2016年注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義第九章第二節(jié)

　　第二節(jié)　物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)

　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　1、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)：獨(dú)立的企業(yè)法人

　　是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織

　　2、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)登記(工商)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理(分級(jí)審批)

　　資質(zhì)的等級(jí)

　　一級(jí)

　　二級(jí)

　　三級(jí)(新設(shè)企業(yè)，按三級(jí)，并設(shè)一年的暫定期)

　　申請(qǐng)資質(zhì)提交的文件

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照

　　企業(yè)章程

　　驗(yàn)資證明

　　企業(yè)法定代表人身份證明

　　人員的勞動(dòng)合同和職稱、職業(yè)資質(zhì)證

　　資質(zhì)管理-分級(jí)審批制度

　　國(guó)務(wù)院建設(shè)行政部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)資質(zhì)的頒發(fā)與管理

　　省級(jí)負(fù)責(zé)二級(jí)

　　市級(jí)(還包括直轄市)負(fù)責(zé)三級(jí)

　　3、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)

　　權(quán)利(6項(xiàng))

　　制定物業(yè)管理制度

　　收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

　　制止、糾正違反物業(yè)管理制度的行為

　　要求委托人協(xié)助管理

　　選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理業(yè)務(wù)

　　其它權(quán)利

　　義務(wù)(5項(xiàng))

　　履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)

　　接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督

　　定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)管理服務(wù)資金收支賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì)

　　接受有關(guān)行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理

　　其它義務(wù)

　　二、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　1、 業(yè)主

　　建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外

　　建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于公共綠地或明示屬于個(gè)人的除外

　　建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和公共用房，屬于業(yè)主共有

　　建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租方式約定

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有

　　2、 業(yè)主大會(huì)

　　由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能有一個(gè)業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主共同決定的事項(xiàng)

　　制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

　　制定和修改管理規(guī)約

　　選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員

　　選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人

　　籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

　　改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

　　有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)

　　3、 業(yè)主委員會(huì)：性質(zhì)、成立

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生

　　一個(gè)物業(yè)區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，由5-11名的單數(shù)業(yè)主組成

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將各種情況報(bào)房地產(chǎn)和政府主管部門(mén)和街道辦事處備案

　　4、 管理規(guī)約(俗稱業(yè)主公約)

　　由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范

　　三、物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同

　　1、 物業(yè)管理的委托

　　物業(yè)管理委托方(三類)：開(kāi)發(fā)商、公房出售單位和業(yè)主大會(huì)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　建成后用于銷(xiāo)售的物業(yè)，在銷(xiāo)售之前，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　建成后并不出售，而是出租經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)，所以也由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托

　　公房出售單位

　　在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)企業(yè)

　　業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主入住達(dá)到一定時(shí)間或一定比例時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同

　　前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止

　　物業(yè)管理招投標(biāo)概述：內(nèi)涵、方式

　　2、 物業(yè)服務(wù)合同

　　屬性：屬于我國(guó)合同分類中的委托合同

　　類型：《前期物業(yè)服務(wù)合同》《物業(yè)服務(wù)合同》

　　內(nèi)容

　　四、物業(yè)的承接驗(yàn)收

　　1. 查驗(yàn)內(nèi)容：共用部位、共用設(shè)施

　　2. 材料移交

　　時(shí)間：現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前20日

　　內(nèi)容(4項(xiàng))