房地產(chǎn)經(jīng)營管理

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

　　(一)轉(zhuǎn)讓條件

　　1.以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件。

　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：

　　一是屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;

　　二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。

　　【2012年真題】以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的房屋開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)際投入開發(fā)建設(shè)的資金額與交納的地價(jià)款之和占全部開發(fā)投資總額的25%以上，可以轉(zhuǎn)讓。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的房屋開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，須除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金占全部開發(fā)投資總額的25%以上。

　　【2013年真題】轉(zhuǎn)讓房屋開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，除建設(shè)用地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)達(dá)到全部開發(fā)投資總額的(　)以上。

　　A.25%

　　B.30%

　　C.35%

　　D.50%

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，除土地使用權(quán)出讓金外，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。

　　【2011年真題】按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目即可以轉(zhuǎn)讓。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。對(duì)于出讓方式獲得土地的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，除獲得土地使用權(quán)證書外，屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。

　　2.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

　　◆對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

　　◆經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：

　　(1)由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;

　　(2)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

　　◆對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

　　(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于國家機(jī)關(guān)、軍事、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的。

　　(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

　　(3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

　　(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

　　(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

　　(7)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　【2016年真題】以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的，必須辦理出讓手續(xù)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。參見教材P111。

　　(二)轉(zhuǎn)讓程序

　　(1)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

　　(2)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成安置補(bǔ)償?shù)模�原安置補(bǔ)償合同中的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)書面通知被拆遷人。

　　【2017年真題】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開放項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到(　)備案。

　　A.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門

　　B.工程建設(shè)主管部門

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門

　　D.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。參見教材P112。

　　【2013年真題】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)事人應(yīng)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。參見教材P112。

　　二、商品房交付使用

　　(一)履約按期交房，協(xié)助辦理權(quán)屬登記

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

　　(3)對(duì)于期房，商品房建成后的測繪結(jié)果與合同約定的面積數(shù)據(jù)有差異，商品房交付時(shí)，開發(fā)商與購房人應(yīng)根據(jù)合同約定對(duì)面積差異進(jìn)行結(jié)算。

　　(二)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　(1)《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。

　　1)商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。保修期不得低于工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。

　　2)該存續(xù)期是指《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中規(guī)定的承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期時(shí)間段。

　　3)例如：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的屋面滲漏的保修期為5年，自竣工之日算起;《規(guī)定》中確定的保修期為3年，自交付之日起計(jì)算;一套商品住宅竣工1年后出售并交付使用，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者的質(zhì)量保修期不得低于4年;但若竣工3年后交付使用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者的質(zhì)量保修期則應(yīng)不低于3年。

　　4)在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　5)因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

最低保修項(xiàng)目	保修期限
地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)	在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修
屋面防水	3年
墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏	1年
墻面、頂棚抹灰層脫落	1年
地面空鼓開裂、大面積起砂	1年
門窗翹裂、五金件損壞	1年
管道堵塞	2個(gè)月
供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備	1個(gè)采暖期或供冷期
衛(wèi)生潔具	1年
燈具、電器開關(guān)	6個(gè)月

　　【例題】房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)商品住宅的保修期從商品住宅(　)之日起計(jì)算。

　　A.竣工

　　B.竣工驗(yàn)收

　　C.入住

　　D.交付

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計(jì)算。參見教材P113。

　　【例題】在正常使用情況下，開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅的保修項(xiàng)目保修期限為1年的有(　)等。

　　A.屋面防水

　　B.管道滲漏

　　C.頂棚抹灰層脫落

　　D.管道堵塞

　　E.衛(wèi)生潔具

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。屋面防水的保修期為3年，管道堵塞的保修期為2個(gè)月。參見教材P113。

　　(2)使用說明書的內(nèi)容：

　　1)開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

　　2)結(jié)構(gòu)類型;

　　3)裝修、裝飾注意事項(xiàng);

　　4)上水、下水、電、燃?xì)�、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;

　　5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng);

　　6)門、窗類型，使用注意事項(xiàng);

　　7)配電負(fù)荷;

　　8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明;

　　9)其他需說明的問題。

　　住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。

　　三、房地產(chǎn)廣告

　　2015年12月24日，國家工商行政管理總局公布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》(國家工商行政管理總局令第80號(hào))，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告行為，但不適用居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告。該規(guī)定自2016年2月1日起施行。

　　(一)房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則

　　必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。

　　未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)定”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。

　　不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

　　(二)發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;

　　(2)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(3)土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明;

　　(4)工程竣工驗(yàn)收合格證明;

　　(5)發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明。出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明;

　　(6)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明;

　　(7)確認(rèn)廣告內(nèi)容真實(shí)性的其他證明文件。

　　(三)房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：

　　(1)開發(fā)企業(yè)名稱;

　　(2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱;

　　(3)預(yù)售許可證書號(hào)。

　　廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。

　　【例題】房地產(chǎn)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明開發(fā)企業(yè)名稱。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明開發(fā)企業(yè)名稱、中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證號(hào)。

　　(四)發(fā)布房地產(chǎn)廣告的具體要求

　　(1)房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

　　(2)房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

　　(3)房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。

　　(4)房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

　　(5)房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。

　　(6)房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。

　　(7)房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

　　(8)房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容。

　　(9)房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

　　(10)房地產(chǎn)廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

　　(11)房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定;涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

　　(12)房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。

　　【例題】房地產(chǎn)廣告中含有價(jià)格的，應(yīng)清楚地表示該價(jià)格即為實(shí)際的銷售價(jià)格，并注明價(jià)格的有效期限。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告的要求中，房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。參見教材P115。

　　【例題】房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如尚處在規(guī)劃或建設(shè)階段，必須在廣告中注明。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。參見教材P115。

　　(五)禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

　　1.禁止發(fā)布房地產(chǎn)虛假廣告

　　廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：

　　(1)商品或者服務(wù)不存在的;

　　(2)商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，或者服務(wù)的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價(jià)格、銷售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信息與實(shí)際情況不符，對(duì)購買行為有實(shí)質(zhì)性影響的;

　　(3)使用虛構(gòu)、偽造或者無法驗(yàn)證的科研成果、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語等信息作證明材料的;

　　(4)虛構(gòu)使用商品或者接受服務(wù)的效果的;

　　(5)以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的其他情形。

　　2.凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告

　　(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;

　　(2)在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的;

　　(3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　(4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的;

　　(5)權(quán)屬有爭議的;

　　(6)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;

　　(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的;

　　(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

　　【2015年真題】未取得預(yù)售許可證的擬預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目可以預(yù)先發(fā)布項(xiàng)目推介廣告。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。預(yù)售商品房，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的，不得發(fā)布廣告。參見教材P116。

　　【例題】根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是(　)。

　　A.在集體土地上建設(shè)的房屋

　　B.取得預(yù)售許可證的商品房

　　C.經(jīng)驗(yàn)收不合格的商品房

　　D.權(quán)屬有爭議的房屋

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的，不得發(fā)布廣告。參見教材P116。

　　【2014年真題】(多選)未取得預(yù)售許可證，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司可以進(jìn)行該項(xiàng)目的營銷活動(dòng)為(　)。

　　A.制作公共車身廣告介紹該項(xiàng)目名稱

　　B.向前來參觀者免費(fèi)發(fā)放VIP卡

　　C.在項(xiàng)目銷售大廳展示項(xiàng)目沙盤

　　D.在房地產(chǎn)展銷會(huì)上預(yù)售房屋

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)廣告。由于未取得預(yù)售許可證，所以不能發(fā)布廣告。參見教材P116。

　　3.房地產(chǎn)廣告不得包含的內(nèi)容

　　《廣告法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：

　　(1)升值或者投資回報(bào)的承諾;

　　(2)以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置;

　　(3)違反國家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定;

　　(4)對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。

　　(六)違規(guī)行為的處罰

　　主要是罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照、撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件等行政處罰。

　　違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，法律法規(guī)沒有規(guī)定的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者，處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款;沒有違法所得的，處一萬元以下罰款。

　　因違反《廣告法》被吊銷營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法定代表人，對(duì)違法行為負(fù)有個(gè)人責(zé)任的，自被吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起三年內(nèi)不得擔(dān)任公司、企業(yè)的董事、監(jiān)事、高管。

　　四、依法查處違法違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)營行為

　　1.發(fā)布虛假房源信息和廣告;

　　2.通過捏造或散布漲價(jià)信息等方式惡意炒作、哄抬房價(jià);

　　3.未取得預(yù)售許可證銷售商品房;

　　4.不符合商品房銷售條件，以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款等費(fèi)用，借機(jī)抬高價(jià)格;

　　5.捂盤惜售或者變相囤積房源;

　　6.商品房銷售不予明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用;

　　7.以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格;

　　8.將已作為商品房銷售合同標(biāo)的物的商品房再銷售給他人。

　　以教材大綱知識(shí)點(diǎn)為指導(dǎo)，精作試題，讓你備考復(fù)習(xí)做題一步到位，提高復(fù)習(xí)效率

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