第六節(jié) 契稅

　　1. 納稅人

　　納稅人

　　契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅

　　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為納稅人

　　權(quán)屬轉(zhuǎn)移指

　　國有土地使用權(quán)出讓

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換

　　房屋買賣

　　房屋贈(zèng)與

　　房屋交換

　　下列方式視同權(quán)屬轉(zhuǎn)移

　　以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股

　　以土地、房屋權(quán)屬抵債

　　以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬

　　以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬

　　2. 課稅對(duì)象

　　征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋

　　3. 計(jì)稅依據(jù)(四種情況)

　　以成交價(jià)為計(jì)稅依據(jù)

　　國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣

　　以稅務(wù)部門核定的市場(chǎng)價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

　　土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與

　　以價(jià)格差額作為計(jì)稅依據(jù)

　　土地使用權(quán)交換、房屋交換

　　以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

　　稅收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)

　　【注意】

　　房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以契約價(jià)格總額作為計(jì)稅依據(jù)

　　【2008年真題】

　　房屋交換時(shí)，以所交換房屋的評(píng)估價(jià)格作為契稅的計(jì)征依據(jù)。( )

　　【答案】X

　　【解析】房屋交換時(shí)，以所交換的房屋的價(jià)格的差額作為契稅計(jì)征依據(jù)。

　　【2006年真題】

　　契稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，雙方當(dāng)事人約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，任何單位和個(gè)人不得改變計(jì)稅價(jià)格。 ( )

　　【答案】x

　　【解析】為了避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　4. 稅率

　　契稅稅率為3%-5%

　　各地適用稅率由省一級(jí)政府確定

　　5. 納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

　　納稅環(huán)節(jié)

　　在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前

　　納稅期限

　　由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起10日內(nèi)辦理納稅申報(bào)手續(xù)

　　6. 減稅、免稅

　　國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地房屋用于辦公的免征

　　城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征

　　因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征

　　土地房屋被征用占用后，重新承受土地房屋權(quán)屬的，由省級(jí)政府確定是否減免

　　納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地，用于農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)的，免征

　　外交方面的經(jīng)外交部確認(rèn)可免征

　　自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首資購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)為1%

　　【2008年真題】

　　因地震住房滅失而重新購買住房的，免征契稅。( )

　　【答案】對(duì)

　　【解析】因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征

　　7. 契稅的其它有關(guān)規(guī)定

　　非法定繼承人繼承土地房屋的，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅

　　對(duì)因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅

　　企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅(無償劃轉(zhuǎn)的不征稅)

　　【2008年真題】

　　按照陳某的遺囑，其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受，其中，應(yīng)繳納契稅的有( )。

　　A.陳某的兒子

　　B.陳某的經(jīng)紀(jì)人

　　C.陳某的繼母

　　D.陳某的女兒

　　E.護(hù)理陳某多年的保姆

　　【答案】BE

　　【解析】非法定繼承人繼承土地房屋的，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅

　　【2007年真題】

　　居民因房屋被拆遷而重新購置住房的，不征收契稅。 ( )

　　【答案】x

　　【解析】對(duì)因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。