房地產(chǎn)測(cè)繪

　　一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述

　　(一)房地產(chǎn)測(cè)繪的概念

　　1.房地產(chǎn)測(cè)繪的定義——指運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪手段，來測(cè)定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務(wù)的一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)活動(dòng)。

　　2.房地產(chǎn)測(cè)繪的種類

　　包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪兩種。

　　(1)房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，形成房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙，即房地產(chǎn)分幅平面圖的測(cè)繪活動(dòng)。

　　(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪是指因房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測(cè)量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖，形成圖、表、卡、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等信息的測(cè)繪活動(dòng)。

　　3.房地產(chǎn)測(cè)繪成果

　　房地產(chǎn)測(cè)繪成果是指在房地產(chǎn)測(cè)繪過程中形成的數(shù)據(jù)、圖、表、卡、冊(cè)等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。

　　4.房地產(chǎn)測(cè)繪的基本內(nèi)容

　　房地產(chǎn)測(cè)繪的基本內(nèi)容包括：房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)算、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收。

　　(二)房地產(chǎn)測(cè)繪的作用

　　1.為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及交易提供基本信息服務(wù);

　　2.為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù);

　　3.為其他部門提供參考資料。

　　二、房地產(chǎn)面積測(cè)算

　　(一)房地產(chǎn)面積測(cè)算的意義和內(nèi)容

　　包括房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。

　　房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測(cè)算。

　　用地面積測(cè)算包括房屋占地面積的測(cè)算、丘面積的測(cè)算、各項(xiàng)地類面積測(cè)算和共用土地面積的測(cè)算、分?jǐn)偂?/P>

　　(二)房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定和方法

　　1.房地產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定

　　(1)房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算。

　　(2)各類面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

　　(3)邊長(zhǎng)以m為單位，取至0.01m;面積以m2為單位，取至0.01m2。

　　(4)量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具。

　　(5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

　　【2017真題】房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算。參見教材P169。

　　2.房地產(chǎn)面積測(cè)算的方法

　　根據(jù)面積測(cè)算數(shù)據(jù)資料的來源，可分為解析法和圖解法兩大類。

　　房地產(chǎn)面積的測(cè)算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點(diǎn)坐標(biāo)法測(cè)算，也可以用圖解法測(cè)算。

　　(1)解析法測(cè)算面積。解析法測(cè)算面積是根據(jù)實(shí)地測(cè)量的數(shù)據(jù)，例如：邊長(zhǎng)、角度或坐標(biāo)等通過計(jì)算公式求得面積值。

　　解析法測(cè)算面積主要包括界址點(diǎn)坐標(biāo)解析測(cè)算面積和幾何圖形法量算面積。

　　(2)圖解法測(cè)算面積。圖解法測(cè)算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)圖，采用各種不同的測(cè)量?jī)x器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。

　　(三)土地面積測(cè)算

　　1.土地面積測(cè)算的意義

　　2.丘的測(cè)量要求

　　丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨(dú)立丘和組合丘之分，一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱為獨(dú)立丘;一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位時(shí)稱為組合丘。

　　一般以一個(gè)單位、一個(gè)門牌號(hào)或一處院落的房屋用地單元?jiǎng)澐譃楠?dú)立丘，當(dāng)用地單元的權(quán)屬混雜和面積過小時(shí)，則劃為組合丘。

　　【例題】下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是(　)。

　　A.一個(gè)地塊屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱為獨(dú)立丘

　　B.房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制

　　C.組合丘一定大于獨(dú)立丘

　　D.房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號(hào)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。組合丘不一定大于獨(dú)立丘。參見教材P170。

　　3.不計(jì)入用地面積的范圍

　　(1)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地;

　　(2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地;

　　(3)公共使用的河灘、水溝、排水溝;

　　(4)已征用、劃撥或?qū)儆谠�房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地;

　　(5)其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積。

　　【例題】在宗地面積測(cè)算中，不能計(jì)入宗地面積的范圍有(　)。

　　A.已明確使用權(quán)屬的間距地

　　B.市政管轄的道路、街道用地

　　C.公共使用的排污溝

　　D.經(jīng)規(guī)劃部門核定的公共用地

　　E.房地產(chǎn)證記載范圍內(nèi)的用地

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。不計(jì)入宗地面積的范圍有：(1)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地;(2)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地;(3)公共使用的河灘、水溝、排污溝;(4)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地;(5)其他按規(guī)定不計(jì)入宗地面積的。參見教材P170。

　　(四)房屋面積測(cè)算的一般規(guī)定

　　1.建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積

　　房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。

　　【例題】(　)是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。

　　A.房屋使用面積

　　B.房屋建筑面積

　　C.房屋共有建筑面積

　　D.房屋產(chǎn)權(quán)面積

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。參見教材P171。

　　2.房屋使用面積

　　房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

　　3.計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定

　　(1)計(jì)算全部建筑面積的范圍

　　1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

　　2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。

　　樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

　　依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

　　3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。

　　門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

　　4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計(jì)算。

　　5)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

　　與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

　　6)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平面積計(jì)算。

　　7)有柱(不含獨(dú)立柱、單排柱)或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　8)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　9)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。

　　10)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積。

　　(2)計(jì)算一半建筑面積的范圍

　　1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　2)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

　　3)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

　　5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

　　【例題】根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，下列項(xiàng)目中，計(jì)算一半建筑面積的是(　)。

　　A.無頂蓋的室外樓梯

　　B.無柱的雨篷

　　C.無頂蓋的陽(yáng)臺(tái)

　　D.房屋之間無上蓋的架空通廊

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。無頂蓋的室外樓梯屬于計(jì)算一半建筑面積的范圍。參見教材P172。

　　【例題】根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，計(jì)算一半建筑面積的是(　)。

　　A.無柱的雨篷

　　B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊

　　C.房屋內(nèi)高度在2.20m以上的技術(shù)層

　　D.與室內(nèi)不相通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算全部建筑面積。無柱的雨篷，與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，均不計(jì)算建筑面積。參見教材P172。

　　(3)不計(jì)算房屋面積的范圍

　　1)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。

　　2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。

　　3)房屋之間無上蓋的架空通廊。

　　4)房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

　　5)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

　　6)騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

　　7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

　　8)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

　　9)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

　　10)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。

　　【2016年真題】房屋之間無上蓋的架空通廊不計(jì)算建筑面積。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。房屋之間無上蓋的架空通廊不計(jì)算房屋面積。參見教材P172。

　　【2015年真題】利用高架路路面作為頂蓋建造的房屋計(jì)算一半面積。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋，不計(jì)算建筑面積。參見教材P172。

　　【例題】下列有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算的表述中，正確的有(　)。

　　A.層高超過2.20m(含2.20m)的永久性建筑不計(jì)算建筑面積

　　B.大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積

　　C.與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

　　D.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

　　E.突出房屋墻面的無柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。層高超過2.20m(含2.20m)的永久性建筑，應(yīng)計(jì)算建筑面積;與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊、突出房屋墻面的無柱雨篷，都是不計(jì)算面積的。參見教材P172。

　　【2011年真題】下列房屋部位中，不計(jì)算建筑面積的是(　)。

　　A.房屋的天面

　　B.與房屋相連無柱有上蓋有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的走廊

　　C.有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊

　　D.不封閉有頂蓋的永久性架空走廊

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。選項(xiàng)A正確，房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池等均不計(jì)算建筑面積。有上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑均計(jì)建筑面積，有一部分計(jì)算全部建筑面積，有一部分計(jì)一半建筑面積。參見教材P172。

　　(4)幾種特殊情況下，計(jì)算建筑面積的規(guī)定

　　1)同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。

　　金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

　　2)房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。

　　3)全封閉陽(yáng)臺(tái)、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影全部計(jì)算建筑面積。

　　未封閉的陽(yáng)臺(tái)、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

　　4)與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　5)對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。

　　6)樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。

　　7)臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。

　　8)與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。

　　9)室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。

　　【2012年真題】樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。參見教材P173。

　　4.成套房屋建筑面積的測(cè)算

　　成套房屋的建筑面積：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。

　　套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

　　【例題】成套房屋的建筑面積等于(　)。

　　A.套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積

　　B.套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

　　C.套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積+套內(nèi)墻體面積

　　D.套內(nèi)使用面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積+套內(nèi)墻體面積

　　E.套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積+套內(nèi)墻體面積

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。參見教材P173。

　　套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)使用空間的水平投影面積，按以下規(guī)定計(jì)算：

　　(1)套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等空間面積的總和。

　　(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。

　　(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。

　　(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入套內(nèi)房屋使用面積。

　　套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。

　　各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

　　【例題】下列計(jì)算商品住宅套內(nèi)墻體面積的方法中，正確的有(　)。

　　A.套內(nèi)自有墻體，按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積

　　B.各套之間共有墻體，按水平投影面積的50%計(jì)入套內(nèi)墻體面積

　　C.各套之間共有墻體，按套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)入套內(nèi)墻體面積

　　D.套內(nèi)小于或等于60毫米厚的分隔墻，不計(jì)入套內(nèi)墻體面積

　　E.靠近墻體的套外樓梯，按自然層面積計(jì)入套內(nèi)墻體面積

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。參見教材P173。

　　【2015年真題】2013年3月1日，張某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)簽訂合同，購(gòu)買了建筑面積為80m2、售價(jià)23000元/m2的首套普通商品住房，合同未約定面積誤差處理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房產(chǎn)測(cè)置機(jī)構(gòu)測(cè)量，該房屋套內(nèi)使用面積為60m2，未封閉陽(yáng)臺(tái)面積為6m2，套內(nèi)墻體面積為8m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積為15m2。

　　1.張某所購(gòu)買房屋的套內(nèi)建筑面積為(　)m2。

　　A.71

　　B.74

　　C.86

　　D.89

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。未封閉陽(yáng)臺(tái)建筑面積計(jì)算一半，套內(nèi)建筑面積=60+8+6/2=71m2。參見教材P173。

　　2.簽訂商品房預(yù)售合同至房屋竣工后，張某可以申請(qǐng)(　)。

　　A.房屋所有權(quán)初始登記

　　B.房屋預(yù)告登記

　　C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

　　D.房屋抵押權(quán)設(shè)立登記

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記類型—按登記的效力分類。預(yù)登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。如預(yù)告商品房預(yù)告登記。參見教材P157。

　　(五)共有建筑面積的分?jǐn)?/P>

　　1.共有建筑面積的分類

　　(1)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積包括：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù);作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。

　　建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。

　　【2016年真題】根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積是(　)。

　　A.公共使用的電梯井

　　B.值班警衛(wèi)用房

　　C.獨(dú)立使用的地下室

　　D.變電室

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積包括：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù);作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。參見教材P173～174。

　　【例題】在共有建筑面積計(jì)算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖?　)。

　　A.用作公共休憩的架空層

　　B.本幢公共使用的電梯井

　　C.本幢的公共門廳

　　D.本幢的公共過道

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積包括：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù);作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。參見教材P173～174。

　　(2)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積包括：

　�、僮鳛楣�共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;

　　②單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。

　　根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積可分為三大類：

　　1)幢共有建筑面積：指為整幢(包括住宅功能、寫字樓功能、商場(chǎng)功能等)服務(wù)的共有建筑面積。如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。

　　2)功能共有建筑面積：指為某一建筑功能(如住宅、寫字樓、商場(chǎng)等)服務(wù)的共有建筑面積。如為某一建筑功能服務(wù)的專用電梯、樓梯間、大堂等。

　　3)本層共有建筑面積：指為本層服務(wù)的共有建筑面積。如本層共有走廊等。

　　【例題】建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房的面積，應(yīng)作為分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。參見教材P174。

　　【例題】根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，下列不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積有(　)。

　　A.為建筑造型而建、無實(shí)用功能的建筑面積

　　B.建在幢內(nèi)且為本幢服務(wù)的配電房

　　C.為多幢綜合樓服務(wù)的物業(yè)管理用房

　　D.人防用的地下室

　　E.用作公共休息場(chǎng)所的架空層

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積包括：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù);作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。參見教材P173～174。

　　2.共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t

　　(1)產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　(2)無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　【2012年真題】寫字樓大堂的建筑面積均屬于功能共有建筑面積，應(yīng)進(jìn)行分?jǐn)偂?　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。作為公共使用的公共門廳均需分?jǐn)偯娣e。參見教材P174。

　　3.共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式

　　按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)�，�?jì)算各單元應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，按下式計(jì)算：

　　式中δSi——各戶應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄�用面積(m2);

　　k——分?jǐn)偙壤�系�?shù);

　　Si——參加分?jǐn)偟母鲬籼變?nèi)建筑面積(m2)。

　　共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算公式：

　　∑δSi——應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄�用面積之和(m2);

　　∑Si——參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和(m2)。

　　【例題】某住宅樓共有30套住宅，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄�用面積為270m2，參加共有建筑面積分?jǐn)偟淖≌�套�?nèi)建筑面積共為2160m2，則共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)為(　)。

　　A.0.125

　　B.3.6

　　C.3.75

　　D.8

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)K=應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄�用面積/參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和=270/2160=0.125。參見教材P174。

　　4.共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒?/P>

　　(1)住宅樓：住宅樓以幢(棟)為單元，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ�面積。

　　(2)商住樓：

　　住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分?jǐn)偂?/P>

　　商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊粮鲗�，作為各層共有建筑的一部分，加至相�?yīng)各層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偲湎鄳?yīng)各層總的共有建筑面積。

　　(3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/P>

　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2003年12月末以500萬(wàn)元的熟地價(jià)取得一宗面積為3000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，于2005年5月末開發(fā)完成一商品住宅樓。該商品住宅樓的層數(shù)為6層，總建筑面積為7000m2。張某于2004年12月末購(gòu)買了其中一套住房，建筑面積為105m2，價(jià)格為4500元/m2，付款方式為首付10萬(wàn)元，余款從移交日期起在未來一年后付清。同期銀行貸款年利率為5%。

　　1.確定張某應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積方法為(　)。

　　A.按整幢樓房各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?/P>

　　B.按所處單元各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?/P>

　　C.按所處樓層各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?/P>

　　D.按整幢樓房總戶數(shù)平均分?jǐn)?/P>

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。住宅樓以幢為單元，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ�面積。參見教材P174。

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