2016年房地產(chǎn)估價師制度與政策講義第十章第七節(jié)

　　第七節(jié)　相關(guān)稅收

　　1.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

　　2.營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加(兩稅一費)

　　2.1 營業(yè)稅

　　營業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的稅

　　銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%

　　納稅人銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營業(yè)額

　　2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅

　　城建稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人

　　對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，暫不征收

　　城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，根據(jù)納稅人所在地的不同，分為三檔

　　納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%

　　納稅人所在地在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%

　　不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%

　　城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額作為計稅依據(jù)，僅指正稅，不包括滯納金、罰款等非稅款項

　　有兩種情況可以不執(zhí)行納稅人所在地稅率，而按繳納三稅的所在地稅率

　　一是受托方代征、代扣三稅的納稅人

　　二是流動經(jīng)營無固定納稅地點的納稅人

　　2.3 教育費附加

　　以實際繳納的三稅(增值稅、營業(yè)稅、消費稅)的稅額為計稅依據(jù)

　　教育附加率為3%

　　3.企業(yè)所得稅

　　納稅人

　　在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織為納稅人

　　個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用該法

　　稅率

　　一般為25%

　　特殊為20%

　　應(yīng)納稅所得額以及應(yīng)納稅額

　　4.個人所得稅

　　納稅人

　　在中國境內(nèi)有住所或者無住所而在境內(nèi)居住滿一年的，取得的所得的個人

　　不滿足上面條件，但從中國境內(nèi)取得所得的人

　　計稅的項目

　　與房地產(chǎn)相關(guān)的個人所得稅稅率

　　財產(chǎn)租賃所得、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%

　　對轉(zhuǎn)讓住房有關(guān)的個稅規(guī)定

　　對實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入，價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定

　　可以從轉(zhuǎn)讓收入中扣除三項(房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房繳納的稅金、有關(guān)的合理費用)

　　房屋原值為購置該房屋時實際支付的房價款及相關(guān)稅費

　　轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金指兩稅一費，還有印花稅

　　合理費用是指實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等

　　納稅人未提供原值憑證的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定

　　個稅應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、土增稅一并辦理，也可以委托契稅征收部門征收

　　對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅

　　無償獲贈不動產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金及合理費用后，按20%征個稅

　　5.印花稅

　　納稅人

　　印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的稅

　　在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個人

　　征收范圍-商事和產(chǎn)權(quán)憑證

　　合同或合同性質(zhì)的憑證

　　產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

　　營業(yè)賬簿

　　權(quán)利、許可證照

　　其它

　　稅率(兩種)

　　比例稅率-對一些載有金額的憑證。稅率分5檔1‰、0.5‰、0.3‰、0.1‰、0.05‰

　　定額稅率-對一些無法計算金額的憑證，或者雖有金額但作為計稅依據(jù)明顯不合理的，按件征稅

　　計稅依據(jù)

　　合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計稅依據(jù)

　　營業(yè)帳簿中記載資金的賬簿，以固定資產(chǎn)原值和自有流動資金總額作為計稅依據(jù)

　　不記載金額的營業(yè)執(zhí)照、專利證等，按件數(shù)納稅

　　免征

　　財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)捐贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)

　　已納印花稅憑證的副本或抄本

　　外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所立的合同

　　有關(guān)部門發(fā)放的無息、貼息貸款合同

　　其它