房地產估價機構管理

　　一、房地產估價機構的概念及組織形式

　　(一)房地產估價機構概念

　　房地產估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。

　　(二)房地產估價機構組織形式

　　可以采取合伙制，也可以采取公司制。

　　合伙形式的評估機構，應當有兩名以上評估師;其合伙人三分之二以上應當是具有三年以上從業(yè)經歷且最近三年內未受停止從業(yè)處罰的評估師。

　　采取公司形式的評估機構，應當有八名以上評估師和兩名以上股東，其中三分之二以上股東應當是具有三年以上從業(yè)經歷且最近三年內未受停止從業(yè)處罰的評估師。

　　評估機構的合伙人或者股東為兩名的，兩名合伙人或者股東都應當是具有三年以上從業(yè)經歷且最近三年內未受停止從業(yè)處罰的評估師。

　　二、房地產估價機構設立和備案

　　設立評估機構，應當向工商行政管理部門申請辦理登記。評估機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內向有關評估行政管理部門備案。評估行政主管部門應當及時將備案情況向社會公示。

　　2016年12月1日起，設立房地產評估機構實行備案管理制度，不再實行資質核準。

　　從事房地產估價的機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照后三十日內向所在地省級住房城鄉(xiāng)建設(房地產)主管部門備案。

　　三、房地產估價機構等級

　　(一)房地產估價機構分級

　　房地產估價機構等級分為一、二、三級。新設立房地產估價機構等級核定為三級，設1年的暫定期。

　　【2011年真題】房地產估價機構等級分為一、二、三、四級。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構等級。房地產估價機構等級分為一、二、三級。新設立房地產估價機構等級核定為三級資質，設一年的暫定期。參見教材P181。

　　(二)房地產估價機構等級標準

　　1.一級房地產估價機構標準

　　(1)機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

　　(2)從事房地產估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產估價機構3年以上;

　　(3)有15名以上專職注冊房地產估價師;

　　(4)在申請核定等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬m2以上或者土地面積25萬m2以上。

　　(5)法定代表人或執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

　　(6)有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

　　(7)有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

　　(8)有固定的經營服務場所;

　　(9)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;

　　(10)隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;

　　(11)在申請核定等級之日前3年內無《房地產估價機構管理辦法》第三十三條禁止的行為。

　　《房地產估價機構管理辦法》第三十三條 房地產估價機構不得有下列行為：

　　(一)涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書;

　　(二)超越等級業(yè)務范圍承接房地產估價業(yè)務;

　　(三)以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭;

　　(四)違反房地產估價規(guī)范和標準;

　　(五)出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告;

　　(六)擅自設立分支機構;

　　(七)未經委托人書面同意，擅自轉讓受托的估價業(yè)務;

　　(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　2.二級房地產估價機構標準：

　　(1)機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

　　(2)取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續(xù)4年以上;

　　(3)有8名以上專職注冊房地產估價師;

　　(4)在申請核定等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬m2以上或者土地面積15萬m2以上。

　　(5)法定代表人或執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

　　(6)有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

　　(7)有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

　　(8)有固定的經營服務場所;

　　(9)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;

　　(10)隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;

　　(11)在申請核定等級之日前3年內無《房地產估價機構管理辦法》第三十三條禁止的行為。

　　3.三級房地產估價機構標準

　　(1)機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

　　(2)有3名以上專職注冊房地產估價師;

　　(3)在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬m2以上或者土地面積3萬m2以上。

　　(4)法定代表人或執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

　　(5)有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

　　(6)有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

　　(7)有固定的經營服務場所;

　　(8)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;

　　(9)隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;

　　(10)在申請核定等級之日前3年內無《房地產估價機構管理辦法》第三十三條禁止的行為。

　　各等級相應標準

　　一級二級三級

　　時間要求從事估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上取得三級資質后從事估價活動連續(xù)4年以上無要求

　　注冊估價師人數(shù)要求15名以上專職注冊估價師8名以上3名以上

　　業(yè)績要求申請資質前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬m2以上或者土地面積25萬m2以上申請資質前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬m2以上或者土地面積15萬m2以上在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬m2以上或者土地面積3萬m2以上

　　【2017年真題】評估機構的合伙人或者股東為兩名的，兩名合伙人或者股東都應當是具有三年以上從業(yè)經歷且最近三年未受到停業(yè)處罰的評估師。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構的概念及組織形式。評估機構的合伙人或者股東為兩名的，兩名合伙人或者股東都應當是具有三年以上從業(yè)經歷且最近三年內未受停止從業(yè)處罰的評估師。參見教材P180。

　　【2016年真題】合伙制房地產估價機構中，專職注冊房地產估價師的出資額合計應不低于(　)。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構等級。有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%。參考教材P181。

　　【2013年真題】房地產估價有限責任公司中專職注冊房地產估價師的股份合計應不低于(　)。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構等級。有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%。參考教材P181。

　　【2015年真題】一級資質的房地產估價機構至少應有12名以上的專職注冊房地產估價師。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構等級。一級資質的房地產估價機構，要求有15名以上專職注冊房地產估價師。參考教材P181。

　　【2012年真題】三級資質的房地產估價機構申請晉升二級資質，應從事房地產估價活動連續(xù)(　)年以上。

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.6

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構等級。申請二級資質，要求取得三級資質后從事估價活動連續(xù)4年以上。參考教材P182。

　　四、房地產估價機構監(jiān)管

　　《資產評估法》規(guī)定：自然人、法人或者非法人組織需要確定評估對象價值的，可以自愿委托評估機構評估。涉及國有資產或者公共利益等事項，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的(即法定評估)，應當依法委托評估機構評估。

　　(一)房地產估價機構業(yè)務范圍

　　房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業(yè)整體資產、企業(yè)整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、房屋征收補償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。

　　各資質房地產估價機構范圍：

　　●一級房地產估價機構可以從事各類房地產估價業(yè)務。

　　●二級房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。

　　●三級房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產估價業(yè)務。

　　●暫定期內的三級房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業(yè)務。

　　【2016真題】從事公司上市房地產估價業(yè)務的房地產估價機構應當具備(　)資質。

　　A.一級

　　B.二級

　　C.三級

　　D.暫定三級

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。一級房地產估價機構可以從事各類房地產估價業(yè)務。參見教材P183。

　　【2015真題】二級資質的房地產估價機構不得從事以(　)為估價目的的房地產評估。

　　A.企業(yè)清算

　　B.房地產課稅

　　C.公司上市

　　D.房地產抵押

　　E.房屋征收補償

　　『正確答案』AC

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。二級房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。參見教材P183。

　　【2011真題】下列房地產估價業(yè)務中，二級資質房地產估價機構可以從事的業(yè)務有(　)。

　　A.司法鑒定

　　B.公司上市

　　C.房屋征收

　　D.企業(yè)清算

　　E.在建工程抵押

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。二級資質的不可以從事公司上市、企業(yè)清算兩類業(yè)務。參見教材P183。

　　【2012綜合題】2012年6月1日，某市政府根據(jù)城市規(guī)劃進行舊城改造，決定征收城區(qū)內某處國有土地上15萬㎡的房屋，其中有3萬㎡的房屋未登記，包括1.20萬㎡的違法建筑。依法選定甲房地產估價機構負責房屋征收評估工作。

　　甲房地產估價機構等級可以為(　)。

　　A.一級

　　B.二級

　　C.三級

　　D.暫定三級

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。暫定期內的三級資質可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產評估業(yè)務。暫定三級不可以從事征收評估。參見教材P183。

　　【2013真題】三級資質的房地產估價機構不得從事(　)等評估。

　　A.企業(yè)清算

　　B.房地產課稅

　　C.房地產抵押

　　D.房地產司法鑒定

　　E.房屋征收補償

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。三級房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產估價業(yè)務。參見教材P183。

　　(二)房地產估價機構分支機構監(jiān)管

　　一級資質房地產估價機構可以設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。

　　各等級的房地產估價機構不得設立類似分支機構性質的“辦事處”、“聯(lián)絡點(站)”等機構。

　　一級資質房地產估價機構設立分支機構應當符合下列條件：

　　(1)名稱采用“房地產估價機構名稱+分支機構所在地行政區(qū)劃名+分公司(分所)”的形式;

　　(2)分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產估價師;

　　(3)在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師;

　　(4)固定的經營服務場所;

　　(5)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。

　　注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師，不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數(shù)。

　　設立分支機構，應當自領取分支機構營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，到分支機構工商注冊所在地的省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門備案。

　　【例題】房地產估價機構設立分支機構的條件包括(　)

　　A.房地產估價機構具有一、二級資質

　　B.分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師

　　C.在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師

　　D.有固定的經營服務場所

　　E.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全

　　『正確答案』CDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。一級資質房地產估價機構可以設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產估價師。參見教材P183。

　　【2012年真題】設立分支機構的房地產估價機構應具有(　)房地產估價資質。

　　A.一級

　　B.二級

　　C.二級以上

　　D.三級

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。只有一級房地產估價機構可以設立分支機構。參見教材P183。

　　【2013年真題】只有一級資質的房地產估價機構可以設立分支機構。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。一級房地產估價機構可以設立分支機構。二、三級房地產估價機構不得設立分支機構。參見教材P183。

　　【2014年真題】房地產估價機構設立分支機構，在分支機構所在地應有2名以上注冊房地產估價師。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。房地產估價機構設立分支機構，在分支機構所在地應有3名以上專職注冊房地產估價師。參見教材P183。

　　【例題】在核準房地產估價機構資質時，房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數(shù)包括下設分支機構的注冊房地產估價師。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師，不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數(shù)。參見教材P183。

　　(三)房地產估價機構合并、分設

　　房地產估價機構合并，合并后存續(xù)或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的等級，但應當符合相應的等級條件。

　　房地產估價機構分立的，只能由分立后的一方房地產估價機構承繼原等級，但應當符合原房地產估價機構等級條件。

　　承繼原房地產估價機構資質的一方由各方協(xié)商確定，其他各方按照新設立的中介服務機構申請房地產估價機構等級。

　　【2012年真題】房地產估價機構分立的，分立后的各方都可以保持原房地產估價機構的等級。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。房地產估價機構分立的，只能由分立后的一方承繼原來的等級，但應符合原等級條件，其他各方按照新設立的機構申請資質。參見教材P184。

　　(四)開展評估活動的基本要求

　　委托人有權自主依法選擇評估機構進行評估，委托開展法定評估業(yè)務，應當依法選擇評估機構。

　　對受理的評估業(yè)務，評估機構應當指定至少兩名評估專業(yè)人員承辦，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法。

　　評估報告應當由至少兩名承辦該項業(yè)務的評估專業(yè)人員簽名并加蓋評估機構印章。

　　評估機構開展法定評估業(yè)務，應當指定至少兩名相應專業(yè)類別的評估師承辦，評估報告應當由至少兩名承辦該項業(yè)務的評估師簽名并加蓋評估機構印章。

　　委托人或者評估報告使用人違反規(guī)定使用評估報告的，評估機構和評估專業(yè)人員不承擔責任。

　　(五)房地產估價機構業(yè)務監(jiān)管

　　1.業(yè)務承攬

　　房地產估價機構及執(zhí)行房地產估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關系的，應當回避。

　　房地產估價業(yè)務由房地產估價機構統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業(yè)務。

　　承攬房地產估價業(yè)務時，房地產估價機構應當與委托人簽訂書面估價委托合同。

　　房地產估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務。

　　委托人要求出具虛假估價報告或者有其他非法干預估價結果情形的，房地產估價機構有權解除合同。

　　房地產估價機構根據(jù)業(yè)務需要建立職業(yè)風險基金，或者自愿辦理職業(yè)責任保險，完善風險防范機制。

　　2.異地執(zhí)業(yè)

　　房地估價機構在其工商注冊所在地行政區(qū)域外從事房地產估價業(yè)務的，完成估價業(yè)務后，房地產估價機構應向業(yè)務發(fā)生地縣級以上地方政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門留存房地產估價報告?zhèn)洳椤?/P>

　　3.業(yè)務轉讓

　　經委托人書面同意，房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業(yè)務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。

　　【例題】甲房地產估價機構與乙房地產估價機構合作完成估價業(yè)務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是(　)。

　　A.經市(縣)人民政府批準

　　B.經委托人書面同意

　　C.經房地產行政主管部門批準

　　D.經省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管�！斗康禺a估價機構管理辦法》第二十九條第二款規(guī)定，經委托人書面同意，房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業(yè)務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。參見教材P185。

　　【2013年真題】房地產估價機構合作完成估價業(yè)務的，應以合作雙方的名義共同出具估價報告。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。經委托人書面同意，房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業(yè)務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。參見教材P185。

　　4.估價所需資料獲取

　　委托人及相關當事人應當協(xié)助房地產估價機構進行實地查勘，如實提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責。

　　因估價需要，房地產估價機構和注冊估價師可以向房地產行政主管部門查詢房地產交易、登記信息。

　　5.報告出具

　　房地產估價報告由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。

　　分支機構以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，有至少2名專職注冊房地產估價師簽字并加蓋該房地產估價機構公章。

　　6.估價檔案保管

　　根據(jù)《資產評估法》，估價檔案的保存期限不得少于十五年，屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不得少于三十年。

　　《房地產估價機構管理辦法》還規(guī)定，房地產估價報告的保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的，應當保管到估價服務的行為結束為止。

　　房地產估價機構破產、解散時，其房地產估價報告及相關資料應當移交當?shù)亟ㄔO(房地產)行政主管部門或其指定的機構。

　　【2017年真題】房地產估價分支機構出具房地產估價報告，只需加蓋該分支機構公章。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。分支機構以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，有至少2名專職注冊房地產估價師簽字并加蓋該房地產估價機構公章。參見教材P186。

　　【2011年真題】房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于(　)年。

　　A.5

　　B.8

　　C.10

　　D.15

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價機構監(jiān)管。根據(jù)《資產評估法》，估價檔案的保存期限不得少于十五年，屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不得少于三十年。參見教材P186。

　　五、房地產估價機構的禁止行為和法律責任

　　(一)房地產估價機構的禁止行為

　　1.利用開展業(yè)務之便，謀取不正當利益;

　　2.允許其他機構以本機構名義開展業(yè)務，或者冒用其他機構名義開展業(yè)務;

　　3.以惡性壓價、支付回扣、虛假宣傳，或者貶損、詆毀其他評估機構等不正當手段招攬業(yè)務;

　　4.受理與自身有利害關系的業(yè)務;

　　5.分別接受利益沖突雙方的委托，對同一評估對象進行評估;

　　6.出具虛假評估報告或者有重大遺漏的評估報告;

　　7.聘用或者指定不符合資產評估法規(guī)定的人員從事評估業(yè)務;

　　8.違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

　　(二)房地產估價機構的法律責任

　　房地產估價機構違法：警告，可以責令停業(yè)一個月以上六個月以下;有違法所得的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下罰款;情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　房地產估價機構、房地產估價師在一年內累計三次因違反資產評估法規(guī)定受到責令停業(yè)、責令停止從業(yè)以外處罰的，可以責令其停業(yè)或者停止從業(yè)一年以上五年以下。

　　房地產估價師違反《資產評估法》規(guī)定，給委托人或者其他相關當事人造成損失的，由其所在的房地產估價機構依法承擔賠償責任。房地產估價機構履行賠償責任后，可以向有故意或者重大過失行為的房地產估價師追償。

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