建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的含義

　　(1)土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。

　　(2)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用期限內(nèi)擁有占有、使用、收益、處分權(quán);土地使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有。

　　(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能申請土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取權(quán)屬證書。

　　(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓，除允許集體土地流轉(zhuǎn)外。

　　(5)土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)。

　　【例題】按照法律規(guī)定，(　)可以出讓國有土地使用權(quán)。

　　A.國家

　　B.擁有國有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

　　C.擁有國有土地使用權(quán)的開發(fā)企業(yè)

　　D.擁有國有土地使用權(quán)的個(gè)人

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的含義。土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。參見教材P28。

　　【例題】城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓，應(yīng)具備的法定條件是(　)。

　　A.由國家先行征收

　　B.先轉(zhuǎn)讓給國家

　　C.經(jīng)集體土地所有者同意

　　D.經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織2/3以上的成員同意

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的含義。集體土地不經(jīng)征收不得出讓，除允許集體土地流轉(zhuǎn)外。參見教材P29。

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃、方式和年限

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式

　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，其他可以采用協(xié)議方式。

　　【2011年真題】經(jīng)營性國有土地使用權(quán)可以通過(　)方式取得。

　　A.行政劃撥

　　B.招標(biāo)出讓

　　C.拍賣出讓

　　D.協(xié)議出讓

　　E.掛牌出讓

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。國有土地使用權(quán)出讓有四種形式，包括招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議。經(jīng)營性項(xiàng)目必須通過競爭方式獲得土地，即招、拍、掛。參見教材P29。

　　【2014年真題】下列建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)采取招標(biāo)等公開競價(jià)方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的有(　)。

　　A.工業(yè)廠房

　　B.公益設(shè)施

　　C.娛樂場館

　　D.城市基礎(chǔ)設(shè)施

　　E.高檔酒店

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃和方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行出讓。參見教材P29。

　　1.招標(biāo)出讓方式

　　(1)投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。

　　(2)出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。

　　(3)評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

　　(4)確定中標(biāo)人。對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。

　　2.拍賣出讓方式

　　出讓方用叫價(jià)的辦法將土地使用權(quán)一般拍賣給出價(jià)最高者(競買人)。

　　競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

　　主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交。

　　3.掛牌出讓方式

　　掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

　　掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價(jià)。有競買人表示愿意繼續(xù)競價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價(jià)，通過現(xiàn)場競價(jià)確定競得人。

　　(三)建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限(最高年限)

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業(yè)用地50年;

　　(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;

　　(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　(5)綜合或其他用地50年。

　　【例題】某住宅用地出讓年限為50年，建設(shè)期為2年。建設(shè)期滿后，張某購買了其中一套住宅，持有10年后轉(zhuǎn)讓給王某。王某取得的該住宅用地使用權(quán)年限為(　)年。

　　A.38　　　　B.40

　　C.58　　　　D.60

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。50-2-10=38年。參見教材P33。

　　【例題】下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.私立學(xué)校用地50年

　　B.廠房用地50年

　　C.大型超市用地50年

　　D.別墅用地70年

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限�！冻擎�(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或其他用地50年。參見教材P33。

　　(四)建設(shè)用地使用權(quán)的收回

　　(1)土地使用權(quán)期間屆滿處理。

　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

　　非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

　　(3)因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。

　　一是土地使用者未如期支付地價(jià)款。

　　二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地。

　　(4)司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機(jī)關(guān)決定沒收其全部財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)。

　　【2017年真題】根據(jù)《物權(quán)法》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，(　)。

　　A.無償收回

　　B.給予補(bǔ)償收回

　　C.自動(dòng)續(xù)期

　　D.屆滿前一年申請續(xù)期

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)的收回和終止。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。參見教材P34。

　　【例題】國家可以收回出讓土地使用權(quán)的情況包括(　)。

　　A.土地使用權(quán)期限屆滿

　　B.未按照合同約定支付土地使用權(quán)出讓金

　　C.司法機(jī)關(guān)決定收回

　　D.房屋滅失

　　E.土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)的收回和終止。國家收回土地使用權(quán)的原因包括：(1)土地使用權(quán)期間屆滿處理;(2)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金;(3)因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán);(4)司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。參見教材P34。

　　(五)建設(shè)用地使用權(quán)終止

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)因土地滅失而終止

　　如：地震、水患、塌陷等自然災(zāi)害引起的不能使用土地而終止。

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止

　　由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權(quán)。

　　三、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

　　種類：成片土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目用地(宗地)土地使用權(quán)出讓合同，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同。

　　【2010年真題】土地使用權(quán)出讓合同由(　)與土地使用者簽訂。

　　A.市人民政府

　　B.縣人民政府

　　C.省人民政府土地管理部門

　　D.市、縣人民政府土地管理部門

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。參見教材P35。

　　(一)合同的主要內(nèi)容

　　1.合同。主要內(nèi)容包括：當(dāng)事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;土地用途;土地條件;土地使用期限;出讓金等費(fèi)用及其支付方式;開發(fā)投資強(qiáng)度;規(guī)劃條件;配套;轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件;期限屆滿的處理;不可抗力的處理;違約責(zé)任;解決爭議的方法。

　　2.合同附件

　　主要內(nèi)容有：宗地平面界址圖;出讓宗地豎向界限;市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。

　　(二)合同的履行

　　(1)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);

　　滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

　　(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。

　　(3)項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額應(yīng)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

　　【例題】《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的(　)以下的土地閑置費(fèi)。

　　A.10%　　　B.15%

　　C.20%　　　D.25%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。參見教材P36。

　　【例題】開發(fā)商在以出讓方式獲得的土地上建商品住宅，后在該塊土地上改建商場，則必須(　)。

　　A.經(jīng)規(guī)劃管理部門同意

　　B.經(jīng)房產(chǎn)管理部門同意

　　C.經(jīng)原土地使用權(quán)出讓方同意

　　D.重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或簽訂合同變更協(xié)議

　　E.調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理。用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。參見教材P36。

　　(三)合同的解除

　　(1)在簽訂出讓合同后，受讓人延期付款超過60日，經(jīng)土地管理部門催交后仍不能支付出讓價(jià)款的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

　　(2)土地管理部門延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付出讓價(jià)款的其余部分，受讓人并可請求土地管理部門賠償損失。

　　四、嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理

　　(一)規(guī)范編制擬供地塊出讓方案

　　依據(jù)土地利用規(guī)劃和城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃協(xié)調(diào)擬定住房用地出讓方案。土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。

　　(二)嚴(yán)格制定土地出讓的規(guī)劃和建設(shè)條件

　　嚴(yán)格限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。

　　(三)嚴(yán)格土地競買人資格審查

　　除應(yīng)要求提供有效身份證明文件、繳納競買(投標(biāo))保證金外，還應(yīng)提交競買(投標(biāo))保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸和募集資金的承諾書及商業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資信證明。

　　(四)嚴(yán)格劃撥決定書和出讓合同管理

　　各類住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工。綜合用地的，必須在合同中分別載明商業(yè)、住房等規(guī)劃、建設(shè)及各相關(guān)條件。

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