2016年房地產(chǎn)估價師制度與政策講義第十章第五節(jié)

　　第五節(jié)　土地增值稅

　　1.納稅人

　　土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的稅

　　納稅人是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人(轉(zhuǎn)讓方、賣方)

　　包括各類企業(yè)事業(yè)單位和國家機關(guān)、社會團體和其它組織，以及個體經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構(gòu)，以及外國公民、華僑、港澳同胞

　　土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』必須是國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。

　　2.征稅范圍

　　征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物

　　不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為

　　3.課稅對象和計稅依據(jù)

　　課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額

　　土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定扣除項目金額后的余額

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓獲得的全部價款以及相關(guān)經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入

　　4.稅率和應(yīng)納稅額的計算-四級超額累進稅率

　　4.1 稅率

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%

　　增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%(包括100%)

　　增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%(包括200%)

　　增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%

　　土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為(　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.50%

　　D.60%

　　『正確答案』C

　　4.2 簡化計算-速算扣除系數(shù)

　　增值額未超過扣除項目金額50%的

　　應(yīng)納稅額=土地增值額×30%

　　增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

　　應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%

　　增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的

　　應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%

　　增值額超過扣除項目金額200%以上的

　　應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項目×35%

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項目金額為1800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為(　)萬元。

　　A.330

　　B.350

　　C.440

　　『正確答案』B

　　『答案解析』

　　第一步，計算出增值額 增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目=2900-1800=1100(萬元)

　　第二步，計算增值率 增值率=增值額/扣除項目=1100/1800=61%

　　第三步，根據(jù)增值率的數(shù)值，選擇對應(yīng)公式

　　應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%=1100×40%-1800×5%=350(萬元)

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅力(　)萬元。

　　A.450

　　B.525

　　C.600

　　D.900

　　『正確答案』B

　　『答案解析』

　　第一步，計算出增值額 增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目=3000-1500=1500(萬元)

　　第二步，計算增值率 增值率=增值額/扣除項目=1500/1500=100%

　　第三步，根據(jù)增值率的數(shù)值，選擇對應(yīng)公式

　　應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%=1500×40%-1500×5%=525(萬元)

　　5.扣除項目

　　5.1 扣除項目的內(nèi)容(五項)

　　取得土地使用權(quán)時所支付的金額

　　土地開發(fā)成本、費用

　　建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(營業(yè)稅及附加)

　　其它

　　5.2 關(guān)于扣除項目的規(guī)定

　　在土地費用中，通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)按補交的土地出讓金及有關(guān)費用作為取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　開發(fā)成本與第八章可行性研究中投資估算的項目基本相同

　　開發(fā)費用，包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用

　　與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅

　　還可以加計20%的扣除項目，按土地費用和開發(fā)成本兩項之和計

　　5.3 按房地產(chǎn)評估價格計算土增稅的情形

　　隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的

　　提供扣除項目金額不實的

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估的，又無正當(dāng)理由的

　　6.減稅、免稅

　　納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額的20%的，如超過20%的，應(yīng)就其全部增值額計稅

　　因國家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)

　　納稅火建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。增值額未超過扣除項目金額之和(　)的，免征土地增值稅。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.40

　　『正確答案』B

　　7.征收管理

　　納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報

　　納稅人在項目竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可以預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補

　　8.《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》的有關(guān)規(guī)定

　　8.1 關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

　　普通住宅的認(rèn)定

　　按省一級政府的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

　　納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土增稅

　　8.2 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題

　　能提供購房發(fā)票的，可從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度每年加計5%作為扣除項目

　　購房時繳納了契稅，可以提供契稅完稅憑證的，可以扣除

　　既無評估，又無發(fā)票，稅務(wù)機構(gòu)可以實行核定征收

　　8.3 關(guān)于土地增值稅預(yù)征和清算問題

　　對已竣工房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上時開始清算

　　對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在(　)以上的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

　　A.55%

　　B.65%

　　C.75%

　　D.85%

　　『正確答案』D

　　8.4 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)城要搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土增稅

　　8.5 關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題

　　凡投資方以及所投資、聯(lián)營的企業(yè)不從事房地產(chǎn)開發(fā)，免征土增稅

　　凡開發(fā)企業(yè)用商品房進行投資聯(lián)營，或所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不免征土增稅

　　以房地產(chǎn)作價入股作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』要區(qū)分是否從事房地產(chǎn)開發(fā)。

　　9.其它規(guī)定

　　1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，免征土增稅

　　1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土增稅

　　個別與政府審批同意的周期較長的項目，可延長免稅期限

　　自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征土增稅