建設(shè)用地管理概述

　　一、建設(shè)用地的概念、分類和特點

　　(一)建設(shè)用地的概念——建設(shè)用地是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。建設(shè)用地利用的結(jié)果，基本上是以非生態(tài)附著物的形式。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，土地按照用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

　　(二)建設(shè)用地的分類

　　1.按附著物的性質(zhì)分類，可分為：

　　(1)建筑物用地。人們在內(nèi)生產(chǎn)、生活或其他活動的房屋或場所。

　　(2)構(gòu)筑物用地。人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)、生活或其他活動的建筑物。

　　建筑物和構(gòu)筑物又統(tǒng)稱建筑。

　　2.按建設(shè)用地的利用方式分類，可分為：

　　(1)商服用地。

　　(2)工礦倉儲用地。

　　(3)公用設(shè)施用地。

　　(4)公共建筑用地。

　　(5)住宅用地。

　　(6)交通設(shè)施用地。

　　(7)水利設(shè)施用地。

　　(8)其他建設(shè)用地。

　　3.按土地所有權(quán)的歸屬分類，可分為：

　　(1)國有建設(shè)用地。包括城市市區(qū)的土地、鐵路、公路、機場、國有企業(yè)、港口等用地。

　　(2)集體所有建設(shè)用地。包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)、鄉(xiāng)村辦企業(yè)使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地。

　　4.按建設(shè)用地的用途分類，可分為：

　　(1)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，包括①城鎮(zhèn)、工礦、村莊用地;②交通用地;③鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村作坊、機械化養(yǎng)殖場、采礦區(qū)、廢石場、垃圾堆場等三類。

　　(2)農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，如作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵房、農(nóng)用道路等建設(shè)所需使用的土地。

　　5.按建設(shè)用地的規(guī)模分類，可分為：

　　(1)大型項目建設(shè)用地

　　(2)中型項目建設(shè)用地

　　(3)小型項目建設(shè)用地

　　6.按建設(shè)用地的狀況分類

　　(1)新增建設(shè)用地，指新近某一時點以后由其他非建設(shè)用地轉(zhuǎn)變而來的建設(shè)用地。

　　(2)存量建設(shè)用地，指新近某一時點以前已有的建設(shè)用地。

　　7.按建設(shè)用地的使用期限分類，可分為：

　　(1)永久性建設(shè)用地，是指建設(shè)用地一經(jīng)使用后就不再恢復原來狀態(tài)的土地;

　　(2)臨時建設(shè)用地，是指在實施過程中，需要臨時性使用的土地。

　　【2017年真題】按建設(shè)用地的用途分類，可分為(　)。

　　A.非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

　　B.農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

　　C.未利用地

　　D.其他建設(shè)用地

　　E.臨時用地

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地的概念、分類和特點。按建設(shè)用地的用途分類，可分為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。參見教材P21。

　　(三)建設(shè)用地的特點

　　1.非生態(tài)利用性：無需利用土壤的生產(chǎn)功能，盡量利用水土條件相對較差、而承載功能符合要求的土地，不輕易將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。

　　2.土地利用的集約性：可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益。

　　3.區(qū)位選擇的重要性：如道路的位置決定商業(yè)服務中心的布局，但區(qū)位也具有相對性。

　　二、建設(shè)用地管理的原則

　　(一)規(guī)劃總體控制的原則：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應符合土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃確定的約束性指標和分區(qū)管制規(guī)定不得突破。

　　(二)有償使用土地的原則：1990年國務院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國有土地有償使用制度正式建立�！锻恋毓芾矸ā芬�(guī)定，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國有建設(shè)用地供應原則上都應采用有償使用方式。

　　(三)節(jié)約和集約用地的原則

　　1.布局優(yōu)化的原則：引導工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、住宅向社區(qū)集中，推動農(nóng)村人口向中心村、中心鎮(zhèn)集聚，產(chǎn)業(yè)向功能區(qū)集中，耕地向適度規(guī)模經(jīng)營集中。

　　2.市場配置的原則：經(jīng)營性用地應當以招標拍賣掛牌的方式確定土地使用者和土地價格。禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款。市、縣國土資源主管部門可以采取先出租后出讓、在法定最高年限內(nèi)實行縮短出讓年限等方式出讓土地。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提條件下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

　　市、縣國土資源主管部門供應工業(yè)用地，應當將工業(yè)項目投資強度、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例等控制性指標納入土地使用條件。在供應住宅用地時，應當將最低容積率限制、單位土地面積的住宅建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

　　3.盤活利用的原則：依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃，對城鄉(xiāng)低效利用土地進行再開發(fā)，提高土地利用效率和效益，促進土地節(jié)約集約利用。

　　【2017年真題】市、縣國土資源主管部門在供應工業(yè)用地時，應當納入土地使用條件的控制指標包括(　)。

　　A.工業(yè)項目投資強度

　　B.工業(yè)項目生產(chǎn)規(guī)模

　　C.容積率

　　D.臨時用地使用比例

　　E.非生產(chǎn)設(shè)施占地比例

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地管理的原則。市、縣國土資源主管部門供應工業(yè)用地，應當將工業(yè)項目投資強度、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例等控制性指標納入土地使用條件。參見教材P24。

　　(四)建設(shè)用地年度計劃管理

　　國土資源部會同國家發(fā)展改革委，測算全國未來三年新增建設(shè)用地計劃指標控制總規(guī)模，同時結(jié)合省、自治區(qū)、直轄市和國務院有關(guān)部門提出的計劃指標建議，編制全國土地利用年度計劃草案，報國務院批準，提交全國人民代表大會審議確定后，下達各地執(zhí)行。

　　全國土地利用年度計劃下達到省、自治區(qū)、直轄市以及計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團。新增建設(shè)用地計劃指標下達前，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團，可以按照不超過上一年度國家下達新增建設(shè)用地計劃指標總量的百分之五十預先安排使用。

　　省級以下國土資源主管部門應當將上級下達的土地利用年度計劃指標予以分解，經(jīng)同級人民政府同意后下達。市縣的土地利用計劃指標應當一次性全部下達。

　　新增建設(shè)用地計劃指標實行指令性管理，不得突破。因特殊情況需增加全國土地利用年度計劃中新增建設(shè)用地計劃的，按規(guī)定程序報國務院審定。

　　因地震、洪水、臺風、泥石流等重大自然災害引發(fā)的抗災救災、災后恢復重建用地等特殊情況，制定災后重建規(guī)劃，經(jīng)發(fā)展改革、國土資源、民政等部門審核，省級以上人民政府批準，可以先行安排新增建設(shè)用地指標，列出具體項目，半年內(nèi)將執(zhí)行情況報國土資源部。

　　三、建設(shè)用地供應政策

　　(一)建設(shè)用地供應的含義

　　分為兩大類：有償使用與行政劃撥。有償方式分為三種：土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)作價出資入股與土地使用權(quán)租賃。出讓可按形式不同分為拍賣、招標、掛牌和協(xié)議出讓。

　　(二)供地的基本依據(jù)與政策

　　1.國家鼓勵類項目：可以供地，積極供地。

　　2.國家限制類項目：限制供地。

　　全國范圍內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃布點、生產(chǎn)能力過剩需總量控制和涉及國防安全、重要國家利益的建設(shè)項目。

　　大量損毀土地資源或以土壤為生產(chǎn)原料，需要低于國家規(guī)定地價出讓、出租土地。

　　3.國家禁止類項目：禁止供地

　　危害國家安全或者損害社會公共利益的，國家產(chǎn)業(yè)政策明令淘汰的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品和工藝所涉及的，國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止投資的。

　　四、國有建設(shè)用地審查報批管理

　　國土資源主管部門在建設(shè)項目審批、核準、備案階段，依法對建設(shè)項目涉及的土地利用事項進行預審。

　　以有償使用方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣國土資源主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》。繳納土地有償使用費后，依照規(guī)定辦理土地登記。

　　以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣國土資源主管部門向建設(shè)單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準書》，依照規(guī)定辦理土地登記。

　　建設(shè)項目施工期間，建設(shè)單位應當將《建設(shè)用地批準書》公示于施工現(xiàn)場。

　　五、建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理

　　土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級市場，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押則是土地二級市場。

　　《國土資源部關(guān)于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》(國土資發(fā)〔2011〕63號)

　　“限房價、競地價”方式出讓土地使用權(quán)。

　　“限地價、競房價 ”方式出讓土地使用權(quán)。

　　“商品住房用地中配建保障性住房”方式出讓土地使用權(quán)。

　　【2017年真題】國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押歸屬土地二級市場。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理。土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級市場，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押則是土地二級市場。參見教材P28。

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