房地產(chǎn)估價文書概述

　　學(xué)習(xí)目標(biāo)：本節(jié)只要了解估價文書的種類和估價報(bào)告寫作要求

　　一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

　　完成一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目，需要經(jīng)歷：

　　受理估價委托→確定估價基本事項(xiàng)→制定估價作業(yè)方案→搜集估價所需資料→實(shí)地查勘估價對象→選用估價方法進(jìn)行測算→確定估價結(jié)果→撰寫估價報(bào)告→審核估價報(bào)告→交付估價報(bào)告→保存估價資料。

　　不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價文書。概括起來，估價文書主要有以下幾種：

　　(一)估價委托書

　　估價委托書是指估價委托人出具的委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其提供估價服務(wù)的文件。估價委托書由估價需求方出具的，明確估價目的、估價對象、價值時點(diǎn)和價值類型等基本事項(xiàng)，因此，在接受估價委托時，應(yīng)要求估價委托人出具估價委托書，作為估價的重要依據(jù)，放入估價報(bào)告的附件中。

　　(二)估價委托合同

　　估價委托合同是由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價委托人之間就估價服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。當(dāng)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)決定受理估價委托時，應(yīng)與估價委托人訂立書面估價委托合同。估價委托合同的作用表現(xiàn)在：①建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù);③載明估價的有關(guān)事項(xiàng)。

　　【考點(diǎn)】

　　1.委托方單方的授權(quán)就生效

　　2.估價基本事項(xiàng)：估價目的、估價對象、價值時點(diǎn)和價值類型

　　3.應(yīng)放入附件，附件中沒有算錯誤

　　(三)估價項(xiàng)目來源和接洽情況記錄

　　一個估價機(jī)構(gòu)的估價業(yè)務(wù)來源可能會有多種渠道，如來源于銀行、企業(yè)、政府以及個人等，因此估價機(jī)構(gòu)往往需要將每項(xiàng)估價項(xiàng)目來源和接洽情況進(jìn)行記錄并存檔，以便估價機(jī)構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機(jī)構(gòu)開拓業(yè)務(wù)和更好地提供服務(wù)。

　　(四)估價作業(yè)方案

　　估價作業(yè)方案是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為完成特定估價項(xiàng)目而制定的用于指導(dǎo)未來估價工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時間進(jìn)度、人員安排等。估價機(jī)構(gòu)與估價委托人簽訂估價委托合同后，估價機(jī)構(gòu)就應(yīng)擬定估價作業(yè)方案，以保證估價項(xiàng)目能按質(zhì)、按時完成。

　　(五)估價所需資料清單

　　估價資料清單是指完成一項(xiàng)估價業(yè)務(wù)，詳細(xì)列明必需具備的各種估價資料名稱與種類的單子。為保證估價依據(jù)的充分性，估價師在進(jìn)行估價前，需要根據(jù)估價對象狀況、估價目的、估價方法列出所有需要資料的清單，以便全面且有針對性的確定估價依據(jù)，順利、準(zhǔn)確地評估估價對象的價值。

　　【考點(diǎn)】

　　問答題中：根據(jù)題中基本情況問除了以上資料還需要收集哪些資料?

　　可能考房地產(chǎn)估價價格影響因素;可能考不同方法需要收集的資料;可能考選用參數(shù)涉及的資料等。

　　(六)估價對象實(shí)地查勘記錄

　　實(shí)地查勘記錄是記載實(shí)地查勘的對象狀況、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時間等內(nèi)容的材料。估價師在完成任何估價項(xiàng)目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價報(bào)告附件中，并將這些資料放入估價報(bào)告附件中，以便估價有據(jù)可查。估價對象實(shí)地查勘記錄是否翔實(shí)直接影響估價對象的價值確定。

　　【考點(diǎn)】

　　估價對象位置圖、估價對象內(nèi)、外部狀況照片，周圍環(huán)境和景觀照片，要放入附件，不放的算錯誤。

　　2014年改錯題：查勘記錄中的錯誤，如勘察記錄朝向，建筑結(jié)構(gòu)、租約情況記錄錯誤、查勘人中缺注冊房地產(chǎn)估價師的簽字。

　　(七)估價報(bào)告

　　估價報(bào)告是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所做的關(guān)于估價情況和結(jié)果的正式陳述，是估價機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價對象的專業(yè)意見、履行估價委托合同、給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，也是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于估價對象價值的分析報(bào)告。

　　(八)估價報(bào)告內(nèi)部審核表

　　為保證出具的估價報(bào)告的質(zhì)量，估價機(jī)構(gòu)需要建立估價報(bào)告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富的估價師對撰寫、未出具的估價報(bào)告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行全面、認(rèn)真、細(xì)致的檢查，確定估價結(jié)果是否客觀合理、提出審核意見。為了規(guī)范性完成估價報(bào)告的內(nèi)部審核，需要制定估價報(bào)告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對估價報(bào)告進(jìn)行審核，以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性。

　　(九)估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在對一些復(fù)雜、價值大、難度大的估價對象進(jìn)行估價時，不同估價師會就估價技術(shù)路線的確定、估價方法的選擇等問題產(chǎn)生不同的意見，估價審核人員會對估價結(jié)果提出重大修改意見，而這些不同的意見應(yīng)該進(jìn)行及時的記錄，因?yàn)楣纼r中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄有助于估價機(jī)構(gòu)以及估價師今后遇到同樣問題時采取相應(yīng)的解決辦法，同時也有利于估價機(jī)構(gòu)和估價師總結(jié)估價經(jīng)驗(yàn)、促進(jìn)相互學(xué)習(xí)、提高估價水平和質(zhì)量。

　　(十)估價報(bào)告交接單

　　估價報(bào)告交接單是估價機(jī)構(gòu)完成估價報(bào)告向估價委托人出具估價報(bào)告或估價師完成估價工作后進(jìn)行存檔而簽署的文書，估價報(bào)告交接單主要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等，估價報(bào)告交接單可以作為估價機(jī)構(gòu)已向估價委托人提交估價報(bào)告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。

　　二、房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作的文字要求

　　房地產(chǎn)估價是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其最終成果是通過估價報(bào)告體現(xiàn)。估價報(bào)告是估價機(jī)構(gòu)履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件，是估價機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于估價對象價值的正式答復(fù)，是關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見和研究報(bào)告。因此房地產(chǎn)估價師必須能夠動手寫作估價報(bào)告。

　　房地產(chǎn)估價報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報(bào)告，不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律，同時還要掌握房地產(chǎn)估價報(bào)告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價報(bào)告的寫作，是房地產(chǎn)估價師一項(xiàng)很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)估價報(bào)告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報(bào)告文體，也有其特定的語言文字要求。語言文字方面的要求，主要包括對詞義、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。

　　1.詞義的4要求;

　　2.語句的3要求;

　　3.防止錯字漏字等。

　　(一)對詞義的要求

　　1.用詞準(zhǔn)確

　　這是對詞義的基本要求，要善于根據(jù)內(nèi)容表達(dá)的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語詞，以準(zhǔn)確地表現(xiàn)事物的特征和作者要表達(dá)的意圖。

　　例如下面這三種表達(dá)方式中的用詞：

　　“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”

　　“預(yù)計(jì)這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”

　　“這里必然會成為繁華商業(yè)區(qū)”

　　用詞的強(qiáng)度不同，表達(dá)的意思也不同。

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績“比較理想”不能口語化“好得不得了”。

　　2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　表達(dá)分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價報(bào)告中都會經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐�。不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價結(jié)論，不能模棱兩可。

　　例如：“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格大約在4000元左右。”“大約”這樣的詞出現(xiàn)在市場分析中是可以的，但在估價結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)�。有時估價人員確實(shí)不能確定估價結(jié)論的具體數(shù)額，不妨說：“估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格在3900～4100元之間�！边@樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價格的變動范圍。

　　【考點(diǎn)】

　　指錯題：最終估價結(jié)果大約7500元/平方米 錯誤。

　　3.用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩

　　估價報(bào)告用詞的褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。

　　例如有的估價報(bào)告這樣寫：“該公司上下努力、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、勇于開拓、奮力拼搏，在過去幾年中取得了令人矚目的成績�！薄肮と藗兇蟾煽焐希�整個工地呈現(xiàn)出一派熱氣騰騰的景象。 ”所述事實(shí)不能說與形成估價結(jié)論無關(guān)，但應(yīng)該改用比較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。

　　例如改為：“從財(cái)務(wù)報(bào)告可見，該公司過去幾年的經(jīng)營業(yè)績比較理想�！�(下面可具體引用財(cái)務(wù)報(bào)告的一些主要指標(biāo)，例如利潤、資產(chǎn)負(fù)債率等。)這樣用數(shù)據(jù)說話，就比簡單地用帶有感情色彩的評語有說服力。

　　又如，“該地區(qū)發(fā)展?jié)摿εc其他地區(qū)相比，不可同日耳語”，這樣過分褒此貶彼的做法也是不可取的。

　　4.用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造

　　例如有的估價報(bào)告連用幾個“最高級”來形容估價對象，有的估價報(bào)告采用一些非標(biāo)準(zhǔn)的用語或是受港臺用語的影響。比如將“素質(zhì)”寫為“質(zhì)素”(香港地區(qū)的習(xí)慣用法)，或是用動詞作形容詞：“這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引。”(應(yīng)為：“非常有吸引力�！�)網(wǎng)絡(luò)語言、火星語不能使用。

　　(二)對語句的要求

　　1.句子簡潔，概括性強(qiáng)

　　估價報(bào)告應(yīng)使用簡潔的文字對估價所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，句子成分該省的一定要省，不能出現(xiàn)雜揉、贅余等毛病，同時注意句子的完整性以清楚表達(dá)所表述的內(nèi)容。

　　2.搭配得當(dāng)

　　語義上要符合情理，符合語法規(guī)則，同時要注意銜接。語句與語句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節(jié)。

　　3.邏輯嚴(yán)密

　　不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有：

　　【考點(diǎn)】

　　一是前后沒有照應(yīng)。如前面說了出租率70%，后面計(jì)算時又沒有考慮進(jìn)去;前面定下的報(bào)酬率是13%，后面又采用15%。

　　二是數(shù)據(jù)來源沒有出處或是有錯，如有的估價報(bào)告中的房產(chǎn)稅、增值稅的稅率錯誤。

　　三是判斷推理沒有充足的理由，如簡單地下結(jié)論，卻沒有充足的理由支持該結(jié)論。

　　(三)要防止錯別字和錯漏

　　特別是一些容易混淆的字不能錯。

　　另外不要漏字，特別是數(shù)字不要缺漏，如估價對象最終結(jié)果本應(yīng)為300000卻寫成了30000。還有，在內(nèi)地不應(yīng)使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。

　　歷年真題還沒有考過。

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