城鎮(zhèn)住房制度

　　一、城鎮(zhèn)住房制度改革(重點(diǎn))

　　傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度：以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用的實(shí)物福利性住房制度;

　　住房改革的目標(biāo)：商品化、市場化、社會化。

　　我國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個階段：

　　(一)探索和試點(diǎn)階段

　　1.1980年6月，《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》，正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。

　　2.1979年開始實(shí)行向居民全價售房的試點(diǎn)。

　　3.1982年開始實(shí)行補(bǔ)貼出售住房的試點(diǎn)，即政府、單位、個人各負(fù)擔(dān)房價的1/3。

　　4.1988年1月國務(wù)院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，批準(zhǔn)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計和全面試點(diǎn)階段。

　　(二)全面推進(jìn)和配套改革階段

　　1.1991年11月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

　　2.1992年5月，上海市實(shí)行了“五位一體”的房改實(shí)施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會五項措施。借鑒新加坡，在全國率先建立了住房公積金制度。

　　(三)深化和全面實(shí)施階段

　　1.1994年7月國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

　　房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”;

　　要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè);

　　標(biāo)志著改革已進(jìn)入深化和全面實(shí)施階段。

　　2.1998年7月《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。

　　3.十八大提出構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。

　　【例題】在全國率先建立住房公積金的城市是(　)。

　　A.北京市

　　B.天津市

　　C.上海市

　　D.重慶市

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗，在全國率先建立了住房公積金制度，開辟了新的穩(wěn)定的住宅資金籌集渠道。參見教材P5。

　　【例題】《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從(　)開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。

　　A.1997年下半年

　　B.1998年上半年

　　C.1998年下半年

　　D.1999年

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。參見教材P6。

　　【例題】我國正在加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。我國正在加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。參見教材P4。

　　二、住房保障制度

　　目前，我國在以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和公共租賃住房為主要內(nèi)容的基本住房保障制度框架基礎(chǔ)上，推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，并通過棚戶區(qū)改造等方式，積極改善其他住房困難群體的居住條件。

　　(一)保障性住房

　　保障性住房是享受政策支持的住房。

　　包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價商品住房。

　　【2017年真題】保障性住房包括(　)。

　　A.限價商品住房

　　B.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　C.公共租賃住房

　　D.老舊存量住房

　　E.90m2以下商品住房

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價商品住房。參見教材P7。

　　【2015年真題】保障性住房不包括(　)。

　　A.商品住房

　　B.公共租賃住房

　　C.限價商品住房

　　D.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。保障性住房包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價商品住房。參見教材P7。

　　1.廉租住房由政府通過新建、改建、購置、租賃等方式籌集;新建廉租住房，實(shí)行土地劃撥和稅費(fèi)減免;以低租金出租給符合條件的家庭。

　　廉租住房單套建筑面積控制在50m2以內(nèi)，保證基本居住功能。

　　廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場上自行承租住房的方式。

　　(1)廉租住房保障資金來源：

　　①地方財政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。

　�、谧》抗�積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。

　�、弁恋爻鲎寖羰找嬗糜诹�租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)提高比例。

　�、芰�租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護(hù)和管理。

　　對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財政廉租住房保障專項補(bǔ)助資金等方式給予支持。

　　【2017年真題】廉租住房單套建筑面積應(yīng)當(dāng)在(　)㎡以內(nèi)。

　　A.30

　　B.50

　　C.60

　　D.90

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是住房保障制度。廉租住房單套建筑面積控制在50㎡以內(nèi)，保證基本居住功能。參見教材P7。

　　【例題】保障性住房等享受政策支持的住房，包括(　)。

　　A.廉租住房

　　B.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　C.公共租賃住房

　　D.限價商品住房

　　E.普通商品房

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價商品住房。參見教材P7。

　　【例題】我國廉租住房的房源包括(　)。

　　A.新建

　　B.購置

　　C.改建

　　D.租賃

　　E.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。廉租住房由政府通過新建、改建、購置、租賃等方式籌集。參見教材P7。

　　【2013年真題】專項用于廉租住房維護(hù)和管理的資金是(　)。

　　A.廉租住房租金

　　B.土地出讓凈收益

　　C.地方財政資金

　　D.住房公積金增值收益

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護(hù)和管理。參見教材P7。

　　【例題】目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于(　)。

　　A.5%

　　B.7%

　　C.10%

　　D.15%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。參見教材P7。

　　2.經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會投資建設(shè)，實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60m2左右;購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價款;政府優(yōu)先回購。

　　【2015年真題】購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿一定期限后，購房人方可依法轉(zhuǎn)讓。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價款。參見教材P7。

　　【2011年真題】經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。參見教材P7。

　　【例題】經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在(　)左右。

　　A.40平方米

　　B.50平方米

　　C.60平方米

　　D.70平方米

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60平方米左右。參見教材P7。

　　3.公共租賃住房的供應(yīng)對象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。

　　公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。

　　租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮市場租金水平和供應(yīng)對象的住房支付能力合理確定。

　　4.限價商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

　　《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加限價商品住房等的供應(yīng)。

　　主要面向有本地戶籍的中等及以下收入住房困難家庭銷售。

　　【2017年真題】限價商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是住房保障制度。限價商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。參見教材P8。

　　改革趨勢：

　　(1)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行

　　各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請受理、統(tǒng)一運(yùn)營管理。

　　(2)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房

　　供應(yīng)對象是在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)一定年限的首次購房家庭和棚戶區(qū)改造后擴(kuò)大住房面積的家庭，只能享受一次;

　　當(dāng)居住一定年限后交易時，需按政府(或單位)與個人的產(chǎn)權(quán)比例分享收益;

　　可以涵蓋經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房。

　　(二)棚戶區(qū)改造

　　棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造等。

　　供應(yīng)對象是居住在棚戶區(qū)的居民。

　　籌集資金渠道：財政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等。

　　【例題】棚戶區(qū)改造主要包括(　)。

　　A.城市棚戶區(qū)改造

　　B.國有工礦棚戶區(qū)改造

　　C.國有林區(qū)棚戶區(qū)改造

　　D.國有墾區(qū)危房改造

　　E.農(nóng)村棚戶區(qū)改造

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是住房保障制度。棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造等。參見教材P8。

　　【例題】棚戶區(qū)改造的資金來源主要有(　)。

　　A.財政補(bǔ)助

　　B.銀行貸款

　　C.企業(yè)支持

　　D.社會捐贈

　　E.群眾自籌與市場開發(fā)

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是住房保障制度。采取財政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等多渠道籌集資金。參見教材P8。

　　(三)相關(guān)配套政策

　　1.財政政策：市縣財政納入年度預(yù)算;中央財政給予資金支持;減免稅收，免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

　　2.金融政策：調(diào)整貸款利率和首付比例，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)。

　　3.土地政策：保障性住房用地實(shí)行劃撥等多種方式供應(yīng)，并優(yōu)先保證。

　　三、住房公積金制度

　　(一)住房公積金制度概述

　　我國住房公積金制度，最早于1991年在上海市建立。

　　1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)〔1994〕43號)，要求全面推行住房公積金制度。

　　住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

　　職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。

　　住房公積金實(shí)行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督。

　　【例題】住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)為(　)。

　　A.住房公積金管理委員會

　　B.住房公積金管理中心

　　C.財政管理部門

　　D.各級人民銀行

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。住房公積金管理委員會，為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。參見教材P10。

　　【例題】住房公積金屬于(　)所有。

　　A.繳存住房公積金的單位

　　B.繳存住房公積金的職工

　　C.繳存住房公積金的單位及個人

　　D.住房公積金管理中心

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，全部納入職工個人賬戶。參見教材P9。

　　(二)住房公積金繳存、提取和使用

　　1.住房公積金繳存

　　(1)繳存主體

　　國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。

　　有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金。

　　城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員可申請繳存住房公積金。

　　(2)繳存基數(shù)和比例

　　職工繳存的住房公積金和單位為職工繳存的住房公積金，全部納入職工個人賬戶。

　　繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，原則上不應(yīng)超過職工工作地所在城市統(tǒng)計部門公布的上一年度職工月平均工資的2或3倍。繳存基數(shù)每年調(diào)整一次。

　　繳存比例是指職工個人和單位繳存住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。

　　單位和個人的繳存比例不低于5%，原則上不高于12%。具體繳存比例由住房公積金管委會擬訂，經(jīng)本級人民政府審核后，報省自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　【2017年真題】單位和個人繳存住房公積金的繳存比例，原則上均不高于職工上一年度月平均工資的(　)。

　　A.5%

　　B.8%

　　C.10%

　　D.12%

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。住房公積金制度單位和個人的繳存比例不低于5%，原則上不高于12%。參見教材P10。

　　【2012年真題】繳存住房公積金的對象可以包括被城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金。參見教材P9。

　　【例題】單位可只為在本單位工作三年以上的在職職工繳存住房公積金。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。凡在職職工均應(yīng)繳納，不需要在本單位工作三年以上的條件。參見教材P9。

　　2.住房公積金提取

　　(1)購買、建造、翻建、大修自住住房的;

　　(2)償還購建自住住房貸款本息的;

　　(3)租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的;

　　(4)離休、退休和出境定居的;

　　(5)職工死亡、被宣告死亡的;

　　(6)享受城鎮(zhèn)最低生活保障的;

　　(7)完全或部分喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的;

　　(8)管委會依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　【2013年真題】職工與單位解除勞動關(guān)系并出國定居，可以提取住房公積金。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。出境定居的可以提取住房公積金。參見教材P10。

　　3.住房公積金使用

　　(1)發(fā)放個人住房貸款

　　設(shè)立個人住房公積金賬戶，且連續(xù)足額正常繳存一定期限的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

　　(2)購買國債

　　在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購買國債。

　　(3)貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)(2009年)

　　試點(diǎn)城市在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

　　【例題】繳存職工在(　)自住住房時，可以申請住房公積金貸款。

　　A.購買

　　B.建造

　　C.翻建

　　D.大修

　　E.裝修

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。職工對住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請個人住房貸款。繳存職工在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向管理中心申請住房公積金貸款。參見教材P10。

　　【例題】下列資金中，可以用于購買國債的有(　)。

　　A.施工單位工程款

　　B.在建工程抵押貸款

　　C.商品房預(yù)售資金

　　D.住房公積金

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是住房公積金制度。在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購買國債。參見教材P10。

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