2016年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策第六章章節(jié)講義第二節(jié)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

　　【本節(jié)主要內(nèi)容】

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述

　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件

　　3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

　　4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

　　5.以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓

　　6.以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　7.已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述

　　概念

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為

　　合法的轉(zhuǎn)讓方式(只要權(quán)屬發(fā)生變更，即視為轉(zhuǎn)讓)

　　買賣

　　贈(zèng)與

　　房地產(chǎn)作價(jià)入股

　　一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金(合作開發(fā))

　　企業(yè)被收購、兼并或合并

　　以房地產(chǎn)抵債的

　　其它

　　實(shí)質(zhì)

　　房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　房屋所有權(quán)和所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類

　　根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象

　　地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式

　　有償轉(zhuǎn)讓——買賣、作價(jià)入股等

　　無償轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等

　　【2009年真題】

　　下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)抵債

　　B.房地產(chǎn)作價(jià)入股

　　C.房地產(chǎn)買賣

　　D.房地產(chǎn)繼承

　　提示：參見教材P111

　　『正確答案』D

　　【2008年真題】

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于雙務(wù)行為，轉(zhuǎn)讓雙方均享有一定的權(quán)利，并承擔(dān)一定的義務(wù)。(　)

　　提示：參見教材P111

　　『正確答案』錯(cuò)

　　『答案解析』贈(zèng)予即是一種單務(wù)的轉(zhuǎn)讓行為。

　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件

　　轉(zhuǎn)讓的一般條件

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上

　　屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

　　按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

　　不得轉(zhuǎn)讓的情形

　　司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

　　依法收回土地使用權(quán)的

　　共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

　　權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)

　　未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)

　　法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況

　　3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 (六步曲)

　　程序

　　轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同

　　當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門申報(bào)成交價(jià)格

　　管理部門做出是否受理的答復(fù)

　　房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估

　　當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)

　　房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書

　　相關(guān)規(guī)定

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，先辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)(有交稅的環(huán)節(jié))

　　再辦理房地產(chǎn)的變更登記(變更房屋所有權(quán)證書)

　　再憑變更后的房屋所有權(quán)證書向土管部門申請(qǐng)變更土地使用權(quán)登記

　　4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

　　雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所

　　房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào)

　　房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限

　　土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式及年限

　　房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)

　　成交價(jià)格及支付方式

　　房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間

　　違約責(zé)任

　　雙方約定的其它事項(xiàng)

　　5.以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓

　　原出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人

　　可多次轉(zhuǎn)讓，但出讓合同約定的總的使用年限不變，新的受讓人所擁有的土地使用年限，是原出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限

　　轉(zhuǎn)讓之后受讓人改變?cè)�土地用途的，必須取得原土地出讓�?國土部門)和市、縣政府規(guī)劃主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整出讓金

　　6.以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　兩種處理方式

　　由受讓方辦理出讓手續(xù)，變劃撥用地為出讓用地，受讓方繳納出讓金

　　不改變?cè)�有土地的劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金

　　可以不辦理出讓手續(xù)的情況

　　轉(zhuǎn)讓后的土地仍然符合劃撥用地條件

　　國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地

　　城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

　　國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

　　其它

　　私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

　　出售公有住宅的

　　同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的

　　轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其它條件的

　　根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的

　　縣級(jí)以上政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取出讓方式的其他情形

　　收益金的上繳

　　由房地產(chǎn)管理部門在辦理交易手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國家

　　轉(zhuǎn)讓后的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)的，補(bǔ)交出讓金時(shí)應(yīng)當(dāng)扣除已繳納的土地收益

　　7.已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定

　　已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市，但這兩類房屋的用地大部分是劃撥的

　　國家在營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面給予優(yōu)惠