2016年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策第六章章節(jié)講義第六節(jié)

　　房地產(chǎn)抵押管理

　　1.房地產(chǎn)抵押的概念

　　概念

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償

 

　　兩個(gè)合同：債權(quán)人和債務(wù)人的債權(quán)債務(wù)合同;

　　抵押人和抵押權(quán)人的抵押合同。

　　特點(diǎn)

　　不轉(zhuǎn)移占有

　　抵押人——可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人

　　抵押權(quán)人——和債權(quán)人是同一人

　　類型(兩大類)

　　預(yù)購商品房貸款抵押(按揭抵押)

　　在建工程抵押(開發(fā)貸)

　　2.房地產(chǎn)作為抵押物的條件

　　2.1 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的抵押條件

　　依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押的

　　無論土地使用權(quán)是出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可作為統(tǒng)一體同時(shí)設(shè)定抵押

　　以單純的土地使用權(quán)抵押的

　　土地必須以出讓方式取得

　　2.2 物權(quán)法規(guī)定可以抵押和不得抵押的財(cái)產(chǎn)

　　可以抵押的財(cái)產(chǎn)(與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目)

　　建筑物和其他土地附著物

　　建設(shè)用地使用權(quán)

　　以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)

　　正在建造的建筑物

　　不得抵押的財(cái)產(chǎn)(與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目)

　　土地所有權(quán)

　　耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外

　　學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的設(shè)施

　　所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)

　　依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)

　　其它

　　2.3 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定的不得抵押的房地產(chǎn)

　　權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

　　用地教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

　　列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物

　　被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

　　依法不得抵押的其他房地產(chǎn)

　　【2008年真題】

　　下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有(　)。

　　A.集體所有的土地使用權(quán)

　　B.村辦企業(yè)廠房

　　C.列入城市房屋拆遷范圍的房屋

　　D.宅基地

　　E.已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)

　　『正確答案』AD

　　【2006年真題】

　　下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有(　)。

　　A.共有房屋

　　B.未解決權(quán)屬爭議的房屋

　　C.己出租的房屋

　　D.被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋

　　E.經(jīng)濟(jì)適用住房

　　『正確答案』BD

　　3.房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定

　　可合并抵押，也可分割抵押，還可以再抵押

　　房隨地走，地隨房走。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押

　　享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押，其抵押額以權(quán)利人可以處分和收益的份額為限

　　抵押國有企業(yè)事業(yè)單位房地產(chǎn)，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定

　　以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會(huì)通過，并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案

　　中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過

　　以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)董理事會(huì)或股東大會(huì)通過

　　有經(jīng)營期限的企業(yè)抵押房地產(chǎn)，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過企業(yè)的經(jīng)營期限

　　以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限

　　以共有房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意

　　預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證

　　訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響(抵押不破租賃)

　　企業(yè)事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同

　　訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容

　　抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)責(zé)，保險(xiǎn)單應(yīng)移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?/P>

　　學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體，可以其社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押

　　抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋的出租，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)

　　如抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

　　如抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押，則由承租人自行承擔(dān)損失

　　【2007年真題】

　　以預(yù)售商品房抵押的.該開發(fā)項(xiàng)目必須取得商品房預(yù)售許可證。(　)

　　『正確答案』√

　　4.房地產(chǎn)抵押合同

　　概念

　　是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議

　　是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，如債權(quán)債務(wù)合同無效，則抵押合同無效

　　抵押合同的一般內(nèi)容(11條)

　　抵押合同的相關(guān)規(guī)定

　　如有保險(xiǎn)，則需在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受償人

　　在債務(wù)履行屆滿前，雙方不得約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有

　　5.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值

　　如委托評(píng)估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　房地產(chǎn)抵押報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年，市場(chǎng)價(jià)格變化較大時(shí)，可縮短

　　【2009年真題】

　　12.房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值。(　)

　　『正確答案』錯(cuò)

　　『答案解析』還應(yīng)減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從(　)起計(jì)，不得起過一年。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.估價(jià)委托日

　　C.估價(jià)報(bào)告出具日

　　D.估價(jià)開始作業(yè)日

　　『正確答案』C

　　【2009年真題】

　　在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　)。

　　A.拖欠的建筑工程材料費(fèi)

　　B.拖欠的建筑工人工資

　　C.抵押擔(dān)保債權(quán)

　　D.出租房屋租金

　　『正確答案』D

　　『答案解析』主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。

　　【2009年真題】

　　在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)盡的職責(zé)有(　)。

　　A.對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行核查，確保資料的真實(shí)性

　　B.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

　　C.將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進(jìn)行對(duì)照

　　D.拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

　　『正確答案』B

　　【2007年真題】

　　房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等。(　)

　　『正確答案』√

　　6.房地產(chǎn)抵押登記

　　規(guī)定

　　抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，而非抵押合同簽訂時(shí)

　　當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后30日內(nèi)辦理登記

　　抵押登記部門

　　房地合一-房地產(chǎn)管理部門

　　地上無定著物的出讓土地使用權(quán)抵押-土地管理部門

　　辦理抵押登記所需的文件

　　抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明

　　抵押登記申請(qǐng)書

　　抵押合同

　　權(quán)屬證明

　　可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料

　　可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料

　　抵押當(dāng)事人認(rèn)定的抵押價(jià)值書面協(xié)議

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告

　　登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件

　　登記機(jī)關(guān)審查的主要內(nèi)容

　　抵押物是否符合準(zhǔn)許抵押的條件

　　抵押物是否已經(jīng)抵押

　　抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)屬檔案記錄內(nèi)容是否相符

　　【2006年真題】

　　設(shè)定房地產(chǎn)抵押辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記后，該房屋的《房屋所有權(quán)證》應(yīng)由(　)收?qǐng)?zhí)。

　　A.抵押人

　　B.抵押權(quán)人

　　C.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)

　　D.公證機(jī)關(guān)

　　『正確答案』A

　　『答案解析』抵押人繼續(xù)持有所有權(quán)證書，上面標(biāo)記已設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，而抵押權(quán)人持有他項(xiàng)權(quán)利證書。

　　7.住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記

　　規(guī)定

　　抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓

　　證券化時(shí)，必須辦理抵押權(quán)變更登記，批量辦理時(shí)，只對(duì)抵押權(quán)人做變更，其他登記事項(xiàng)不作變更

　　批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記的情況

　　金融機(jī)構(gòu)與依法設(shè)立的信托投資公司或中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定，以個(gè)人住房抵押貸款證券化為目的設(shè)立信托時(shí)，需要將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)及相應(yīng)的住房抵押權(quán)批量轉(zhuǎn)讓給受托機(jī)構(gòu)的

　　前述特定目的的信托存續(xù)期間，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)合同的約定進(jìn)行債權(quán)回購，或受托機(jī)構(gòu)發(fā)生更換

　　申請(qǐng)批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記應(yīng)提供的資料

　　抵押權(quán)變更登記申請(qǐng)表

　　規(guī)定了個(gè)人住房貸款抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)的合同或相關(guān)協(xié)議

　　經(jīng)批準(zhǔn)的個(gè)人住房抵押貸款證券化方案

　　擬轉(zhuǎn)讓的個(gè)人住房抵押權(quán)清單

　　個(gè)人住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人的營業(yè)執(zhí)照

　　時(shí)間

　　一次受理200起以下的，5個(gè)工作日內(nèi)完成

　　一次受理200起以上的，不超過15個(gè)工作日

　　8.最高額抵押權(quán)

　　概念

　　是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保，最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定，是為擔(dān)保將來債權(quán)的履行雙方協(xié)議確定的擔(dān)保的最高數(shù)額。

　　最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)的處理

　　當(dāng)事人同意的，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍

　　部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，有約定的除外

　　抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其它抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響

　　有下列情況之一，抵押權(quán)人的債權(quán)確定

　　約定的債權(quán)確定期間屆滿

　　沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)

　　新的債權(quán)不可能發(fā)生

　　抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押

　　債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷

　　其它

　　【2009年真題】綜合分析題

　　最高額抵押權(quán)確定的情形有(　)。

　　A.最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓

　　B.新的債權(quán)不可能發(fā)生

　　C.抵押財(cái)產(chǎn)被查封

　　D.約定債權(quán)確定期限屆滿

　　『正確答案』BCD

　　【2008年真題】

　　甲銀行以1億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán)，一年內(nèi)先后借給乙公司3 000萬元和5 000萬元。債務(wù)履行期滿后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是(　)億元。

　　A.0.3

　　B.0.5

　　C.0.8

　　D.1.0

　　『正確答案』C

　　【2008年真題】

　　最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍(　)

　　『正確答案』對(duì)

　　【2007年真題】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來3年連續(xù)獲得總額1.2億元人民幣的貸款額度，下列表述中正確的有(　)。

　　A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

　　B.該抵押是最高額抵押

　　C.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.5億元

　　D.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款力1.2億元

　　E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』最高額抵押權(quán)也需要登記，但不需要每發(fā)生一次都登記。

　　9.房地產(chǎn)抵押的效力

　　抵押物的權(quán)屬

　　抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可對(duì)抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但其所有權(quán)受到限制

　　抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部門歸抵押人所有，不足由債務(wù)人清償

　　抵押物價(jià)值減少時(shí)的處理

　　如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為

　　抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)

　　10.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　10.1 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　雙方有協(xié)議的

　　可以按協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償

　　協(xié)議損害其它人利益的，可在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)

　　雙方未達(dá)成協(xié)議的

　　抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院拍賣、變賣房地產(chǎn)

　　【2008年真題】

　　《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有( 　)。

　　A.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償

　　B.抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟

　　C.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)

　　D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人

　　E.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)

　　『正確答案』ACE

　　『答案解析』D不得約定將抵押物轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人。

　　10.2 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，清償順序如下

　　抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償

　　順序相同時(shí)，按照債權(quán)比例清償

　　已登記的先于未登記的受償

　　均未登記的，按照債權(quán)比例清償

　　【2007年真題】

　　某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記，后又以該房地產(chǎn)同乙銀行申請(qǐng)抵押貸款，也辦理了抵押登記.貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款(　)。

　　A.甲銀行優(yōu)先受償

　　B.按兩家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

　　C.乙銀行優(yōu)先受償

　　D.按兩家銀行的債權(quán)比例受償

　　『正確答案』A

　　『答案解析』抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償。

　　10.3 對(duì)抵押物拍賣

　　拍賣保留價(jià)由人民法院確定

　　有評(píng)估的，參照評(píng)估價(jià)確定

　　無評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見

　　第一次拍賣時(shí)的保留價(jià)，不得低于評(píng)估價(jià)格或市價(jià)的80%，再次拍賣時(shí)，每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%

　　抵押物變現(xiàn)后的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償

　　【2008年真題】

　　在司法處置拍賣中，某房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，則第二次拍賣保留價(jià)的范圍應(yīng)在(　)萬元之間。

　　A.60-100

　　B.64-80

　　C.64-100

　　D.80-100

　　『正確答案』C

　　『答案解析』第一次拍賣時(shí)的保留價(jià)，不得低于評(píng)估價(jià)格或市價(jià)的80%，再次拍賣時(shí)，每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。只確定了下限，不得低于某一價(jià)，沒有確定上限。保留價(jià)的上限就是市場(chǎng)價(jià)或是評(píng)估價(jià)。

　　【2007年真題】

　　人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣保留價(jià)應(yīng)由(　)確定。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　B.人民法院

　　C.抵押權(quán)人

　　D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同

　　『正確答案』B

　　10.4 其它

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的處理

　　應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償

　　抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理

　　新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，但可以與抵押物同時(shí)處理，對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償

　　土地承包經(jīng)營權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)定

　　實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途

　　抵押物滅失的處理

　　抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)

　　抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)限

　　應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán)

　　寬限期

　　法院對(duì)抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應(yīng)給予六個(gè)月的寬限期

　　強(qiáng)制執(zhí)行

　　六個(gè)月寬限期滿后，方可以強(qiáng)制執(zhí)行

　　被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的，法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出

　　強(qiáng)制遷出后被執(zhí)行人居住問題的解決

　　可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時(shí)住房

　　其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定

　　提供臨時(shí)住房應(yīng)當(dāng)收取租金

　　租金標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商

　　協(xié)商不成的由法院參照當(dāng)?shù)赝�類房屋租金�?biāo)準(zhǔn)確定，也可參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定

　　已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣價(jià)中優(yōu)先扣除

　　【2009年真題】綜合分析題

　　(二)

　　2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8 000萬元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6 800萬元。

　　5.該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為(　)萬元。

　　A.0

　　B.6 000

　　C.6 475

　　D.8 000

　　『正確答案』B

　　『答案解析』房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。8000-2000=6000(萬元)

　　6.人民法院對(duì)抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)由(　)參照評(píng)估確定。

　　A.人民法院

　　B.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　C.拍賣師

　　D.開發(fā)商

　　『正確答案』A

　　7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于(　)萬元。

　　A.4 352

　　B.4 800

　　C.5 120

　　D.5 440

　　『正確答案』A

　　『答案解析』評(píng)估價(jià)6800萬元，首次拍賣不低于80%，5440，再次拍賣，最多下降20%，不低于5440*80*=4352

　　8.如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6 500萬元，則該應(yīng)價(jià)為(　)。

　　A.無效應(yīng)價(jià)

　　B.有效應(yīng)價(jià)

　　C.可以成交的價(jià)格

　　D.不確定

　　『正確答案』BC