2016年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策第六章章節(jié)講義第三節(jié)

商品房銷售管理

　　【本節(jié)主要內(nèi)容】

　　1.商品房預(yù)售的概念

　　2.商品房預(yù)售的條件

　　3.商品房預(yù)售許可

　　4.商品房預(yù)售合同登記備案

　　5.商品房現(xiàn)售

　　6.商品房銷售代理

　　7.商品房銷售中禁止的行為

　　8.商品房買賣合同

　　1.商品房預(yù)售的概念

　　概念

　　指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為

　　管理法規(guī)

　　城市房地產(chǎn)管理法——商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》

　　原建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》——商品房預(yù)售管理的細(xì)化規(guī)定

　　2.商品房預(yù)售的條件(四條件)

　　已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書

　　持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

　　辦理了預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》

　　3.商品房預(yù)售許可

　　預(yù)售許可

　　由開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證

　　申請(qǐng)預(yù)售許可證提交的資料

　　商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表

　　開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書

　　土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證

　　投資開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明

　　工程施工合同及施工進(jìn)度說明

　　商品房預(yù)售方案

　　4.商品房預(yù)售合同登記備案

　　開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同

　　預(yù)售人應(yīng)在簽約之日起30日內(nèi)持合同到縣級(jí)以上政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)

　　禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓

　　【2009年真題】綜合分析題

　　下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為(　)。

　　A.商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效

　　B.在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式

　　C.李某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓

　　D.商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』A要求備案，但備案不是生效的條件。C是嚴(yán)格禁止的。

　　【2008年真題】

　　商品房預(yù)售合同登記備案應(yīng)由(　)辦理。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)商

　　B.房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)

　　C.商品房預(yù)購人

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)商和商品房預(yù)購人共同

　　『正確答案』A

　　『答案解析』應(yīng)由預(yù)售人即開發(fā)商去備案。

　　【2006年真題】

　　商品房預(yù)售合同由商品房預(yù)售人辦理登記備案手續(xù)。(　)

　　『正確答案』對(duì)