2016年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義第十章第二節(jié)

　　第二節(jié)　房產(chǎn)稅

　　1. 納稅人

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅

　　凡在中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人

　　產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營(yíng)管理單位和個(gè)人為納稅人

　　產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人為納稅人

　　產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，以房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人

　　外商投資企業(yè)和外籍人員暫不繳納房產(chǎn)稅

　　2. 課稅對(duì)象

　　課稅對(duì)象是房產(chǎn)

　　房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收(農(nóng)村不征收)

　　3. 計(jì)稅依據(jù)(兩種類型)

　　非出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值作為計(jì)稅依據(jù)

　　出租房產(chǎn)，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)(以勞務(wù)或其它形式作為房租的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鹚�平確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額)

　　4. 稅率(兩種類型)

　　按房產(chǎn)余值計(jì)征的，為房產(chǎn)余值的1.2%

　　按房租計(jì)征的，為租金的12%

　　【2009年真題】

　　2009年4月，王某將其住宅出租，月租金收入為2 000元，其當(dāng)月應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為()元。

　　A.80 B.160

　　C.200 D.240

　　『正確答案』D

　　『答案解析』按房租計(jì)征的，為租金的12%。

　　5. 納稅地點(diǎn)和納稅期限

　　房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納

　　房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅(屬地原則)

　　房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期繳納

　　6. 減稅、免稅

　　國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)(如出租或非自用，則要繳稅)

　　國(guó)家財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)

　　宗教寺廟、公園、名勝古跡自用房產(chǎn)

　　個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)

　　損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)鑒定后免征

　　對(duì)企業(yè)因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用的房產(chǎn)，經(jīng)省級(jí)稅收部門批準(zhǔn)可暫不征收，但房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或恢復(fù)生產(chǎn)時(shí)要征稅

　　房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)申請(qǐng)審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅

　　在基建工地為工地服務(wù)的各類臨時(shí)性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅，但施工結(jié)束后轉(zhuǎn)讓給基建單位的，從接收的次月起征稅

　　企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園自用的房產(chǎn)，可免征

　　中小學(xué)校及高等學(xué)校用于教學(xué)及科研等本身業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免征，但校辦工廠、商店、招待所等應(yīng)征收

　　【重點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房要不要交房產(chǎn)稅

　　商品房在出售前，不征收房產(chǎn)稅

　　但售出前開(kāi)發(fā)商已使用或出租、出借的商品房應(yīng)征收

　　學(xué)校興辦的招待所用房，可免征房產(chǎn)稅。　　(　　)

　　『正確答案』x

　　『答案解析』學(xué)校用于教學(xué)及科研業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，校辦工廠、商店、招待所等經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)應(yīng)征房產(chǎn)稅。

　　7. 具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅政策

　　7.1 具備房屋功能的地下建筑

　　具備房屋功能的地下建筑，是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩�產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作等的場(chǎng)所

　　在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，應(yīng)征收房產(chǎn)稅

　　7.2 自用的地下建筑

　　工業(yè)用途房產(chǎn)，按房屋原價(jià)的50%-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

　　房產(chǎn)稅=房屋原價(jià)×(50%~60%)×[1-(10%~30%)]×1.2%

　　商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

　　房產(chǎn)稅=房屋原價(jià)×(70%~80%)×[1-(10%~30%)]×1.2%

　　與地上房屋相連的地下建筑，如地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】區(qū)別三個(gè)概念

　　房產(chǎn)原值

　　應(yīng)稅房產(chǎn)原值

　　房產(chǎn)稅計(jì)稅稅基

　　按稅法規(guī)定，自用的地下商業(yè)用途房產(chǎn)，若房屋原價(jià)為100萬(wàn)元，則其最低應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( 　)元。

　　A.4200

　　B.5880

　　C.8640

　　D.86400

　　『正確答案』B

　　『答案解析』房產(chǎn)稅=100×70%×[1-30%)]×1.2%=0.588(萬(wàn)元)

　　7.3 出租的地下建筑

　　按出租地上房屋建筑有關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅

　　對(duì)具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有(　　)。

　　A.自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

　　B.自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為計(jì)稅稅基

　　C.商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)視房產(chǎn)原值

　　D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅

　　E.地下人防設(shè)施免稅

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』B是應(yīng)稅房產(chǎn)原值，不是計(jì)稅稅基;C商業(yè)用途地下建筑，如果自用才按70%-80%，如果出租，按是上建筑標(biāo)準(zhǔn)，70%-90%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值;E地下人防設(shè)施屬于具備房屋功能的地下建筑物，應(yīng)計(jì)征房產(chǎn)稅。