閑置土地的處理

　　2012年6月1日，國土資源部發(fā)布了新《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)。該辦法明確規(guī)定了閑置土地的調查和認定、處置和利用、預防和監(jiān)管等內容。

　　一、閑置土地的認定（考點）

　　是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年 未動工開發(fā)的國有建設用地。

　　已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足三分之一 或者已投資額占總投資額不足百分之二十五 ，中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。

　　市、縣國土資源主管部門發(fā)現(xiàn)有涉嫌構成本辦法第二條規(guī)定的閑置土地的，應當在三十日內開展調查核實，向國有建設用地使用權人發(fā)出《閑置土地調查通知書》。

　　【2015年真題】因政府調整規(guī)劃導致動工開發(fā)日期拖延二年的土地不認定為閑置土地。

　　『正確答案』錯誤

　　『答案解析』本題考查的是閑置土地的認定。閑置土地是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設用地。參見教材P37。

　　市、縣國土資源主管部門履行閑置土地調查職責，可以采取下列措施：

　　(一)詢問當事人及其他證人;

　　(二)現(xiàn)場勘測、拍照、攝像;

　　(三)查閱、復制與被調查人有關的土地資料;

　　(四)要求被調查人就有關土地權利及使用問題作出說明。

　　二、閑置土地的處置方式（考點）

　　屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發(fā)延遲的，國有建設用地使用權人應當向市、縣國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，經審核屬實的，選擇下列方法處置：

　　(一)延長動工開發(fā)期限。簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責任。從補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年 ;

　　(二)調整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃;

　　(三)由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設條件，國有建設用地使用權人重新開發(fā)建設。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年;

　　(四)協(xié)議有償收回國有建設用地使用權;

　　(五)置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設用地使用權人置換其它價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發(fā)建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地;

　　(六)市、縣國土資源主管部門還可以根據(jù)實際情況規(guī)定其他處置方式。

　　除前款第四項規(guī)定外，動工開發(fā)時間按照新約定、規(guī)定的時間重新起算。

　　其它原因造成土地閑置的情形，按照下列方式處理：

　　(一)未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十 征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本。

　　(二)未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規(guī)定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。

　　對依法收回的閑置土地，市、縣國土資源主管部門可以采取下列方式利用：

　　(一)依據(jù)國家土地供應政策，確定新的國有建設用地使用權人開發(fā)利用;

　　(二)納入政府土地儲備;

　　(三)對耕作條件未被破壞且近期無法安排建設項目的，由市、縣國土資源主管部門委托有關農村集體經濟組織、單位或者個人組織恢復耕種。

　　【2013年真題】對于收回的閑置土地，政府可以采用招標等方式重新確定土地使用權人。

　　『正確答案』正確

　　『答案解析』本題考查的是閑置土地的處置方式。對依法收回的閑置土地，市、縣國土資源主管部門可以依據(jù)國家土地供應政策，確定新的國有建設用地使用權人開發(fā)利用。參見教材P38。

　　三、閑置土地的預防和監(jiān)管

　　市、縣國土資源主管部門供應土地應當符合下列要求，防止因政府、政府有關部門的行為造成土地閑置：

　　(一)土地權利清晰;

　　(二)安置補償落實到位;

　　(三)沒有法律經濟糾紛;

　　(四)地塊位置、使用性質、容積率等規(guī)劃條件明確;

　　(五)具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件。

　　國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書應當就項目動工開發(fā)、竣工時間和違約責任等作出明確約定、規(guī)定。約定、規(guī)定動工開發(fā)時間應當綜合考慮辦理動工開發(fā)所需相關手續(xù)的時限規(guī)定和實際情況，為動工開發(fā)預留合理時間。

　　因特殊情況，未約定、規(guī)定動工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的，以實際交付土地之日起一年為動工開發(fā)日期。實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。

　　國有建設用地使用權人違反法律法規(guī)規(guī)定和合同約定、劃撥決定書規(guī)定惡意囤地、炒地的，依照本辦法規(guī)定處理完畢前，市、縣國土資源主管部門不得受理該國有建設用地使用權人新的用地申請，不得辦理被認定為閑置土地的轉讓、出租、抵押和變更登記。