稅

　　有下列行為之一的，減征、免征契稅：

　　(1)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征;

　　(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征;

　　(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征;

　　(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征收，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;

　　(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征;

　　(6)依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。

　　【2015年真題】下列購買房地產(chǎn)的行為，不屬于免征契稅的是(　)。

　　A.省農(nóng)科所購買辦公樓

　　B.市氣象局購買觀測站辦公樓

　　C.縣婦幼保健站購買門診樓

　　D.高校校辦企業(yè)購買經(jīng)營用房

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是契稅-減稅、免稅。有下列行為之一的，減征、免征契稅：

　　(1)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征;

　　(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征;

　　(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征;

　　(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征收，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;

　　(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征;

　　(6)依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。參見教材P247。

　　【2013年真題】下列取得房地產(chǎn)的行為中，屬于免征契稅的是(　)。

　　A.接受遺贈(zèng)房地產(chǎn)

　　B.購買經(jīng)濟(jì)適用住房

　　C.城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房

　　D.購買90㎡以下且屬于該家庭唯一住房

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是契稅-減稅、免稅。有下列行為之一的，減征、免征契稅：

　　(1)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征;

　　(2)城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征;

　　(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征;

　　(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征收，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;

　　(5)納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征;

　　(6)依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。參見教材P247。

　　【例題】2017年3月，李某購買一套普通住房，建筑面積為80㎡。單價(jià)為5000元/㎡，該住宅屬于李某家庭唯一的住房。李某應(yīng)繳納契稅(　)元。

　　A.4000

　　B.6000

　　C.12000

　　D.16000

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是有關(guān)房地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策。自2016年2月22日起，對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。李某應(yīng)繳納契稅=5000×80×1%=4000元。參見教材P260。

　　七、其他有關(guān)具體規(guī)定

　　1.對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

　　非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。

　　【例題】按照陳某的遺囑，其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受，其中，應(yīng)繳納契稅的有(　)。

　　A.陳某的兒子

　　B.陳某的經(jīng)紀(jì)人

　　C.陳某的繼母

　　D.陳某的女兒

　　E.護(hù)理陳某多年的保姆

　　『正確答案』BE

　　『答案解析』本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。參見教材P247。

　　2.在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

　　3.市、縣級人民政府征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)�，對新購房屋免征契�?購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)�，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

　　居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

　　4.企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，可比照上述規(guī)定不征收契稅。

　　【例題】居民因房屋征收重新購置的住房，購房成交價(jià)與征收補(bǔ)償款等額部分免征契稅。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢π沦彿课菝庹髌醵?購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)�，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。參見教材P247～248。

　　【2013年真題】企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間劃轉(zhuǎn)房屋權(quán)屬的，不征收契稅。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。自然人與其個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)屬于同一投資主體內(nèi)部土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，可比照上述規(guī)定不征收契稅。參見教材P247～248。

　　【2014年真題】下列取得房屋的行為中，屬于應(yīng)繳納契稅的是(　)。

　　A.子女繼承取得房屋

　　B.以獲獎(jiǎng)方式取得房屋

　　C.接受贈(zèng)與境外別墅

　　D.住房所有權(quán)更正為夫妻共有

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是契稅-其他有關(guān)具體規(guī)定。對于法定繼承和婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。參見教材P247～248。

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