房地產交易管理概述

　　一、房地產交易管理的概念和原則（考點、熟悉）

　　房地產交易管理是指政府房地產管理部門及其他相關部門采取法律的、行政的、經濟的手段，對房地產交易活動進行指導和監(jiān)督，是房地產市場管理的重要內容。

　　1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》規(guī)定：房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。

　　房地產交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應當遵循自愿、公平、誠實信用 等原則。

　　【例題】根據(jù)《城市房地產管理法》，下列不屬于房地產交易行為的是(　)。

　　A.轉讓

　　B.自住

　　C.抵押

　　D.租賃

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產交易管理的概念和原則。根據(jù)《城市房地產管理法》，房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。參見教材P102。

　　二、房地產交易的基本制度（考點、掌握）

　　《城市房地產管理法》規(guī)定了三項房地產交易基本制度，即房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度 。

　　(一)房地產價格申報制度

　　《城市房地產管理法》規(guī)定：“國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。”

　　2001年8月原建設部發(fā)布的《城市房地產轉讓管理規(guī)定》(原建設部令第96號，以下簡稱《轉讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定：“房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格”;“房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù) ”。

　　【例題】房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后(　)日內，向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。

　　A.15

　　B.30

　　C.60

　　D.90

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產交易的基本制度。房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。參見教材P102。

　　房地產權利人轉讓房地產、房地產抵押權人依法處分抵押房地產，應當向房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產管理部門如實申報成交價格，由國家對成交價格實施登記審驗后，才予辦理產權轉移手續(xù)，取得確定的法律效力。房地產管理部門在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產行政主管部門確認的評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續(xù)，核發(fā)權屬證書。

　　如果交易雙方對房地產管理部門確認的評估價格有異議，可以要求重新評估。交易雙方對重新評估的價格仍有異議，可以按照法律程序，向人民法院提起訴訟。通過對房地產成交價格進行申報管理，既能防止房地產價格不大起大落，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費對交易價格做不實的申報，保證國家的稅費不流失。

　　【例題】我國的房地產成交價格申報制度，要求房地產權利人轉讓房地產時應向(　)如實申報成交價格。

　　A.縣級人民政府

　　B.縣級以上國土資源管理部門

　　C.縣級以上人民政府規(guī)定的部門

　　D.縣級稅務征管部門

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產交易的基本制度�！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十五條規(guī)定，國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。參見教材P102。

　　(二)房地產價格評估制度

　　《城市房地產管理法》規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開 的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估�！薄盎鶞实貎r、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定�！�

　　【例題】在我國，房地產價格評估制度是根據(jù)(　)確立的一項房地產交易基本制度。

　　A.法律　　　　　　B.行政法規(guī)

　　C.部門規(guī)章　　　　D.政府規(guī)范性文件

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產交易的基本制度�！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度”。參見教材P103。

　　(三)房地產價格評估人員資格認證制度

　　《城市房地產管理法》規(guī)定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度�！�

　　“房地產估價師必須是經國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務�！�

　　【例題】《城市房地產管理法》規(guī)定的房地產基本制度有(　)等。

　　A.國有土地有償有限期使用制度

　　B.房地產成交價格申報制度

　　C.房地產價格評估制度

　　D.住房公積金制度

　　E.房地產價格評估人員資格認證制度

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是房地產交易的基本制度。《城市房地產管理法》規(guī)定了三項房地產交易基本制度，即房地產成交價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度。參見教材P102。

　　三、房地產交易管理機構及其職責（了解）

　　房地產交易的管理機構主要是指由國家設立的從事房地產交易管理的職能部門及其授權的機構，包括國務院建設行政主管部門即原建設部，省級建設行政主管部門即各省、自治區(qū)建設廳和直轄市房地產管理局，各市、縣房地產管理部門以及房地產管理部門授權的房地產交易管理所(房地產市場管理處、房地產交易中心等)。

　　房地產交易管理機構主要職責是：

　　(1)執(zhí)行國家有關房地產交易管理的法規(guī)，并制定具體實施辦法;

　　(2)整頓和規(guī)范房地產交易秩序，對房地產交易、經營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權益;

　　(3)辦理房地產交易鑒證等手續(xù);

　　(4)協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款;

　　(5)為房地產交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務;

　　(6)發(fā)布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。

　　【例題】房地產交易管理機構的主要職責是(　)。

　　A.開展房地產股票活動指導和監(jiān)督

　　B.辦理房地產交易登記、鑒證等手續(xù)

　　C.協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅費

　　D.為房地產交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務

　　E.為建立房地產市場預警預報體系、為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產市場價格

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產交易管理機構及其職責�！伴_展房地產股票活動指導和監(jiān)督”。不是房地產交易管理機構的主要職責。參見教材P104。

　　四、房地產交易手續(xù)費（熟悉）

　　房地產交易手續(xù)費包括非住宅交易手續(xù)費與住宅交易手續(xù)費。住房交易手續(xù)費包括住房轉讓手續(xù)費和住房租賃手續(xù)費。

　　《關于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關問題的通知》規(guī)定了住房轉讓手續(xù)費和住房租賃手續(xù)費標準。住房轉讓手續(xù)費按照住房建筑面積收取，標準為：新建商品房每平方米3元，存量住房每平方米6元。

　　新建商品住房轉讓手續(xù)費由轉讓方承擔，經濟適用房減半計收;存量住房轉讓手續(xù)費由轉讓雙方各承擔50%;住房租賃手續(xù)費按套收取，每套100元，由出租人承擔。

　　【2014年真題】新建商品住房轉讓手續(xù)費由(　)承擔。

　　A.轉讓方　　　　B.銷售代理人

　　C.受讓方　　　　D.轉讓方和受讓方共同

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是房地產交易手續(xù)費。新建商品房的轉讓手續(xù)費由轉讓方承擔。參見教材P104。