動產(chǎn)登記概述

　　一、不動產(chǎn)登記的概念和范圍

　　(一)不動產(chǎn)登記概念

　　不動產(chǎn)登記——指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　【例題】不動產(chǎn)是指(　)等定著物。

　　A.土地

　　B.海域

　　C.房屋

　　D.林木

　　E.汽車

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的概念和范圍。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。參見教材P151。

　　(二)不動產(chǎn)登記范圍

　　不動產(chǎn)登記范圍為不動產(chǎn)的物權。根據(jù)《物權法》，不動產(chǎn)物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，不動產(chǎn)登記的范圍是：

　　1.集體土地所有權;

　　2.房屋等建筑物、構筑物所有權;

　　3.森林、林木所有權;

　　4.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權;

　　5.建設用地使用權;

　　6.宅基地使用權;

　　7.海域使用權;

　　8.地役權;

　　9.抵押權;

　　10.法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。

　　【2017年真題】下列權利中，不屬于不動產(chǎn)用益物權的是(　)。

　　A.土地承包經(jīng)營權

　　B.建設用地使用權

　　C.房屋所有權

　　D.宅基地使用權

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的類型。根據(jù)《物權法》，不動產(chǎn)用益物權包括：土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。參見教材P157。

　　【2016年真題】根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記的范圍有(　)。

　　A.海域使用權

　　B.國有土地所有權

　　C.森林、林木使用權

　　D.集體土地所有權

　　E.耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權

　　『正確答案』ADE

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的概念和范圍。不動產(chǎn)登記的范圍包括：(1)集體土地所有權;(2)房屋等建筑物、構筑物所有權;(3)森林、林木所有權;(4)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權;(5)建設用地使用權;(6)宅基地使用權;(7)海域使用權;(8)地役權;(9)抵押權;(10)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。參見教材P152。

　　二、不動產(chǎn)登記模式

　　根據(jù)登記的內容和方式的不同，各國不動產(chǎn)登記主要可分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權登記制兩大類型。

　　三、不動產(chǎn)登記的目的

　　(一)保護不動產(chǎn)權利人的物權;

　　(二)維護交易安全;

　　(三)利于國家對不動產(chǎn)進行管理、征收賦稅和進行宏觀調控。

　　四、不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定

　　(一)不動產(chǎn)登記載體

　　不動產(chǎn)登記的載體有不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明。

　　1.不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權歸屬和內容的根據(jù);不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

　　不動產(chǎn)登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。

　　不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構指定專人負責管理、永久保存。

　　2.不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明是不動產(chǎn)登記機構頒發(fā)給權利人或登記申請人作為其享有權利或已辦理登記的憑證，是不動產(chǎn)登記簿所記載內容的外在表現(xiàn)形式。

　　不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致;如記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

　　【2015年真題】《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構保存不動產(chǎn)登記簿的期限是(　)。

　　A.30年

　　B.50年

　　C.70年

　　D.永久

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構指定專人負責管理、永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構應當及時補造。參見教材P154。

　　【例題】下列不屬于不動產(chǎn)登記的載體是(　)。

　　A.不動產(chǎn)登記簿

　　B.不動產(chǎn)權證書

　　C.不動產(chǎn)登記證明

　　D.不動產(chǎn)購買協(xié)議

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動產(chǎn)登記的載體有不動產(chǎn)登記簿、不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明。參見教材P154。

　　【例題】不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應予登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。參見教材P154。

　　(二)不動產(chǎn)物權生效時間

　　1.法定生效，即根據(jù)法律規(guī)定物權生效。如《物權法》第四十七條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。因此，屬于國家所有的土地所有權就不需要通過登記的方式來公示所有權的歸屬。

　　2.基于法律行為的物權生效時間為，自記載于不動產(chǎn)登記簿生效，如房屋買賣、房地產(chǎn)抵押。

　　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　3.基于事實行為發(fā)生的物權變動，只要事實行為發(fā)生，不經(jīng)登記，物權變動也發(fā)生效力：

　　(1)因法院、仲裁委員會的法律文書或者政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

　　(2)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

　　(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

　　【2016年真題】因繼承取得不動產(chǎn)物權的，自(　)時發(fā)生效力。

　　A.繼承開始

　　B.申請不動產(chǎn)登記

　　C.記載于登記薄

　　D.領取不動產(chǎn)權證書

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是不動產(chǎn)登記的基本規(guī)定。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。參見教材P155。

　　(三)不動產(chǎn)登記信息查詢

　　不動產(chǎn)登記信息應當是公開的。

　　從國家慣例上看，不動產(chǎn)登記公開有兩種模式，包括完全公開和有限公開。

　　《物權法》規(guī)定權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料。

　　“權利人”，是指不動產(chǎn)的登記權利人，即在不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)物權的歸屬人，如房屋的所有權人、房屋的抵押權人、地役權人、建設用地使用權人等。權利人可以自己，也可以委托他人查詢、復制登記資料。

　　“利害關系人”，是指與登記的不動產(chǎn)具有法律上的利害關系之人，它包括交易的當事人，也包括與登記權利人發(fā)生其他法律糾紛的人。

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