土地增值稅

　　土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。

　　一、納稅人

　　凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

　　各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)，以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。

　　【例題】土地增值稅的納稅人包括(　)。

　　A.出售中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的個(gè)人

　　B.繼承中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的外國人

　　C.出售中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的外國人

　　D.繼承中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的個(gè)人

　　E.受贈(zèng)中國境內(nèi)的房地產(chǎn)的社會(huì)團(tuán)體

　　『正確答案』AC

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅—納稅人、征稅范圍。凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。外商投資企業(yè)和外籍人員包括在內(nèi)。參見教材P241。

　　二、征稅范圍

　　土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

　　【例題】下列行為中，應(yīng)征土地增值稅的是(　)。

　　A.繼承房地產(chǎn)

　　B.贈(zèng)與房地產(chǎn)

　　C.出售房地產(chǎn)

　　D.出租房地產(chǎn)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅—納稅人、征稅范圍。土地增值稅針對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及附著物的單位征收。選項(xiàng)A、B均為無償，選項(xiàng)D沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)變。參見教材P241。

　　三、課稅對象和計(jì)稅依據(jù)

　　課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。

　　土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　【例題】土地增值稅的課稅對象是(　)。

　　A.轉(zhuǎn)讓國有土地上的房地產(chǎn)

　　B.贈(zèng)與房地產(chǎn)

　　C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　D.有償轉(zhuǎn)讓國有土地上房地產(chǎn)所取得的土地增值額

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅-課稅對象和計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。參見教材P241。

　　四、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率：

　　(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，應(yīng)納稅額=土地增值額×30%;

　　(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%;

　　(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%，應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項(xiàng)目×15%;

　　(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上部分，稅率為60%，應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項(xiàng)目×35%。

　　每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

　　【例題】土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為(　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.50%

　　D.60%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率：

　　(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;

　　(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%;

　　(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%;

　　(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上部分，稅率為60%。參見教材P241。

　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額為1800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為(　)萬元。

　　A.330　　B.350　　C.440　　D.870

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。

　　(1)土地增值額=2900萬元-1800萬元=1100萬元。

　　(2)適用公式：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%=1100×40%-1800×5%=350萬元。參見教材P241～242。

　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為(　)萬元。

　　A.450

　　B.525

　　C.600

　　D.900

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。

　　(1)土地增值額=3000萬元-1500萬元=1500萬元。

　　(2)適用公式：土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%=1500×40%-1500×5%=525萬元。參見教材P241～242。

　　五、扣除項(xiàng)目

　　土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：

　　(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額;

　　(2)土地開發(fā)成本、費(fèi)用;

　　(3)建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：

　　1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

　　3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　4)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除。

　　6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

　　另外，對納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)�。也可按稅�?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

　　1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格的;

　　2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

　　3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)，又無正當(dāng)理由的。

　　【2014年真題】土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括了與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的房地產(chǎn)稅金。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅-扣除項(xiàng)目。土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。參見教材P243。

　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年房地產(chǎn)銷售收入為8000萬元，扣除項(xiàng)目金額為5000萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為(　)萬元。

　　A.500

　　B.750

　　C.900

　　D.950

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。(1)增值額=銷售收入-扣除項(xiàng)目=8000-5000=3000(萬元)，(2)增值額/扣除項(xiàng)目=3000÷5000=60%，(3)應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%=3000×40%-5000×5%=950(萬元)。參見教材P241～242。

　　【2013年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入為65000萬元人民幣，扣除項(xiàng)目金額為35000萬元，則應(yīng)繳納土地增值稅(　)萬元。

　　A.9000

　　B.10250

　　C.12000

　　D.15000

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅-稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算。

　　(1)計(jì)算土地增值額。土地增值額=65000萬元-35000萬元=30000萬元。

　　(2)計(jì)算土地增值額占扣除項(xiàng)目金額比例。30000/35000=85.71%，50%<85.71%<100%。

　　(3)選擇適用公式。土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目×5%=30000×40%-35000×5%=10250(萬元)。參見教材P241～242。

　　【2012年真題】通過劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)作為取地單位，在計(jì)算土地增值稅扣減項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)以(　)作為取得建設(shè)用地使用權(quán)所支付的金額。

　　A.使用土地期間投入的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　B.使用土地期間投入的公共配套設(shè)施費(fèi)

　　C.轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用

　　D.取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和安置費(fèi)用

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅-扣除項(xiàng)目。土地增值稅的扣除項(xiàng)目內(nèi)容中，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。參見教材P242。

　　六、減稅、免稅

　　下列情況免征土地增值稅：

　　(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的;

　　(2)因國家建設(shè)需要而被政府征收的房地產(chǎn)。

　　納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)審核后免征。

　　【例題】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和(　)的，免征土地增值稅。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.40%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是土地增值稅-減稅、免稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。參見教材P244。

　　七、征收管理

　　土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

　　八、《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的有關(guān)規(guī)定

　　(1)“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定并對社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

　　(2)關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。

　　對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征收。

　　(3)關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題

　　對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。

　　(4)關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

　　因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況;

　　因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

　　(5)關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題

　　對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅(從事房地產(chǎn)開發(fā)的除外)。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　【2017年真題】某企業(yè)以房地產(chǎn)作價(jià)入股作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到聯(lián)營的企業(yè)，可暫免征土地增值稅。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的有關(guān)規(guī)定。對于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定：“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”參見教材P245。

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