2016年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策第五章章節(jié)講義第四節(jié)

　　1.項(xiàng)目報(bào)建制度

　　報(bào)建的規(guī)定

　　凡在中國(guó)境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括外國(guó)獨(dú)資、合資、合作的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須報(bào)建，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理

　　未報(bào)建項(xiàng)目不得辦理招投標(biāo)和發(fā)放施工許可證，設(shè)計(jì)、施工單位不得承接設(shè)計(jì)和施工業(yè)務(wù)

　　報(bào)建的程序

　　項(xiàng)目在可行性研究報(bào)告或其他立項(xiàng)文件被批準(zhǔn)后，建設(shè)單位向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門交驗(yàn)有關(guān)批準(zhǔn)文件，領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》后報(bào)送

　　報(bào)建的主要內(nèi)容(9項(xiàng))

　　工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)

　　投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額

　　工程規(guī)模、開(kāi)工竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況

　　2.施工許可制度

　　2.1 施工許可證的管理原則

　　一般規(guī)定

　　時(shí)間-在建筑工程施工前

　　申領(lǐng)單位-建設(shè)單位

　　核發(fā)單位-工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管理部門

　　不需要申領(lǐng)施工許可證的情況

　　投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平米以下的項(xiàng)目(30+300,太小了不值得辦)

　　辦理開(kāi)工報(bào)告的工程(屬于發(fā)改委管，不重復(fù)管理)

　　未領(lǐng)取施工許可證的后果

　　一律不得開(kāi)工

　　不得將項(xiàng)目分解為若干部分來(lái)規(guī)避申領(lǐng)施工許可證

　　【2008年真題】

　　該項(xiàng)目開(kāi)工前，向建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取建筑施工許可證的為(　)。

　　A.甲房地產(chǎn)公司

　　B.乙建筑公司

　　C.甲房地產(chǎn)公司和乙建筑公司

　　D.甲房地產(chǎn)公司或乙建筑公司

　　『正確答案』A

　　『答案解析』施工許可證的申領(lǐng)主體是建設(shè)單位而非施工單位。

　　【2006年真題】

　　某單位修建建筑面積為265m2的健身房，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。(　)

　　『正確答案』對(duì)

　　『答案解析』小于300平米，不值得辦理。

　　2.2 申領(lǐng)施工許可證的條件(9個(gè))

　　已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)——有地

　　在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得規(guī)劃許可證——有規(guī)劃

　　拆遷進(jìn)度符合施工要求——地可以施工

　　已確定了施工企業(yè)——有施工的人

　　有滿足施工需要的圖紙及技術(shù)資料(有+通過(guò)審查)——有圖

　　有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施——有安全保證

　　應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理——有監(jiān)理

　　建設(shè)資金已落實(shí)(落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn))——有錢

　　其他條件(如消防規(guī)定)

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】

　　不要求拆遷全部完成，只要求拆遷進(jìn)度符合施工要求

　　關(guān)于圖紙和技術(shù)資料，除了有以外，還要求必須通過(guò)有關(guān)部門的審核。同時(shí)不要求圖紙全部完成，只要求滿足施工需要即可

　　要求資金已落實(shí)，不要求資金全部到位，記住資金落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)

　　工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的50%

　　工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的30%

　　【2006年真題】

　　下列不屬于申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件是(　)。

　　A.已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)

　　B.已經(jīng)確定施工企業(yè)

　　C.有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施

　　D.建設(shè)單位已支付工程款

　　『正確答案』D

　　2.3 施工許可證的管理

　　施工許可證的延期

　　應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證這日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工

　　可延期最多兩次，每次不超過(guò)3個(gè)月

　　既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或延期超過(guò)的，施工許可證自動(dòng)廢止

　　未辦理施工許可證而開(kāi)工的后果

　　責(zé)令限期改正

　　符合條件的，補(bǔ)辦施工許可證

　　不符合開(kāi)工條件的，責(zé)令停止施工，并對(duì)建設(shè)單位和施工單位分別處以罰款

　　【2007年真題】

　　建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可征后2個(gè)月未開(kāi)工的，施工許可證自行廢止。(　)

　　『正確答案』錯(cuò)

　　『答案解析』三個(gè)月內(nèi)未開(kāi)工，又不申請(qǐng)延期的

　　3.建設(shè)工程質(zhì)量管理

　　3.1 建設(shè)工程質(zhì)量管理的原則

　　縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門和其它部門對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)行監(jiān)督管理

　　必須先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工

　　政府部門不得越權(quán)審批或擅自簡(jiǎn)化基本建設(shè)程序

　　3.2 建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)

　　建設(shè)單位把工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的單位，不得肢解發(fā)包

　　建設(shè)單位對(duì)重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)

　　建設(shè)單位不得迫使承包方低于成本競(jìng)價(jià)，不得任意壓縮合理工期，不得明示或暗示設(shè)計(jì)施工單位違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，降低工程質(zhì)量

　　建設(shè)單位應(yīng)將圖紙送行政主管部門審查，未經(jīng)審查批準(zhǔn)，不得使用

　　3.3 施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)

　　施工單位應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)，不得轉(zhuǎn)包或違法分包工程

　　施工單位對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。實(shí)行總承包，由總包單位對(duì)全部工程質(zhì)量負(fù)責(zé)

　　工程分包的，分包單位對(duì)分包工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，總包單位與分包單位對(duì)分包工程質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任

　　施工單位必須按圖施工

　　施工單位必須對(duì)建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備和商品進(jìn)行檢驗(yàn)

　　施工單位必須建立檢驗(yàn)制度

　　對(duì)試塊試件應(yīng)在建設(shè)單位和監(jiān)理單位監(jiān)督下取樣

　　施工單位對(duì)質(zhì)量不合格工程負(fù)責(zé)返修

　　施工單位建立教育培訓(xùn)制度

　　3.4 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度

　　建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

　　建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理的實(shí)施

　　4.建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法

　　房屋建筑工程質(zhì)量保修期限(承包商施工單位給開(kāi)發(fā)商的保修期限)

　　自工程竣工驗(yàn)收后開(kāi)始保修

　　商品房的銷售保修是從房屋交付時(shí)開(kāi)始(注意與商品房銷售保修期的區(qū)別)

　　【對(duì)比】《住宅質(zhì)量保證書》中開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者的保修期限

　　地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修

　　屋面防水3年

　　墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年

　　墻面、頂棚抹灰脫落1年

　　地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年

　　門窗翹裂、五金件損壞1年

　　管道堵塞2個(gè)月

　　供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期

　　衛(wèi)生潔具1年

　　燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月

　　其他部件保修期由開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定

　　房屋建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任

　　保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位向施工單位發(fā)出保修通知

　　發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位應(yīng)立即向建設(shè)行政主管部門報(bào)告，由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，由施工單位實(shí)施保修

　　保修完成后由建設(shè)單位組織驗(yàn)收，涉及結(jié)構(gòu)安全的，報(bào)行政主管部門備案

　　施工單位不保修的，建設(shè)單位可另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任

　　保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)

　　保修期內(nèi)，因房屋質(zhì)量缺陷造成第三方的損失，應(yīng)向建設(shè)單位提出賠償要求，建設(shè)單位再向造成質(zhì)量的缺陷責(zé)任方追償

　　5.建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理制度

　　5.1 驗(yàn)收的種類

　　單項(xiàng)工程——單項(xiàng)工程驗(yàn)收

　　分期建設(shè)的工程——進(jìn)行分期驗(yàn)收

　　全面工程竣工——進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收

　　5.2 建設(shè)工程竣工的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

　　中央——國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門

　　地方——縣級(jí)以上地方人民建設(shè)主管部門

　　組織者——建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織竣工驗(yàn)收

　　監(jiān)督——工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)

　　【2009年真題】

　　建設(shè)工程竣工驗(yàn)收由(　)單位組織實(shí)施。

　　A.施工

　　B.建設(shè)

　　C.監(jiān)理

　　D.工程質(zhì)量監(jiān)督管理

　　『正確答案』B

　　【2006年真題】

　　建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，由(　)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

　　A.工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)

　　B.建設(shè)單位

　　C.工程監(jiān)理單位

　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生管部門

　　『正確答案』B

　　5.3 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的條件

　　完成約定的工作內(nèi)容

　　施工單位質(zhì)量檢查合格，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位負(fù)責(zé)人審核簽字

　　委托監(jiān)理的項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，并經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人審核簽字

　　勘察設(shè)計(jì)單位由負(fù)責(zé)人審核簽字

　　有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

　　有建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告

　　建設(shè)單位已支付工程款

　　有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書

　　規(guī)劃部門出具認(rèn)可文件

　　有公安消防部門、環(huán)保等部門的認(rèn)可文件

　　【記憶方法】?jī)梢讶��?/P>

　　多方認(rèn)可

　　兩已(已完成任務(wù)，已支付工程款)

　　三有(有資料，有檢驗(yàn)報(bào)告，有工程質(zhì)量保修書)

　　各方認(rèn)可

　　參建人員的內(nèi)部認(rèn)可(施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì))

　　政府部門的外部認(rèn)可(規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保)

　　5.4 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的程序

　　施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告

　　建設(shè)單位組織各方驗(yàn)收(驗(yàn)收7個(gè)工作日前通知質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu))

　　竣工驗(yàn)收合格，建設(shè)單位提出工程竣工驗(yàn)收

　　工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行監(jiān)督

　　6.建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理

　　資質(zhì)劃分的依據(jù)(人財(cái)物業(yè)績(jī))

　　專業(yè)技術(shù)人員——人

　　注冊(cè)資本——財(cái)

　　技術(shù)裝備——物

　　已完成的建筑工程業(yè)績(jī)——業(yè)績(jī)

　　類型

　　施工總承包——可對(duì)工程實(shí)放總承包或?qū)χ黧w工程實(shí)行施工

　　專業(yè)承包——專業(yè)工程

　　勞務(wù)分包——?jiǎng)趧?wù)工程