商品房銷售管理

　　一、商品房預售

　　1.概念——指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

　　《城市房地產管理法》規(guī)定商品房預售實行預售許可和商品房預售合同登記備案制度。

　　2.商品房預售的條件

　　(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

　　(4)商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

　　預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

　　【2017年真題】商品房預售應符合的條件包括(　)等。

　　A.已付清土地出讓金

　　B.取得土地使用權證書

　　C.拆遷安置方案已落實

　　D.物業(yè)管理方案已落實

　　E.取得施工許可證

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。商品房預售應當符合以下條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(4)商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。參見教材P128。

　　【2011年真題】商品房預售許可的最低規(guī)模不得小于(　)。

　　A.居住區(qū)

　　B.居住小區(qū)

　　C.棟

　　D.單元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。參見教材128。

　　【例題】商品房預售的條件之一是：投入的開發(fā)建設資金應達到工程建設總投資的一定比例以上，并有確定的(　)。

　　A.后續(xù)開發(fā)資金和施工措施

　　B.后續(xù)開發(fā)資金和質量保障措施

　　C.施工進度和竣工交付日期

　　D.施工和質量保障措施

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。參見教材128。

　　3.商品房預售許可

　　開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，售樓廣告和說明書中應載明《商品房預售許可證》的批準文號。

　　未取得《商品房預售許可證》的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

　　(1)申請許可需提交的材料

　　1)商品房預售許可申請表;

　　2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;

　　3)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

　　4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資25%以上的證明;

　　5)工程施工合同及關于施工進度的說明;

　　6)商品房預售方案：應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。

　　【2017年真題】商品住宅項目開工后，房地產開發(fā)企業(yè)即可以預訂方式收取購房人部分定金。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。未取得《商品房預售許可證》的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。參見教材P129。

　　【2011年真題】商品房預售方案應包括的內容有(　)。

　　A.項目基本情況

　　B.預售房屋套數(shù)

　　C.銷售人員姓名和身份證號

　　D.竣工交付日期

　　E.住房質量責任承擔主體

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。參見教材P129。

　　【例題】房地產開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可證，必須提交的要件包括(　)。

　　A.國有建設用地使用權證書

　　B.工程施工合同

　　C.建設工程規(guī)劃許可證

　　D.房屋拆遷許可證

　　E.建設工程施工許可證

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。應當提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;(3)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。參見教材P129。

　　(2)許可程序

　　1)受理：如材料不齊應當場或5日內一次性書面告知需要補充的材料。

　　2)審核。

　　3)許可：受理10日內，如條件符合，應依法做出預售許可決定;決定之日起10日內向企業(yè)送達《商品房預售許可證》。取得預售許可的商品住房項目，企業(yè)要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

　　4)公示。

　　4.商品房預售合同登記備案

　　商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日，向房地產管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

　　【2012年真題】商品房預售合同登記備案的申請人應是(　)。

　　A.購房人

　　B.房地產開發(fā)企業(yè)

　　C.商品房銷售代理機構

　　D.購房人和房地產開發(fā)企業(yè)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產開發(fā)企業(yè)應當自簽訂預售合同之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。參見教材P130。

　　二、商品房現(xiàn)售

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

　　(1)出售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;

　　(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件;

　　(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(4)已通過竣工驗收;

　　(5)拆遷安置已經落實;

　　(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;

　　(7)物業(yè)管理方案已經落實。

　　【例題】商品房現(xiàn)房銷售應具備的條件有(　)。

　　A.取得土地使用權證書或使用土地的批準文件

　　B.持有建設工程規(guī)劃許可證

　　C.已通過竣工驗收

　　D.物業(yè)管理方案已落實

　　E.取得商品房銷售許可證

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售。《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)規(guī)定，商品房現(xiàn)售應當符合的條件中，不包括“取得商品房銷售許可證”。參見教材P130。

　　【2013年真題】商品房現(xiàn)售條件與預售條件的不同之處有(　)。

　　A.已通過竣工驗收

　　B.取得建設工程規(guī)劃許可證

　　C.取得建設用地使用權證書

　　D.取得建筑工程施工許可證

　　E.物業(yè)管理方案已落實

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售與預售的區(qū)別。已通過竣工驗收和物業(yè)管理方案已落實不是預售的條件。參見教材P130。

　　三、商品房銷售代理

　　(1)必須簽訂委托合同，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　(2)中介機構不得收取傭金以外的其他費用。

　　(3)房地產銷售人員一般都需經過專業(yè)培訓，達到一定水平，如取得房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格，才能勝任商品房的銷售工作。

　　四、商品房銷售的其他限制性規(guī)定

　　(1)房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　(2)房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　(3)不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質費用。

　　(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。實行實名制購房。

　　(5)要執(zhí)行住房限購措施。

　　【2011年真題】商品房預購人可以將購買的尚未竣工的預售商品房轉讓。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規(guī)定。國務院根據《城市房地產管理法》第四十五條的授權決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。參見教材P131。

　　【2012年真題】房地產開發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應采取的銷售方式是(　)。

　　A.按套銷售

　　B.返本銷售

　　C.按房間銷售

　　D.售后包租

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規(guī)定�！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。參見教材P131。

　　【例題】房地產開發(fā)企業(yè)不得采取(　)的方式銷售商品房。

　　A.分期付款

　　B.收取預售款

　　C.收取定金

　　D.返本銷售

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。參見教材P131。

　　五、商品房買賣合同

　　《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》

　　簽訂補充協(xié)議的前提是：對示范合同中未約定或約定不明的內容。

　　補充協(xié)議中如含有不合理減輕、免除示范合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以示范合同為準。

　　(一)商品房預售合同主要內容

　　1.合同當事人;2.商品房基本狀況;3.商品房價款;4.商品房交付條件與交付手續(xù);5.面積差異處理方式;6.規(guī)劃設計變更;7.商品房質量及保修責任;8.合同備案與房屋登記;9.前期物業(yè)管理;10.其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設施約定、爭議解決方式等。

　　(二)商品房現(xiàn)售合同主要內容

　　1.合同當事人;2.商品房基本狀況;3.商品房價款;4.商品房交付條件與交付手續(xù);5.商品房質量及保修責任;6.房屋登記;7.物業(yè)管理;8.其他事項。

　　(三)計價方式

　　可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或建筑面積計價。按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為專有部分，分攤的共有面積部分為共有產權。

　　【2017年真題】商品房預售合同的主要內容不包括(　)。

　　A.人均面積分攤

　　B.面積差異處理方式

　　C.前期物業(yè)管理

　　D.商品房質量及保修責任

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房預售合同主要內容：合同當事人;商品房基本狀況;商品房價款;商品房交付條件與交付手續(xù);面積差異處理方式;規(guī)劃設計變更;商品房質量及保修責任;合同備案與房屋登記;前期物業(yè)管理;其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設施約定、爭議解決方式等。參見教材P133。

　　【2016年真題】商品住房銷售可以按套內建筑面積或按建筑面積計價。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價。按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。參見教材P133。

　　(四)面積誤差的處理方式

　　按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。

　　面積誤差比是實測面積與預測面積之差與預測面積之比，公式為：

　　面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%

　　合同中沒有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

　　(1)按套內建筑面積計價的，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

　　按建筑面積計價的，建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內的，根據實測建筑面積結算房價款。

　　(2)按套內建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。

　　按建筑面積計價的，建筑面積或套內建筑面積任何一個的誤差比絕對值超過3%的，買受人就有權解除合同。

　　買受人解除合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

　　買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。

　　實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　【2016年真題】某房地產開發(fā)企業(yè)預售一套建筑面積100㎡的商品住宅，單價為1萬元/㎡。購房合同對面積誤差未作約定。經實測房屋建筑面積為105㎡，買受人實際應付購房款(　)萬元。

　　A.100

　　B.101

　　C.103

　　D.105

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按套內建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。參見教材P134。

　　【2014年真題】商品房預售合同當事人必須約定房屋面積誤差的處理方式。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。如沒有約定，按照法律規(guī)定處理。參見教材P133。

　　【2012年真題】陳某預買一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價10000元/㎡，買賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經實測，建筑面積為95㎡。如陳某選擇購房，則應付房款(　)萬元。

　　A.90

　　B.91

　　C.93

　　D.95

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%=[(95-100)/100]×100%=-5%。(2)陳某實際支付購房款，實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。張某實付房價款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93萬元。

　　(五)中途變更規(guī)劃、設計

　　房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

　　買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未做出書面答復的，視同接受變更。

　　(六)保修責任

　　當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。

　　房地產開發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計算。

　　【2017年真題】房地產開放項目經規(guī)劃部門批準變更規(guī)劃的，房地產開發(fā)企業(yè)自變更確立之日起(　)日內應書面通知買受人。

　　A.7

　　B.10

　　C.15

　　D.30

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。參見教材P134。

　　【2011年真題】房地產開發(fā)企業(yè)承擔商品房的保修期從房屋(　)之日起計算。

　　A.竣工

　　B.交付

　　C.辦理房屋所有權登記

　　D.入住

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產開發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計算。參見教材P134。

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